Zacienienie działki przez płot i drzewa sąsiada

Budowa ogrodzeń a wymogi prawa budowlanego

Zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 23 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (j.t. Dz. U. z 2013 r. Nr 1409 z późn. zm.; dalej „Prawo budowlane”) – co do zasady budowa ogrodzeń nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę ani zgłoszenia. Na mocy jednak art. 30 ust. 1 pkt 3 zgłoszenia właściwemu organowi wymaga budowa ogrodzeń od strony dróg, ulic, placów, torów kolejowych i innych miejsc publicznych oraz ogrodzeń o wysokości powyżej 2,20 m.

Warto zatem najpierw ustalić, czy sąsiad dokonał zgłoszenia ogrodzenia, a następnie – jeśli zajdzie podejrzenie, że nie – zawiadomić organy nadzoru budowlanego. Jednocześnie warto sprawdzić, czy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego właściwym dla Pana nieruchomości nie zakazuje się budowy ogrodzeń pełnych. Gdyby tak było, a wspomniane ogrodzenie jest pełne, tę okoliczność również można zgłosić do organu nadzoru budowlanego.

Na mocy art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego – jeżeli organ nadzoru budowlanego stwierdzi, że stan obiektu budowlanego (w tym również urządzenia budowlanego związanego z obiektem budowlanym) narusza wymagania wynikające z obowiązujących przepisów techniczno-budowlanych, i w związku z tym obiekt ten powoduje zagrożenie dla życia lub zdrowia ludzi albo jest w nieodpowiednim stanie technicznym, ma obowiązek wydać decyzję nakazującą usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w określonym terminie. Informację o naruszeniu wymagań może pozyskać z różnych źródeł.

Zobacz też: Sąsiad postawił płot na mojej działce

Nadmierne zacienienie działki z powodu drzew sąsiada

Pana problemem może pozostawać także nadmierne zacienienie działki z powodu wysoko wyrastających drzew sąsiada (oraz z powodu ogrodzenia).

Nadmierne zacienienie jest także niedozwolonym oddziaływaniem, które może być rozpatrywane na gruncie art. 144 K.c. Sąd Najwyższy uznał za immisję pośrednią dopuszczenie do takiego rozrostu drzew, że zmniejszają nasłonecznienie na nieruchomości sąsiedniej (wyrok SN z 22.6.1972 r., III CRN 126/72, OSN 1973, Nr 3, poz. 45). W tym przypadku również może Pan (zgodnie z art. 222 § 2 K.c.) żądać od sąsiada przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń. W przypadku immisji można również w trybie roszczenia negatoryjnego z art. 222 § 2 K.c. żądać nakazania rozebrania obiektu budowlanego, chyba że wybudowanie tego obiektu nastąpiło zgodnie z pozwoleniem na budowę (zob. wyrok SN z 16.12.1992 r., I CRN 188/92). Może Pan zatem zażądać tak odpowiedniego skrócenia drzew, jak i rozebrania bądź odpowiedniej zmiany ogrodzenia.

Przeczytaj też: Kompostownik na działce przepisy

Jeśli udowodnimy szkodę, należy się odszkodowanie

Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 17.12.2008 r. (sygn. akt I CSK 191/08) „ograniczenie możliwości korzystania z lokalu mieszkalnego w postaci nadmiernego zacienienia może prowadzić do obiektywnego obniżenia jego wartości, a tym samym wartości całej nieruchomości i w konsekwencji powodować szkodę jej właściciela”. Orzeczenie to dotyczyło lokalu mieszkalnego, nie ma natomiast przeszkód, by zastosować je do domu na działce. W wyroku tym wskazano: „Nadmierne zacienienie lokalu mieszkalnego może bowiem prowadzić do takich skutków przez uniemożliwienie pełnego wykorzystania lokalu także w zakresie np.: wykorzystania nasłonecznienia jako źródła ciepła, hodowli roślin, korzystania z balkonu itp. Z kolei tego rodzaju ograniczenie możliwości korzystania z lokalu mieszkalnego może prowadzić do obiektywnego obniżenia jego wartości, a tym samym wartości całej nieruchomości i w konsekwencji powodować szkodę jej właściciela.”

Gdyby zatem zdołał Pan udowodnić szkodę i jej wysokość w tym względzie, możliwe będzie także żądanie odszkodowania z tytułu pomniejszenia wartości nieruchomości (oczywiście takie pomniejszenie nie nastąpi, gdy ogrodzenie zostanie rozebrane). Trzeba jednak nadmienić, że trudno będzie określić wysokość spadku wartości nieruchomości. Ponadto w przypadku tak określonego żądania pozwu sąsiad może zlikwidować pełne ogrodzenie i przyciąć rośliny tak, że pozew stanie się niezasadny.

Dla dowiedzenia nadmiernego zacienienia warto byłoby przedstawić dowody np. na to, że na zacienionych miejscach – mimo, że są one od południa – nie mogą wyrosnąć rośliny, temperatury mimo ciepłych dni są stosunkowo niskie itd.

Przeciętną miarę trzeba oceniać w sposób zobiektywizowany, niezależny od Pana punktu widzenia i Pana subiektywnej wrażliwości czy potrzeb. Oceniając przeciętną miarę zakłóceń, należy zbadać częstotliwość zakłóceń, ich porę w ciągu doby, intensywność, skutki dla zdrowia i życia ludzi, rodzaj źródła immisji, motywację właścicieli nieruchomości, czy też wartość jaką społeczeństwu przynoszą działania wytwarzające immisje (zob. szerzej A. Sylwestrzak, [w:] M. Balwicka-Szczyrba, G. Kraszewski, A. Sylwestrzak, Sąsiedztwo nieruchomości, s. 36 i nast.). Proszę zatem przygotować się, iż w procesie będzie Pan musiał wykazać, iż zacienienie przekracza tę przeciętną miarę wszelkimi środkami dowodowymi – a może nie być to łatwe.

Zobacz również: Jak zmusić sąsiada do przycięcia żywopłotu

Normy zacienienia dla budynków według rozporządzenia Ministra Infrastruktury

Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie – co do ogrodzeń wymaga się tylko, by nie stwarzały zagrożenia dla bezpieczeństwa ludzi i zwierząt (§ 24). Rozporządzenie jednak wyraźnie określa normy zacienienia dla budynków, które mogą stanowić pomocniczą podstawę do określenia oddziaływania drzew i ogrodzenia sąsiada ponad przeciętną miarę na Pana nieruchomość. Gdyby te normy nie były spełnione, łatwo byłoby dowieść oddziaływania ponad przeciętną miarę. Zgodnie z rozporządzeniem (§ 13):

„§ 13. 1. Odległość budynku z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi od innych obiektów powinna umożliwiać naturalne oświetlenie tych pomieszczeń – co uznaje się za spełnione, jeżeli:

1) między ramionami kąta 60?, wyznaczonego w płaszczyźnie poziomej, z wierzchołkiem usytuowanym w wewnętrznym licu ściany na osi okna pomieszczenia przesłanianego, nie znajduje się przesłaniająca część tego samego budynku lub inny obiekt przesłaniający w odległości mniejszej niż:

a) wysokość przesłaniania – dla obiektów przesłaniających o wysokości do 35 m,

b) 35 m – dla obiektów przesłaniających o wysokości ponad 35 m,

2) zostały zachowane wymagania, o których mowa w § 57 i 60.

2. Wysokość przesłaniania, o której mowa w ust. 1 pkt 1, mierzy się od poziomu dolnej krawędzi najniżej położonych okien budynku przesłanianego do poziomu najwyższej zacieniającej krawędzi obiektu przesłaniającego lub jego przesłaniającej części.

3. Dopuszcza się sytuowanie obiektu przesłaniającego w odległości nie mniejszej niż 10 m od okna pomieszczenia przesłanianego, takiego jak maszt, komin, wieża lub inny obiekt budowlany, bez ograniczenia jego wysokości, lecz o szerokości przesłaniającej nie większej niż 3 m, mierząc ją równolegle do płaszczyzny okna.

4. Odległości, o których mowa w ust. 1 pkt 1, mogą być zmniejszone nie więcej niż o połowę w zabudowie śródmiejskiej.”

Ponadto gdyby wysokie (ponad 2,2 m) drzewa także znajdowały się przy granicy działki, nie zaś w jej głębi, można by powoływać się na przepisy Prawa budowlanego jako przepisy pomocnicze dla dowiedzenia istnienia oddziaływania ponad przeciętną miarę (drzewa te należałoby wtedy potraktować jak ogrodzenie, które nie powinno przekraczać 2,2 m, jeśli nie dokonuje się zgłoszenia do organu budowlanego).

Przeczytaj również: Płot sąsiada zasłania słońce

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22.6.1972 r., III CRN 126/72,
4. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16.12.1992 r., I CRN 188/92

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.