• Data: 2024-11-02 • Autor: Radca prawny Paulina Olejniczak-Suchodolska
Planuję kupno nieruchomości, na którą składają się 2 działki. Jedna ok. 2 ha ze starym budynkiem i stodołą do remontu oraz druga ok. 30 a – leśna z dostępem do gminnej drogi wewnętrznej. Niestety jeden z właścicieli uciekł przed alimentami za granicę i prowadzi życie kloszarda. Jego udział we współwłasności wynosi 1/12. Jego dzieci są już dorosłe. Jak najlepiej prawnie uporządkować taką sytuację? Czytałam, że jedną z opcji jest wniosek do sądu o zniesienie współwłasności wraz z wnioskiem o powołanie kuratora dla osoby nieznanej z miejsca pobytu. Czy sąd uwzględni ten wniosek i przeprowadzi sprawę? Czy też może zawiesić takie postępowanie? Czy mogę zaproponować oddanie mniejszej działki na własność współwłaścicielowi bez konieczności powoływania biegłych? Według internetowych ogłoszeń wartość takiej działki przekracza nawet o 50% jego udział, jeśli nie znajduje się przy drodze publicznej (ale dostęp jest bezpośrednio z gminnej drogi wewnętrznej). Jakie są inne możliwości rozwiązania tej sytuacji?
Zacznijmy od tego, że nie ma Pani legitymacji do wystąpienia z wnioskiem w przedmiocie zniesienia współwłasności, gdyż uprawnionym do wniesienia takiego wniosku jest każdy ze współwłaścicieli lub jego spadkobierca, co wynika z art. 210 § 1 i art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.). Ewentualnie uprawnienie takie przysługuje wierzycielowi współwłaściciela, którego prawo do żądania zniesienia współwłasności zostało zajęte w postępowaniu egzekucyjnym (co wynika z art. 887 § 1 oraz 902 i 912 K.c.). Do żadnej z ww. kategorii Pani zaś nie należy.
W istocie to pozostali współwłaściciele musieliby wystąpić do sądu z wnioskiem o zniesienie współwłasności. Jako że adres jednego ze współwłaścicieli nie jest znany, a nawet jeśli jest – ten nie stawi się do Polski do sądu, to z dużą dozą prawdopodobieństwa sąd zawiesi postępowanie. Oczywiście sąd może wezwać występujących o zniesienie do zawnioskowania o ustanowienie dla niego kuratora, ale w sprawach o zniesienie współwłasności prawo do reprezentowania nieobecnego przez kuratora nie jest czymś, co sądy uznają. Trzeba byłoby dysponować chociaż dowodem na to, że ów nieobecny współwłaściciel zaakceptował proponowany sposób zniesienia współwłasności.
Co do Pani pytania, czy może Pani zaproponować oddanie mniejszej działki na własność współwłaścicielowi bez konieczności powoływania biegłych, to taki proces nazywa się zamianą nieruchomości. Jest to, co do zasady, nic innego jak wzajemnie przeniesienie własności nieruchomości. Wymaga zatem formy aktu notarialnego i obecności stron, względnie pełnomocnictwa notarialnego od osoby, która ma być nieobecna dla innej, która ma zastąpić nieobecnego w czasie tej czynności. Jeśli jednak jedna z działek ma znacząco mniejszą wartość (a w umowie te wartości należy dość poprawnie ustalić, by urząd skarbowy nie zakwestionował translacji), to strona, która na zamianie zyskuje, a nie uiszcza dopłaty, tak by wartość działek była równa, musi zapłacić co do zasady podatek dochodowy od „nadwyżki”. Przy określaniu wartości strony mogą korzystać z usług rzeczoznawcy majątkowego, ale nie muszą.
Tak naprawdę, jeśli współwłaściciele nie zniosą współwłasności, nie ma Pani zbyt wielu opcji działania. Pozostaje co najwyżej nabyć udziały od współwłaścicieli chętnych na sprzedaż, a ów 1/12 dzielić z tymże ukrywającym się współwłaścicielem. Skoro jednak ma on długi, prawdopodobnie nie zgodzi się nigdy na sprzedaż, bo wówczas organy łatwo go zidentyfikują i znajdą, a kwotę ze sprzedaży zajmą. Można próbować „donosić” organom egzekucyjnym, że tenże człowiek ma 1/12 udziału w działce i liczyć na to, że organ dokona zajęcia udziału, a wówczas Pani go wykupi i w ten sposób zyska Pani prawa do całości. W przypadku gdy komornik zajmuje udział w nieruchomości dłużnika, pozostali współwłaściciele zostają o tym przez komornika poinformowani. Wówczas ma Pani prawo oświadczyć komornikowi, że chce nabyć ów udział.
Pan Michał planował kupno działki budowlanej w atrakcyjnej okolicy. Współwłaścicielami byli jego sąsiad i kuzyn, który wyjechał za granicę wiele lat temu i nie miał z nim kontaktu. Po konsultacji z prawnikiem, pan Michał złożył wniosek do sądu o zniesienie współwłasności, jednocześnie wnioskując o powołanie kuratora dla kuzyna, którego miejsce pobytu nie było znane. Sąd uwzględnił wniosek i wyznaczył kuratora, który reprezentował nieobecnego współwłaściciela. Dzięki temu pan Michał mógł kontynuować zakup nieruchomości.
Pani Anna była współwłaścicielką gospodarstwa rolnego, którego jeden z właścicieli, jej brat, wyjechał przed laty z kraju, pozostawiając swoje udziały bez opieki. Gdy Pani Anna postanowiła sprzedać swoją część nieruchomości, napotkała problem braku kontaktu z bratem. Po długim okresie bezskutecznych prób ustalenia miejsca pobytu, zdecydowała się skontaktować z wierzycielami brata, ponieważ miała podejrzenia o jego długi. Wierzyciel zajął udział brata w nieruchomości, co umożliwiło Pani Annie odkupienie udziału w ramach egzekucji komorniczej.
Pan Jacek kupił działkę rekreacyjną w górach, będąc jednym z sześciu współwłaścicieli. Jeden z nich, dawny sąsiad, wyjechał na stałe za granicę i od lat nie utrzymywał kontaktu. Pan Jacek chciał zainwestować w rozwój działki, ale formalności prawne blokowały dalsze inwestycje. Po konsultacjach z notariuszem i innymi współwłaścicielami, złożył wniosek do sądu o zniesienie współwłasności. Sąd zawiesił postępowanie z powodu braku kontaktu z jednym ze współwłaścicieli. Pan Jacek postanowił poczekać, licząc na możliwość przeprowadzenia egzekucji komorniczej w przyszłości.
Zakup nieruchomości we współwłasności, gdy nie ma kontaktu z jednym z właścicieli, może być procesem skomplikowanym, ale istnieją prawne możliwości rozwiązania tej sytuacji. W takich przypadkach można rozważyć wniosek do sądu o zniesienie współwłasności z jednoczesnym ustanowieniem kuratora dla osoby nieznanej z miejsca pobytu. Inną opcją jest skorzystanie z egzekucji komorniczej, jeśli dłużnik ma zadłużenia, co może pozwolić na wykupienie jego udziału. Kluczowe jest odpowiednie przygotowanie i wsparcie prawne, które pomoże skutecznie uregulować stan prawny nieruchomości.
Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz sporządzanie pism procesowych, które pomogą skutecznie rozwiązać Twoje problemy związane z nieruchomościami, współwłasnością i innymi zagadnieniami prawnymi – szybko, wygodnie i bez wychodzenia z domu. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Radca prawny Paulina Olejniczak-Suchodolska
Radca prawny, absolwentka Wydziału Prawa na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Ukończyła aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie. Doświadczenie zawodowe zdobywała współpracując z kancelariami prawnymi. Specjalizuje się głównie w prawie gospodarczym, prawie pracy, prawie zamówień publicznych, a także w prawie konsumenckim i prawie administracyjnym. Obecnie prowadzi własną kancelarię radcowską oraz obsługuje spółki i instytucje państwowe.
Zapytaj prawnika
