Zamiana działek bez aktu notarialnego
• Autor: Radca prawny Katarzyna Siwiec
W 1976 roku mój dziadek dokonał wymiany działek rolnych z sąsiadem. Geodeta wykonał więc odpowiednie mapy i opis. Po dziadku gospodarstwo przejął ojciec, a od 1990 prowadzę je ja. Sąsiad zmarł 5 lat temu, a jago zięć twierdzi, że nie mam praw do tej działki, gdyż nie ma aktu notarialnego tej zamiany. Zaznaczam, że tę działkę przez cały czas użytkuję jako drogę dojazdową do posesji, a sąsiad kilka lat temu kupił działkę obok tej drogi i odmawia ugody w tej kwestii. Jak mogę dochodzić swoich praw?
Korzystanie z działek a brak aktu notarialnego
W pierwszej kolejności wyjaśniam, że aby skutecznie zamienić własność jakiejkolwiek nieruchomości, należy zawrzeć umowę w formie aktu notarialnego. Ponieważ taka forma umowy w opisanym przypadku nie została zawarta, niestety do skutecznego nabycia użytkowanej działki nie doszło. Aczkolwiek ponieważ nieprzerwanie korzysta Pan z tej nieruchomości od 1990 roku, a jeszcze wcześniej Pana dziadek, można uregulować jej własność poprzez tzw. zasiedzenie.
Zasiedzenie nieruchomości
Zgodnie z art. 172 Kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.
Zasiedzenie jest instytucją prowadzącą do nabycia prawa na skutek upływu czasu. Skutek zasiedzenia następuje z mocy samego prawa, orzeczenie sądu ma tylko charakter deklaratoryjny i wskutek tego dotychczasowy uprawniony traci swoje prawo, a nabywca uzyskuje je niezależnie od niego. Nabycie przez posiadacza samoistnego z upływem ostatniego dnia określonego terminu prawa własności nieruchomości ale wymaga to wszczęcia i przeprowadzenia przez Pana postępowania sądowego, w którym udowodni Pan, że posiadała samoistnie nieruchomość przez określony czas. Postępowanie to obejmuje rozprawy, na których sąd m.in. przesłuchuje świadków, którzy potwierdzą, że Pan, a wcześniej dziadek nieruchomość posiadał samoistnie przez ten czas.
Posiadanie samoistne
Jak mówi przepis, przesłanką niezbędną do nabycia prawa własności rzeczy jest posiadanie samoistne (K.P. Sokołowski, Posiadanie samoistne a zasiedzenie nieruchomości, PiP 2010, z. 11, s. 71). Z art. 336 Kodeksu cywilnego wynika, że posiadaczem samoistnym rzeczy jest ten, kto postępuje z rzeczą jak właściciel, o czym świadczą okoliczności dostrzegalne dla innych osób, wyrażając tym samym wolę wykonywania względem niej prawa własności (zob. m.in.: wyrok SN z dnia 19 grudnia 2000 r., sygn. akt V CKN 164/00, Lex nr 52668; postanowienie SN z dnia 28 lutego 2002 r., sygn. akt III CKN 891/00, Lex nr 54474).
Przesłanki zasiedzenia i zamiana działek
W Pana przypadku ustawa przypisuje Panu tzw. złą wiarę, bowiem Pana dziadek nie nabył nieruchomości w sposób prawem przepisany, a więc w formie aktu notarialnego. Innymi słowy, ten kto nabywa, w tym także zamienia nieruchomość (działkę gruntu) bez zachowania okresu wypowiedzenia nabywa jej własność po upływie 30 lat nieprzerwanego posiadania.
Zgodnie z art. 176 jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści.
Tak więc może Pan sobie doliczyć sobie czas posiadania dziadka do swojego czasu posiadania, zasiedzenie nastąpić bowiem powinno w 2006 roku. Reasumując, musi Pan złożyć wniosek do sądu rejonowego o stwierdzenie zasiedzenie działki i udowodnić sądowi przesłanki zasiedzenia. Oczywiście, jeżeli sobie Pan sam z tym nie poradzi, na zasadzie odrębnego zlecenia możemy sporządzić dla Pana taki wniosek.
Przykłady
W 1985 roku pan Jan zamienił się działkami z sąsiadem – obaj zgodzili się na wymianę, ale nie sporządzili aktu notarialnego. Pan Jan użytkował działkę przez ponad 30 lat, sadząc na niej drzewa i płacąc podatki. Gdy sąsiad zmarł, jego spadkobiercy zażądali zwrotu działki, twierdząc, że formalnie nigdy nie należała do pana Jana. Sprawa trafiła do sądu, gdzie pan Jan udowodnił zasiedzenie i oficjalnie stał się właścicielem.
Pani Maria i jej brat umówili się na zamianę działek odziedziczonych po rodzicach w 1992 roku. Ponieważ oboje uznali, że to „rodzinna sprawa”, nie podpisali aktu notarialnego. Po latach brat pani Marii sprzedał swoją działkę, a nowy właściciel odkrył, że formalnie to ona nadal jest jej współwłaścicielką. Konieczna była sprawa sądowa o ustalenie własności, co skomplikowało i opóźniło wszelkie formalności.
Pan Tomasz w 1978 roku zamienił niewielką działkę rolną z kuzynem, nie podpisując żadnych dokumentów poza ręcznym oświadczeniem. Przez lata uprawiał ziemię i traktował ją jako swoją. Po śmierci kuzyna jego dzieci zaczęły rościć sobie prawa do tej działki, co doprowadziło do sporu. Pan Tomasz wystąpił do sądu o stwierdzenie zasiedzenia i na podstawie zeznań świadków oraz dokumentacji podatkowej udało mu się odzyskać prawo do nieruchomości.
Podsumowanie
Zamiana działek bez aktu notarialnego może prowadzić do poważnych problemów prawnych, zwłaszcza gdy po latach pojawiają się nowi właściciele lub spadkobiercy. Brak formalnej umowy oznacza, że transakcja nie miała skutków prawnych, a nieruchomość formalnie pozostaje własnością pierwotnego właściciela. W takich przypadkach jedynym rozwiązaniem może być zasiedzenie, które wymaga udowodnienia wieloletniego samoistnego posiadania działki. Aby uniknąć sporów i długich procesów sądowych, każda zmiana własności nieruchomości powinna być przeprowadzana zgodnie z przepisami, czyli w formie aktu notarialnego.
Oferta porad prawnych
Oferujemy profesjonalne porady prawne online w zakresie nieruchomości, zasiedzenia oraz zamiany działek. Jeśli masz problem z ustaleniem własności gruntu, sporządzeniem wniosku do sądu lub chcesz dowiedzieć się, jakie masz prawa, skontaktuj się z nami. Analizujemy każdy przypadek indywidualnie i pomagamy znaleźć najlepsze rozwiązanie. Dzięki naszej wiedzy i doświadczeniu unikniesz kosztownych błędów i skutecznie zabezpieczysz swoje prawa do nieruchomości.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 grudnia 2000 r., sygn. akt V CKN 164/00
3. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 28 lutego 2002 r., sygn. akt III CKN 891/00
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Radca prawny Katarzyna Siwiec
Radca prawny, absolwentka wydziału prawa Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie. Od 17 lat pracująca w zawodzie prawnika i udzielająca porad prawnych, od 2010 roku prowadzi własną kancelarię. Specjalizuje się w obsłudze prawnej zarówno przedsiębiorców z różnych branż, jak i osób fizycznych.
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
NAJNOWSZE
Zadaj pytanie »
» Wadliwie wykonany trawnik, co zrobić, gdy wykonawca wziął pieniądze, a nie wywiązał się z umowy?
» Jak dochodzić odszkodowania za uszkodzenia auta po czyszczeniu?
» Naruszenie majątkowych praw autorskich przez pracownika, co zrobić?
» Wypadek samochodem służbowym a odpowiedzialność finansowa, co warto wiedzieć?
» Awaria po sprzedaży auta, czy kupujący może zwrócić samochód?
