• Data: 2024-11-29 • Autor: Katarzyna Bereda
Rok temu kupiłem mieszkanie od dewelopera. Odebrałem je trzy miesiące temu. W garażu zakupiłem dwa miejsca postojowe, oraz schowek rowerowy. Po pierwszym deszczu okazało się, że samochody stoją w wodzie. Woda nie spływa do kratki kanalizacyjnej, która jest usytuowana w przejeździe. Zamiast tego woda spływa pod ścianę. Po kolejnym deszczu brudna woda zalała cały schowek wraz z rowerami. Zgłosiłem więc usterkę do dewelopera. Opisałem problem wody spływającej w złym kierunku i zalewającej schowek. Sprawa wydawała mi się prosta. Dostałem odpowiedź jak w ostatnim załączniku. Deweloper twierdzi, że zbudował w garażu posadzkę bezspadkową, co jest dla mnie nowością. Nigdy nie spotkałem się z takim rozwiązaniem. Nie mogę znaleźć o tym w zmianki w umowie deweloperskiej ani w standardzie deweloperskim. Nie chce mi się wierzyć, że przy sprzedaży nie trzeba informować klienta o takim bublu, który będzie później wymuszał od klienta brodzenia w kałużach i łowienie sprzętu w schowku rowerowym. Kto ma rację w tym sporze? Co mogę zrobić w sprawie wadliwej posadzki w garażu?
Odpowiadając na Pana pytanie odnośnie możliwości dokonania zabudowy przez dewelopera, nie ma w tym zakresie przepisów szczegółowych, oprócz rozporządzenia dotyczącego zabudowy garażu, na które Pan wskazał. Niniejsze jednak nie ma znaczenia, bowiem wobec istnienia kratki w obrębie miejsca oraz wskazanego rozporządzenia widocznie doszło do utworzenia zbyt małego spadku przy Pana miejscu postojowym. Proszę także zebrać wywiad u sąsiadów, czy oni również posiadają tożsamy problem, jeżeli nie, to faktycznie Pana część posiada wadę. Rozumiem, że miejsca postojowe zostały wyodrębnione na podstawie quad usum, a więc obecnie powinien się Pan powołać na przepisy dotyczące rękojmi, a w przypadku braku polubownego rozwiązania sporu – skierować sprawę na drogę sądową.
Zgodnie z treścią art. 5561 § 1 Kodeksu cywilnego „wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli:
1) nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;
2) nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;
3) nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;
4) została kupującemu wydana w stanie niezupełnym”.
Właściwości rzeczy są pojęciem szerszym niż cel, do którego także odwołuje się przepis.
Podczas gdy właściwości to ogół cech rzeczy, które decydują o jej praktycznym wykorzystaniu, funkcjonalności i możliwościach (także walorach estetycznych – E. Łętowska, Prawo umów, s. 395), cel jest skonkretyzowaniem tych możliwości w kontekście umowy między stronami. Cel ten może być bezpośrednio oznaczony w umowie lub może wynikać z okoliczności lub przeznaczenia rzeczy (zob. E. Habryn-Chojnacka, w: Gutowski, Komentarz, t. II, art. 5561, Nb 29, gdzie autorka analizuje kwestię momentu przekazania przez kupującego informacji o celu oraz konsekwencji przekazania takiej informacji już po zawarciu umowy). Jeśli chodzi o kryterium przeznaczenia rzeczy, w art. 5561 § 1 pkt 1 chodzi o ogólne przeznaczenie rzeczy tego typu [zob. też P. Stec, w: Ustawa (red. B. Kaczmarek-Templin, P. Stec, D. Szostek), s. 404; por. E. Habryn-Chojnacka, w: Gutowski, Komentarz, t. II, art. 5561, Nb 14].
Jeżeli więc miejsce postojowe posiada wadę, woda nie spływa odpowiednio do kratki ociekowej, to powinien Pan powołać się na przepisy dotyczące rękojmi.
Z uwagi na powyższe, zgodnie z treścią art. 560 § 1, „jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona lub naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady”.
Artykuł 560 określa dwa podstawowe uprawnienia, które przysługują kupującemu, a więc Panu, na podstawie przepisów o rękojmi. Na jego podstawie może Pan albo od umowy odstąpić, albo żądać obniżenia ceny lub naprawy wady – stosownie do poniesionej przez Pana szkody, wliczając do niej konieczność napraw związanych z poprawą wyprofilowania spadku . Przepis zawiera warunki realizacji tych uprawnień, włącznie z ograniczeniami ich realizacji – gdy przedsiębiorca niezwłocznie rzecz naprawi.
Z uwagi na to, chcąc powołać się na przepisy dotyczące rękojmi, powinien Pan skierować do przedsiębiorcy wezwanie, zawierające treść Pana żądania pod rygorem skierowania sprawy do sądu. Jeżeli bowiem nie dojdzie do polubownego zakończenia sporu, jest to bowiem jedyne wyjście. Wezwanie proszę wysłać listem poleconym. Jezeli jest Pan zainteresowany, mogę pomóc w sporządzeniu pisma. Wskazuję bowiem, iż jeżeli woda nie ścieka, a w obrębie miejsca znajduje się kratka, sąsiedzi problemu również nie zauważyli, to nie można mówić o właściwym wykonaniu podłoża.
Podłoga, która magazynuje wodę zamiast ją odprowadzać
Pani Maria nabyła miejsce postojowe w garażu podziemnym nowego budynku. Już po pierwszym deszczu zauważyła, że woda zamiast spływać do kratki odpływowej, gromadzi się na środku miejsca postojowego. Po kilku tygodniach intensywnych opadów wilgoć zaczęła niszczyć elementy podwozia jej samochodu. Deweloper tłumaczył, że jest to „rozwiązanie projektowe”, a problem wynika z niedostosowania garażu do ekstremalnych opadów. Pani Maria złożyła reklamację, powołując się na rękojmię za wady fizyczne nieruchomości.
Zalana piwnica rowerowa
Pan Tomasz zakupił schowek rowerowy w garażu podziemnym. Po kilku miesiącach użytkowania, w czasie deszczu, woda przedostała się przez nieszczelne łączenia posadzki i zalała jego sprzęt. Straty objęły dwa rowery i części zamienne. Okazało się, że posadzka w schowku nie została prawidłowo uszczelniona, a brak odpowiednich spadków doprowadził do zalania. Pan Tomasz zgłosił sprawę deweloperowi, który odmówił naprawy, twierdząc, że problem wynika z niewłaściwego użytkowania pomieszczenia. Sprawa trafiła do sądu.
Kratka odpływowa na papierze, nie w praktyce
Pani Karolina odkryła, że kratka odpływowa, która miała znajdować się przy jej miejscu postojowym, jest zlokalizowana w miejscu, do którego woda nie ma szans dotrzeć ze względu na odwrotny spadek posadzki. W rezultacie woda gromadziła się pod jej samochodem, powodując nieprzyjemny zapach i ryzyko korozji. Pani Karolina zorganizowała spotkanie z sąsiadami, którzy również zauważyli podobne problemy. Po zebraniu wspólnych dowodów złożyli reklamację zbiorową, żądając od dewelopera naprawy posadzek.
Wadliwie wykonana posadzka w garażu podziemnym, uniemożliwiająca prawidłowy odpływ wody, może stanowić podstawę do zgłoszenia reklamacji w ramach rękojmi. Warto dokładnie przeanalizować zapisy umowy deweloperskiej, zebrać dowody (np. zdjęcia, opinie sąsiadów) i skierować do dewelopera wezwanie do usunięcia wad. W przypadku braku reakcji można dochodzić swoich praw na drodze sądowej.
Jeśli masz problem z wadliwą posadzką lub innymi usterkami, możemy pomóc Ci sporządzić odpowiednie pismo do dewelopera lub poprowadzić sprawę prawną. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Bereda
Adwokat, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Szczecińskiego – pracę magisterską napisała z prawa pracy. Podczas studiów odbyła liczne praktyki, zarówno w sądach, jak i w kancelariach adwokackich. Aplikację adwokacką rozpoczęła w 2015 roku. W marcu 2018 roku przystąpiła do egzaminu zawodowego, uzyskując jeden z najlepszych wyników w izbie zielonogórskiej i w konsekwencji kończąc aplikację adwokacką z wyróżnieniem. Specjalizuje się w prawie rodzinnym, cywilnym, zobowiązaniach, prawie spadkowym, prawie gospodarczym i spółkach prawa handlowego.
Zapytaj prawnika
