• Data: 2024-12-07 • Autor: Radca prawny Paulina Olejniczak-Suchodolska
Planujemy z partnerem zakup mieszkania (nie jesteśmy małżeństwem). Jedna strona ma na ten moment większe szanse na uzyskanie kredytu. Zastanawiamy się nad najlepszym sposobem zabezpieczenia interesów obu stron w przypadku, gdyby kredyt mogła otrzymać tylko jedna osoba. W związku z powyższym mamy kilka pytań. Jak wygląda technicznie dołączenie do kredytu? Czy najpierw musimy podpisać umowę sprzedaży udziału w nieruchomości, a następnie skierować do banku wniosek o dopisanie drugiej osoby do kredytu? Czy taka zgoda (banku) jest potrzebna na zawarcie samej umowy sprzedaży udziału w nieruchomości? Jeśli zgoda banku nie jest potrzebna, to czy możliwa jest sprzedaż udziału bez dołączania drugiej osoby do kredytu? Jeśli tak, to w jaki sposób dokonać takiej sprzedaży w systemie ratalnym, aby było to bezpieczne dla obu stron? Jeśli istnieje lepszy sposób rozwiązania tego problemu, to prosilibyśmy o jego wskazanie.
Kwestia techniczna dołączenia do kredytu drugiej osoby jako współkredytobiorcy zależy od zgody banku i warunków, jakie ten stawia. Bank ma swoje wewnętrzne regulaminy i wytyczne w zw. z oceną zdolności kredytowej, w tym możliwością przystąpienia innej osoby – obok dotychczasowej – jako współkredytobiorcy.
Gdy bank wyrazi zgodę na przystąpienie, dalej procedura jest prosta – wymaga jedynie sporządzenia aneksu do umowy kredytowej. Zwykle wymaga to opłaty na rzecz banku zgodnie z jego cennikiem. Bank może, ale nie musi się zgodzić. Musicie to Państwo ustalić zawczasu z konkretnym bankiem.
Współkredytobiorca wraz z kredytobiorcą odpowiadają solidarnie za całe zobowiązanie kredytowe. Od momentu podpisania umowy kredytowej mają do spłaty wspólne zobowiązanie. Od tej pory bank będzie wymagał regulowania zobowiązania tak samo od każdego z nich. Dla banku bez znaczenia będą wzajemne relacje między współkredytobiorcami. Słowem: partner lub Pani przestanie się dokładać do kredytu, to bank ma prawo od każdego z Państwa żądać spłaty całości. Państwu zaś między sobą pozostaje regres.
Nie ma potrzeby, aby współkredytobiorcą był współwłaścicielem nieruchomości, czyli nie trzeba najpierw dokonywać sprzedaży czy darowizny, by wnioskować do banku o zgodę na przystąpienie do kredytu jako współkredytobiorca. Tak samo odwrotnie: sprzedaż lub darowizna udziału w nieruchomości nie powoduje, że taka osoba (drugi współwłaściciel) staje się współkredytobiorcą.
Możliwa jest sprzedaż lub darowizna udziału w nieruchomości bez dołączania nowego współwłaściciela do kredytu. Dopóki umowa kredytowa jest na daną osobę, dopóty bez jej aneksowania nikt inny do kredytu nie dołącza. Wówczas ów jedyny kredytobiorca nie ma do drugiego współwłaściciela, który współkredytobiorcą nie jest, żadnych roszczeń o dokładanie się do kredytu. Ten zaś, który się dokłada, wiedząc, że nie jest współkredytobiorcą, nie ma roszczeń o zwrot dobrowolnie uiszczanych rat lub ich części. Wszak godzi się na to dobrowolnie, ale uznać to należy wówczas za darowiznę na rzecz osoby z III grupy podatkowej (partnera), co wywoła obowiązek zapłaty podatku od darowizny jak dla III grupy podatkowej przez obdarowanego gotówką na kredyt partnera (art. 15 ustawy o podatku od spadków i darowizn).
Sprzedaży udziału w nieruchomości dokonuje się przed notariuszem, tak samo jak darowizny udziału w nieruchomości. Aby sprzedaży dokonać na raty, wystarczy, żeby umowa sprzedaży nieruchomości nie zastrzegała dla jej ważności zapłaty całej ceny umownej. Pani partner jako sprzedający może bowiem zgodzić się na przeniesienie własności nieruchomości i odroczenie płatności części ceny w czasie, nie uzależniając ważności samej umowy od późniejszego dokonania płatności. Wówczas Pani jako nabywca udziału w nieruchomości stanie się w takim przypadku jej współwłaścicielem z momentem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, ale Pani partnerowi przysługiwać będzie względem Pani roszczenie o zapłatę pozostałej części ceny w ustalonym z góry w umowie sprzedaży terminie.
Oczywiście sprzedaż ratalna zawsze niesie za sobą pewne niebezpieczeństwa, bo do przeniesienia własności na Panią dojdzie, a gdy Pani przestanie płacić raty partnerowi, pozostaje jedynie wniesienie pozwu o zapłatę i dochodzenie długu przed sądem. Aby było mu łatwiej, może wymagać od Pani w umowie sprzedaży złożenia świadczenia notarialnego o poddaniu się egzekucji wprost z aktu z umową sprzedaży z art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego (w skrócie K.p.c.) do wysokości kwoty do zapłaty. Jak bowiem stanowi art. 777 K.p.c.:
„§ 1. Tytułami egzekucyjnymi są:
5) akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej do wysokości w akcie wprost określonej albo oznaczonej za pomocą klauzuli waloryzacyjnej, gdy w akcie wskazano zdarzenie, od którego uzależnione jest wykonanie obowiązku, jak również termin, do którego wierzyciel może wystąpić o nadanie temu aktowi klauzuli wykonalności”.
Dla partnera jako sprzedającego byłoby to duże zabezpieczenie, ponieważ mógłby on dochodzić należności pieniężnej bezpośrednio na podstawie aktu notarialnego (a tylko w takiej formie można dokonać zbycia nieruchomości), w którym Pani jako dłużnik poddała się egzekucji. W przypadku, gdy zastosowaliby Państwo taki zapis w umowie sprzedaży nieruchomości, to w sytuacji, gdy Pani jako kupujący nie zapłaci w umówionym terminie danej raty, możliwe będzie nadanie przez sąd klauzuli wykonalności bezpośrednio aktowi notarialnemu i szybkie oddanie sprawy do komornika. W takim przypadku nie jest konieczne wnoszenie do sądu pozwu o zapłatę i męczenie się z długotrwałym postępowaniem, czyli taka klauzula znacznie przyśpiesza ewentualne dochodzenie długu. Oczywiście metoda ta nie daje gwarancji Pani wypłacalności jako dłużnika. To zatem Pani partner musi rozważyć, czy takie ryzyko chce podjąć i czy się na nie godzi.
Sprzedaż ratalna jest jedyną opcją, by nie płacić od razu całości ceny, gdyż nie można sprzedać nieruchomości z zastrzeżeniem warunku lub terminu.
Inny sposób niż sprzedaż to jedynie darowizna, ale tutaj Pani otrzymuje udział za darmo i jako osoba z tzw. III grupy podatkowej płaci podatek (art. 15 ustawy o podatku od spadków i darowizn). Pobierze go od Państwa i przekaże do US notariusz sporządzający umowę darowizny. By zaś partner miał jakieś zabezpieczenie, Pani np. dołącza do kredytu od tej daty darowizny, ale tu najpierw trzeba ustalić z bankiem, w którym partner zaciągnął kredyt, czy i na jakich zasadach oraz za jaką opłatą jest możliwe dołączenie Pani do kredytu jako współkredytobiorcy i jednocześnie współwłaścicielki.
Przystąpienie partnera do kredytu po kilku latach
Magda kilka lat temu wzięła kredyt hipoteczny na zakup mieszkania. Teraz jej partner, Paweł, chce do niej dołączyć jako współkredytobiorca, aby wspólnie odpowiadali za spłatę zobowiązania. Bank analizuje jego finanse i wydaje zgodę na jego przystąpienie do kredytu. Magda i Paweł podpisują aneks do umowy kredytowej, co wiąże się z niewielką opłatą na rzecz banku. Od tej pory oboje solidarnie odpowiadają za spłatę kredytu – jeśli jedno z nich przestanie spłacać raty, bank może żądać całości długu od drugiej osoby.
Wspólny kredyt pary
Piotr i Marta postanowili wspólnie kupić mieszkanie. Piotr bierze kredyt. Po jakimś czasie Marta postanawia zostać współkredytobiorczynią. Piotr i Marta skontaktowali się z bankiem i ustalili, że dołączenie Marty do kredytu jest możliwe. Wystarczy aneks do umowy kredytowej, który obciąży oboje solidarnie. Po podpisaniu aneksu Marta formalnie dołączy do kredytu, stając się współodpowiedzialną za jego spłatę.
Pomoc przy spłacie kredytu bez formalności
Kasia pomaga swojemu partnerowi, Michałowi, w spłacie kredytu hipotecznego, mimo że nie jest współkredytobiorczynią. Kasia co miesiąc przekazuje Michałowi część pieniędzy na ratę kredytu, jednak nie ma prawa żądać zwrotu tych środków, bo nie jest stroną umowy kredytowej. Bank wymaga spłat wyłącznie od Michała, a przekazywane przez Kasię pieniądze traktowane są jako darowizna, co podlega opodatkowaniu zgodnie z przepisami dotyczącymi darowizn.
Artykuł omawia techniczne i prawne aspekty dołączenia drugiej osoby do kredytu hipotecznego jako współkredytobiorcy. Przystąpienie do kredytu wymaga zgody banku, który ocenia zdolność kredytową nowej osoby. Po uzyskaniu zgody sporządzany jest aneks do umowy kredytowej, co zwykle wiąże się z opłatą. Współkredytobiorcy są solidarnie odpowiedzialni za całe zobowiązanie wobec banku.
Jeśli zastanawiasz się nad przystąpieniem do kredytu jako współkredytobiorca lub masz pytania dotyczące sprzedaży udziałów w nieruchomości, skorzystaj z naszych porad prawnych online. Wyjaśnimy Ci, jakie konsekwencje wynikają z dołączenia do kredytu jako współkredytobiorca. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać szybkie i rzetelne porady prawne dostosowane do Twojej sytuacji – bez wychodzenia z domu!
1. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
2. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn - Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Radca prawny Paulina Olejniczak-Suchodolska
Radca prawny, absolwentka Wydziału Prawa na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Ukończyła aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie. Doświadczenie zawodowe zdobywała współpracując z kancelariami prawnymi. Specjalizuje się głównie w prawie gospodarczym, prawie pracy, prawie zamówień publicznych, a także w prawie konsumenckim i prawie administracyjnym. Obecnie prowadzi własną kancelarię radcowską oraz obsługuje spółki i instytucje państwowe.
Zapytaj prawnika
