Zamiana działek bez aktu notarialnego

Korzystanie z działek a brak aktu notarialnego

W pierwszej kolejności wyjaśniam, że aby skutecznie zamienić własność jakiejkolwiek nieruchomości, należy zawrzeć umowę w formie aktu notarialnego. Ponieważ taka forma umowy w opisanym przypadku nie została zawarta, niestety do skutecznego nabycia użytkowanej działki nie doszło. Aczkolwiek ponieważ nieprzerwanie korzysta Pan z tej nieruchomości od 1990 roku, a jeszcze wcześniej Pana dziadek, można uregulować jej własność poprzez tzw. zasiedzenie.

Zasiedzenie nieruchomości

Zgodnie z art. 172 Kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Zasiedzenie jest instytucją prowadzącą do nabycia prawa na skutek upływu czasu. Skutek zasiedzenia następuje z mocy samego prawa, orzeczenie sądu ma tylko charakter deklaratoryjny i wskutek tego dotychczasowy uprawniony traci swoje prawo, a nabywca uzyskuje je niezależnie od niego. Nabycie przez posiadacza samoistnego z upływem ostatniego dnia określonego terminu prawa własności nieruchomości ale wymaga to wszczęcia i przeprowadzenia przez Pana postępowania sądowego, w którym udowodni Pan, że posiadała samoistnie nieruchomość przez określony czas. Postępowanie to obejmuje rozprawy, na których sąd m.in. przesłuchuje świadków, którzy potwierdzą, że Pan, a wcześniej dziadek nieruchomość posiadał samoistnie przez ten czas.

Posiadanie samoistne

Jak mówi przepis, przesłanką niezbędną do nabycia prawa własności rzeczy jest posiadanie samoistne (K.P. Sokołowski, Posiadanie samoistne a zasiedzenie nieruchomości, PiP 2010, z. 11, s. 71). Z art. 336 Kodeksu cywilnego wynika, że posiadaczem samoistnym rzeczy jest ten, kto postępuje z rzeczą jak właściciel, o czym świadczą okoliczności dostrzegalne dla innych osób, wyrażając tym samym wolę wykonywania względem niej prawa własności (zob. m.in.: wyrok SN z dnia 19 grudnia 2000 r., sygn. akt V CKN 164/00, Lex nr 52668; postanowienie SN z dnia 28 lutego 2002 r., sygn. akt III CKN 891/00, Lex nr 54474).

Przesłanki zasiedzenia i zamiana działek

W Pana przypadku ustawa przypisuje Panu tzw. złą wiarę, bowiem Pana dziadek nie nabył nieruchomości w sposób prawem przepisany, a więc w formie aktu notarialnego. Innymi słowy, ten kto nabywa, w tym także zamienia nieruchomość (działkę gruntu) bez zachowania okresu wypowiedzenia nabywa jej własność po upływie 30 lat nieprzerwanego posiadania.

Zgodnie z art. 176 jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści.

Tak więc może Pan sobie doliczyć sobie czas posiadania dziadka do swojego czasu posiadania, zasiedzenie nastąpić bowiem powinno w 2006 roku. Reasumując, musi Pan złożyć wniosek do sądu rejonowego o stwierdzenie zasiedzenie działki i udowodnić sądowi przesłanki zasiedzenia. Oczywiście, jeżeli sobie Pan sam z tym nie poradzi, na zasadzie odrębnego zlecenia możemy sporządzić dla Pana taki wniosek.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.