• Data: 2024-12-22 • Autor: Radca prawny Paulina Olejniczak-Suchodolska
Planuję kupno nieruchomości, na którą składają się 2 działki. Jedna ok. 2 ha ze starym budynkiem i stodołą do remontu oraz druga ok. 30 a – leśna z dostępem do gminnej drogi wewnętrznej. Niestety jeden z właścicieli uciekł przed alimentami za granicę i prowadzi życie kloszarda. Jego udział we współwłasności wynosi 1/12. Jego dzieci są już dorosłe. Jak najlepiej prawnie uporządkować taką sytuację? Czytałam, że jedną z opcji jest wniosek do sądu o zniesienie współwłasności wraz z wnioskiem o powołanie kuratora dla osoby nieznanej z miejsca pobytu. Czy sąd uwzględni ten wniosek i przeprowadzi sprawę? Czy też może zawiesić takie postępowanie? Czy mogę zaproponować oddanie mniejszej działki na własność współwłaścicielowi bez konieczności powoływania biegłych? Według internetowych ogłoszeń wartość takiej działki przekracza nawet o 50% jego udział, jeśli nie znajduje się przy drodze publicznej (ale dostęp jest bezpośrednio z gminnej drogi wewnętrznej). Jakie są inne możliwości rozwiązania tej sytuacji?
Zacznijmy od tego, że nie ma Pani legitymacji do wystąpienia z wnioskiem w przedmiocie zniesienia współwłasności, gdyż uprawnionym do wniesienia takiego wniosku jest każdy ze współwłaścicieli lub jego spadkobierca, co wynika z art. 210 § 1 i art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.). Ewentualnie uprawnienie takie przysługuje wierzycielowi współwłaściciela, którego prawo do żądania zniesienia współwłasności zostało zajęte w postępowaniu egzekucyjnym (co wynika z art. 887 § 1 oraz 902 i 912 K.c.). Do żadnej z ww. kategorii Pani zaś nie należy.
W istocie to pozostali współwłaściciele musieliby wystąpić do sądu z wnioskiem o zniesienie współwłasności. Jako że adres jednego ze współwłaścicieli nie jest znany, a nawet jeśli jest – ten nie stawi się do Polski do sądu, to z dużą dozą prawdopodobieństwa sąd zawiesi postępowanie. Oczywiście sąd może wezwać występujących o zniesienie do zawnioskowania o ustanowienie dla niego kuratora, ale w sprawach o zniesienie współwłasności prawo do reprezentowania nieobecnego przez kuratora nie jest czymś, co sądy uznają. Trzeba byłoby dysponować chociaż dowodem na to, że ów nieobecny współwłaściciel zaakceptował proponowany sposób zniesienia współwłasności.
Co do Pani pytania, czy może Pani zaproponować oddanie mniejszej działki na własność współwłaścicielowi bez konieczności powoływania biegłych, to taki proces nazywa się zamianą nieruchomości. Jest to, co do zasady, nic innego jak wzajemnie przeniesienie własności nieruchomości. Wymaga zatem formy aktu notarialnego i obecności stron, względnie pełnomocnictwa notarialnego od osoby, która ma być nieobecna dla innej, która ma zastąpić nieobecnego w czasie tej czynności. Jeśli jednak jedna z działek ma znacząco mniejszą wartość (a w umowie te wartości należy dość poprawnie ustalić, by urząd skarbowy nie zakwestionował translacji), to strona, która na zamianie zyskuje, a nie uiszcza dopłaty, tak by wartość działek była równa, musi zapłacić co do zasady podatek dochodowy od „nadwyżki”. Przy określaniu wartości strony mogą korzystać z usług rzeczoznawcy majątkowego, ale nie muszą.
Tak naprawdę, jeśli współwłaściciele nie zniosą współwłasności, nie ma Pani zbyt wielu opcji działania. Pozostaje co najwyżej nabyć udziały od współwłaścicieli chętnych na sprzedaż, a ów 1/12 dzielić z tymże ukrywającym się współwłaścicielem. Skoro jednak ma on długi, prawdopodobnie nie zgodzi się nigdy na sprzedaż, bo wówczas organy łatwo go zidentyfikują i znajdą, a kwotę ze sprzedaży zajmą. Można próbować „donosić” organom egzekucyjnym, że tenże człowiek ma 1/12 udziału w działce i liczyć na to, że organ dokona zajęcia udziału, a wówczas Pani go wykupi i w ten sposób zyska Pani prawa do całości. W przypadku, gdy komornik zajmuje udział w nieruchomości dłużnika, pozostali współwłaściciele zostają o tym przez komornika poinformowani. Wówczas ma Pani prawo oświadczyć wobec komornika, że chce nabyć ów udział.
Zniesienie współwłasności przez sąd z udziałem kuratora
Pani Anna planuje kupić nieruchomość o powierzchni 2 ha ze starym budynkiem oraz działkę leśną o powierzchni 30 arów. Niestety, jeden ze współwłaścicieli, posiadający 1/12 udziału, od lat mieszka za granicą i nie ma z nim żadnego kontaktu. Po konsultacji z prawnikiem, Anna złożyła wniosek do sądu o zniesienie współwłasności, jednocześnie wnioskując o ustanowienie kuratora dla tego współwłaściciela. Kurator ma reprezentować jego interesy, ponieważ nie wiadomo, gdzie on przebywa. Sąd przychylił się do wniosku Anny i postępowanie o zniesienie współwłasności zostało przeprowadzone z udziałem kuratora. Dzięki temu Anna mogła uzyskać wyłączną własność nieruchomości, mimo braku kontaktu z jednym ze współwłaścicieli.
Zakup udziałów pozostałych współwłaścicieli
Pan Marek chciał kupić atrakcyjną działkę o powierzchni 3 ha, ale problem stanowił jeden z współwłaścicieli, który uciekł za granicę przed alimentami i prowadził życie kloszarda. Marek postanowił skontaktować się z pozostałymi współwłaścicielami i wykupić od nich ich udziały, co pozwoliło mu objąć większość nieruchomości. Nie mógł jednak nabyć udziału ukrywającego się współwłaściciela. Po konsultacji prawnej zdecydował, że będzie czekał na możliwość skorzystania z postępowania egzekucyjnego, gdyż współwłaściciel ten miał długi, co mogło doprowadzić do zajęcia jego udziału przez komornika. W przyszłości Marek liczył na możliwość wykupienia tego udziału w licytacji komorniczej.
Propozycja zamiany działek
Pani Katarzyna stała się współwłaścicielką nieruchomości, na której znajdowała się działka leśna z dostępem do drogi gminnej. Jeden z właścicieli, którego udział wynosił 1/12, od dawna przebywał za granicą i nie można było nawiązać z nim kontaktu. Katarzyna chciała uporządkować własność i zaproponowała innym współwłaścicielom, by nieruchomość została podzielona. W zamian za ich zgodę na oddanie jej działki leśnej z dostępem do drogi, zaproponowała im inny kawałek ziemi o mniejszej wartości, który był mniej atrakcyjny. Taka propozycja mogłaby być zrealizowana poprzez zamianę nieruchomości w formie aktu notarialnego, ale niestety nie można było przeprowadzić transakcji bez udziału nieobecnego współwłaściciela.
Zakup nieruchomości we współwłasności, zwłaszcza gdy nie ma kontaktu z jednym ze współwłaścicieli, może stanowić poważne wyzwanie prawne. Istnieje jednak kilka możliwych rozwiązań, takich jak wniosek do sądu o zniesienie współwłasności i ustanowienie kuratora dla nieznanego z miejsca pobytu współwłaściciela. Alternatywnie, można próbować odkupić udziały od pozostałych współwłaścicieli lub zorganizować zamianę nieruchomości. Każde z tych działań wymaga jednak odpowiedniej wiedzy prawnej i przygotowania, dlatego warto skonsultować się z prawnikiem, aby uporządkować stan prawny nieruchomości.
Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz sporządzanie pism prawnych, dostosowanych do indywidualnych potrzeb klienta. Skorzystaj z naszej wiedzy i doświadczenia, aby skutecznie rozwiązać swoje problemy prawne bez wychodzenia z domu. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Radca prawny Paulina Olejniczak-Suchodolska
Radca prawny, absolwentka Wydziału Prawa na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Ukończyła aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie. Doświadczenie zawodowe zdobywała współpracując z kancelariami prawnymi. Specjalizuje się głównie w prawie gospodarczym, prawie pracy, prawie zamówień publicznych, a także w prawie konsumenckim i prawie administracyjnym. Obecnie prowadzi własną kancelarię radcowską oraz obsługuje spółki i instytucje państwowe.
Zapytaj prawnika
