• Data: 2024-09-14 • Autor: Katarzyna Bereda
Wynajmuję garaż klient, poprosił o najem jeszcze na 3 miesiące, ale za poprzedni miesiąc jeszcze nie zapłacił. Telefonów nie odbiera, a przez SMS-y w kółko się tłumaczy, że przelew zrobi „jutro”. Co zrobić, jeśli w ogóle nie zapłaci lub opóźnienie w płatności za najem garażu będzie niedopuszczalne? Jak rozwiązać z nim umowę ustną, żeby opuścił garaż?
W pierwszej kolejności wskazuję, iż umowa najmu może być zawarta w formie ustnej – jednak w takim przypadku ciężko jest wykazać, na jaki czas została zawarta i czy mówimy o umowie zawartej na czas oznaczony czy nieoznaczony.
Na podstawie art. 673 § 1 Kodeksu cywilnego jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych. Zgodnie natomiast z § 3 jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Jeżeli, tak jak w Państwa przypadku, czas trwania najmu został przez strony oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie (§ 3).
Jak widać, brak stosownych uzgodnień między stronami, z których wynika możliwość rozwiązania go przez wypowiedzenie, prowadzi do petryfikacji takiego stosunku i wyłączenia rozwiązania go w tym trybie (por. też szeroko J. Panowicz-Lipska, w: „SPP”, t. 8, 2011, s. 56–61).
Stąd w aktualnym stanie prawnym istnieje możliwość zawierania umów na czas oznaczony, które mogą być rozwiązane przez wypowiedzenie (z zachowaniem wymogów z § 3) oraz takich, które takiej możliwości nie przewidują. W tej drugiej sytuacji podstawą wcześniejszego niż pierwotnie ustalono terminu ustania stosunku może być jedynie dodatkowe porozumienie stron (por. art. 3531) lub zdarzenia wywołujące ten skutek wprost na podstawie przepisów ustawowych (por. art. 664 § 2, art. 667 § 2, art. 672 Kodeksu cywilnego. Zob. też wyr. SA w Warszawie z 17.5.2017 r., sygn. akt I ACa 336/16).
Mając powyższe na uwadze, podnoszę, iż Państwa umowa, wobec zawarcia jej na 3 miesiące, została zawarta na czas oznaczony i co do zasady nie można jej wypowiedzieć. Jeżeli jednak najemca opóźnia się z zapłatą, może Pan wezwać go do zapłaty – w formie pisemnej, najlepiej dla celów dowodowych wysłanej listem poleconym, ze wskazaniem kwoty wezwania i terminu zapłaty pod rygorem wypowiedzenia umowy w trybie natychmiastowym. Po bezskutecznym upływie terminu może Pan wypowiedzieć umowę w trybie natychmiastowym, powołując się na takie ustalenie.
Przedłużające się obietnice
Pan Jan wynajął garaż panu Markowi na czas określony. Po miesiącu najemca przestał płacić, tłumacząc się problemami finansowymi. Codziennie obiecywał przelew „jutro”, ale pieniądze nigdy nie wpłynęły. Mimo wielu prób kontaktu i próśb, pan Marek unikał odpowiedzialności. Pan Jan zdecydował się wysłać pisemne wezwanie do zapłaty, informując, że w przypadku braku wpłaty umowa zostanie rozwiązana natychmiastowo. Po dalszym braku reakcji, pan Jan wypowiedział umowę i zażądał zwrotu kluczy.
Nieuchronne opóźnienie
Pani Anna wynajęła garaż panu Piotrowi na trzy miesiące. Mimo że najemca początkowo regularnie płacił, w ostatnim miesiącu zaczął unikać kontaktu. Po licznych próbach telefonicznych, udało się uzyskać odpowiedź, że opóźnienie jest chwilowe, a płatność zostanie uregulowana. Minął jednak tydzień, a pieniądze nadal nie wpłynęły. Pani Anna, nie chcąc dłużej czekać, wysłała oficjalne wezwanie do zapłaty, z wyznaczeniem ostatecznego terminu i zagrożeniem natychmiastowym wypowiedzeniem umowy. Pan Piotr uregulował należność tuż przed upływem wyznaczonego terminu.
Ostateczne rozwiązanie
Pan Tomasz wynajął swój garaż pani Monice. Przez dwa miesiące płatności były regularne, ale w trzecim miesiącu pojawiły się problemy. Pani Monika unikała kontaktu, a gdy już odpowiedziała, twierdziła, że płatność została wysłana, ale z powodu problemów bankowych, jeszcze nie dotarła. Po kolejnym tygodniu bez wpłaty, pan Tomasz zdecydował się na wysłanie oficjalnego pisma z żądaniem natychmiastowej zapłaty pod rygorem rozwiązania umowy. Gdy nadal nie otrzymał pieniędzy, wypowiedział umowę i zmienił zamki w garażu, informując najemcę o konieczności odbioru rzeczy osobistych w ustalonym terminie.
W przypadku opóźnienia w płatnościach za najem garażu, wynajmujący ma prawo do podjęcia zdecydowanych kroków, takich jak wysłanie pisemnego wezwania do zapłaty i, w razie dalszego braku reakcji, natychmiastowego wypowiedzenia umowy. Ważne jest, aby działać zgodnie z przepisami prawa i zabezpieczyć swoje interesy, unikając długotrwałych problemów z nieuczciwymi najemcami.
Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz przygotowanie niezbędnych pism, które pomogą Ci skutecznie rozwiązać problemy związane z najmem, w tym opóźnienia w płatnościach i wypowiedzenie umowy. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać wsparcie dostosowane do Twojej sytuacji. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Apelacyjego w Warszawie z dnia 17 maja 2017 r., sygn. akt I ACa 336/16
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Bereda
Adwokat, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Szczecińskiego – pracę magisterską napisała z prawa pracy. Podczas studiów odbyła liczne praktyki, zarówno w sądach, jak i w kancelariach adwokackich. Aplikację adwokacką rozpoczęła w 2015 roku. W marcu 2018 roku przystąpiła do egzaminu zawodowego, uzyskując jeden z najlepszych wyników w izbie zielonogórskiej i w konsekwencji kończąc aplikację adwokacką z wyróżnieniem. Specjalizuje się w prawie rodzinnym, cywilnym, zobowiązaniach, prawie spadkowym, prawie gospodarczym i spółkach prawa handlowego.
Zapytaj prawnika
