• Data: 2024-04-03 • Autor: Radca prawny Anna Sufin
W artykule wyjaśnimy, jakie mogą być konsekwencje prawne zalania mieszkania sąsiada. Przeanalizujemy przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące obowiązku naprawienia szkody oraz omówimy zasady odpowiedzialności cywilnej w takich sytuacjach. Wyjaśnimy także, co można zrobić w przypadku roszczeń ubezpieczycieli i jakie są możliwości obrony przed zawyżonymi odszkodowaniami. Jako przykład posłuży nam sprawa pana Damiana.
Pan Damian dostał z PZU wezwanie do zapłaty 2400 zł regresu za zalanie kawałka sufitu w mieszkaniu sąsiada. Udał się do niego z prośbą o pokazanie protokołu poszkodowego, bo uważa, że kwota jest zawyżona. Sąsiad pana Damiana twierdzi, że oszacowania szkody przez PZU nie było, że zgłosił ją jedynie telefonicznie. W związku z tym pan Damian zapytał nas, na jakiej podstawie więc ma płacić taką kwotę i co powinien zrobić w tej sytuacji.
Na wstępie wskażę, że zgodnie z art. 415 Kodeksu cywilnego (dalej: K.c.) „kto z winy swojej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest to jej naprawienia”. Przyjmuje się w orzecznictwie, że właśnie ten przepis stosowany jest przy odpowiedzialności za zalanie mieszkania sąsiada mieszkającego na niższej kondygnacji. Odpowiedzialność ta kształtuje się więc na zasadzie winy, nie zaś ryzyka (którą to zasadę przewiduje art. 433 K.c.). „Przepis art. 433 K.c. nie ma zastosowania do odpowiedzialności za szkodę polegającą na zalaniu lokalu położonego niżej z lokalu znajdującego się na wyższej kondygnacji” (uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 19 lutego 2013 r., sygn. akt III CZP 63/12). Żeby zatem obciążyć pana Damiana odpowiedzialnością za zalanie mieszkania sąsiada, ubezpieczyciel winien wykazać panu Damianowi zawinione działanie, które do takiego zalania doprowadziło.
Odpowiedzialność za szkodę ogranicza się do strat, które poszkodowany poniósł oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono. Przy czym sprawca odpowiada tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła (art. 361 K.c.). Na podstawie tego przepisu wykluczona zostanie zatem możliwość wyremontowania sobie przez sąsiada całego mieszkania, ponieważ sąsiad może naprawiać tylko tę szkodę, którą pan Damian wyrządził i tylko w ten sposób, by stosować niezbędne i ekonomicznie uzasadnione środki do tej naprawy. W tym zakresie obowiązuje zasada pełnego odszkodowania – zatem wszystkie środki konieczne do naprawienia szkody winny być zwrócone. Tu przywołać można orzecznictwo wydane na podstawie naprawy innego rodzaju szkód, ale tutaj także aktualne: „Odszkodowanie przysługujące od ubezpieczyciela odpowiedzialności cywilnej za uszkodzenie pojazdu mechanicznego obejmuje niezbędne i ekonomicznie uzasadnione koszty naprawy pojazdu, ustalone według cen występujących na lokalnym rynku” (tak uchwała SN z dnia 13 czerwca 2003 r., sygn. akt III CZP 32/03).
Tu nadmienię jeszcze, że zgodnie z art. 363 K.c.:
„§ 1. Naprawienie szkody powinno nastąpić, według wyboru poszkodowanego, bądź przez przywrócenie stanu poprzedniego, bądź przez zapłatę odpowiedniej sumy pieniężnej. Jednakże gdyby przywrócenie stanu poprzedniego było niemożliwe albo gdyby pociągało za sobą dla zobowiązanego nadmierne trudności lub koszty, roszczenie poszkodowanego ogranicza się do świadczenia w pieniądzu.
§ 2. Jeżeli naprawienie szkody ma nastąpić w pieniądzu, wysokość odszkodowania powinna być ustalona według cen z daty ustalenia odszkodowania, chyba że szczególne okoliczności wymagają przyjęcia za podstawę cen istniejących w innej chwili”.
Jeśli wypłata z ubezpieczenia została zawyżona w stosunku do rzeczywistej szkody sąsiada, pan Damian jako sprawca może uchylić się od zapłaty zawyżonej części odszkodowania. Pan Damian odpowiada tylko za rzeczywistą szkodę, którą poniósł sąsiad. W tym wypadku, w razie wątpliwości, druga strona powinna udowodnić zasadność wyliczenia szkody. W ewentualnym postępowaniu z regresu ubezpieczyciel musiałby udowodnić roszczenie co do zasady – tj. zawinienie pana Damiana w zalaniu (o ile pan Damian by podważał swoją winę) oraz co do wysokości (wskazać, skąd wzięło się wyliczenie i dowieść, że rzeczywiście taki zakres szkody miał miejsce).
Odnosząc się już bezpośrednio do zapytania pana Damiana – wychodząc naprzeciw klientom, coraz więcej ubezpieczycieli wprowadza tzw. uproszczony system likwidacji szkody (taki system może dotyczyć szkód w wysokości 3–5 tys. zł). W takim wypadku szkodę zgłasza się telefonicznie. Poszkodowany opisuje rodzaj i rozmiar szkody, wypełnia odpowiednie formularze i przesyła je ubezpieczycielowi. Nie dochodzi do wizyty likwidatora (oględzin), który by sprawdzał fakt powstania zalania i rozmiar szkody. Ubezpieczyciel nie sporządza zatem „protokołu poszkodowego”. Jedynie opierając się na opisach, najczęściej też fotografiach przesłanych przez poszkodowanego, wycenia szkodę.
W przypadku, gdy ubezpieczyciel wezwał pana Damiana do zapłaty regresu, pan Damian może pismem zwrócić się do niego o wykazanie zakresu szkody i ewentualnie w dalszym postępowaniu ten zakres podważać. W postępowaniu sądowym to na powodzie (ubezpieczycielu) spoczywał będzie ciężar udowodnienia roszczenia, w tym tego, że do zalania doszło, i wysokości szkody.
Przypadek zalania podczas remontu
Pan Janusz przeprowadzał remont swojej łazienki. Niestety, podczas prac doszło do uszkodzenia rury, co spowodowało zalanie mieszkania pani Kowalskiej, która mieszkała piętro niżej. Woda zniszczyła parkiet i część mebli w salonie pani Kowalskiej. Pan Janusz, jako sprawca szkody, został wezwany do pokrycia kosztów naprawy parkietu i wymiany uszkodzonych mebli, zgodnie z zasadami odpowiedzialności cywilnej.
Wyciek z pralki w bloku
Pani Agnieszka zauważyła plamę na suficie w swojej kuchni. Okazało się, że przyczyną był wyciek z pralki sąsiada z góry, pana Tomaszewskiego. Sąsiad nie był świadomy tej awarii. Pani Agnieszka domagała się od pana Tomaszewskiego odszkodowania za powstałe szkody, co było zgodne z obowiązującym prawem.
Awaria instalacji wodnej w starym budynku
W starszym budynku mieszkalnym doszło do awarii wspólnej instalacji wodnej, co spowodowało zalanie kilku mieszkań. Pani Nowak, mieszkająca na parterze, doznała znacznych strat w swoim mieszkaniu. W takiej sytuacji wspólnota mieszkaniowa, jako zarządca nieruchomości, była zobowiązana do pokrycia kosztów naprawienia szkód, ponieważ odpowiedzialność za utrzymanie instalacji wspólnych spoczywa na niej. Pani Nowak mogła ubiegać się o odszkodowanie z funduszu remontowego wspólnoty.
Podsumowując, w artykule wyjaśniliśmy, jakie mogą być konsekwencje prawne zalania mieszkania. Przeanalizowaliśmy przepisy regulujące kwestię naprawienia szkód i odpowiedzialności za działania wynikające z winy lub zaniedbania. Wyraźnie wskazaliśmy, że sprawca szkody jest zobowiązany do jej naprawienia, a wysokość odszkodowania powinna odpowiadać rzeczywistym stratom. To ważne, by w przypadku zalania mieszkania znać zarówno swoje prawa, jak i obowiązki.
Potrzebujesz pomocy prawnej w sprawie zalania mieszkania przez sąsiada? Skontaktuj się z nami! Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz pomoc w przygotowaniu niezbędnych pism i dokumentacji. Nie czekaj, już dziś opisz nam swój problem w formularzu umieszczonym pod tekstem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 lutego 2013 r., sygn. akt III CZP 63/12
3. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 13 czerwca 2003 r., sygn. akt III CZP 32/03
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Radca prawny Anna Sufin
Radca prawny.
Zapytaj prawnika
