• Data: 2024-02-23 • Autor: Radca prawny Katarzyna Siwiec
Zasiedzenie to instytucja prawna, które w prawie cywilnym odgrywa istotną rolę szczególnie przy rozstrzyganiu sporów dotyczących własności nieruchomości. Artykuł 172 Kodeksu cywilnego stanowi, że osoba posiadająca nieruchomość nieprzerwanie przez okres dwudziestu lat może nabyć jej własność, chyba że uzyskała posiadanie w złej wierze. W praktyce dobra wiara posiadacza wymaga usprawiedliwionego przekonania o prawie do danej rzeczy. Niniejszy artykuł poświęcony jest analizie zasiedzenia w złej wierze oraz konsekwencjom prawnych z tym związanych, uwzględniając orzecznictwo Sądu Najwyższego i zasadę doliczania lat posiadania przez poprzedników. Jako przykład posłuży nam zapytanie pana Łukasza.
Przez około 25 lat babcia i mama pana Łukasza płaciły podatek gruntowy od niezabudowanych działek, która wcześniej należały do jego pradziadka. Zlecały też wywożenie śmieci z tych działek i inne czynności porządkujące. Poza nimi nikt z rodziny nie dokładał się do opłat. Mama pana Łukasza niedawno zmarła. Pan Łukasz pyta, czy może wystąpić o zasiedzenie tych działek z pominięciem pozostałych spadkobierców i założyć im księgi wieczyste?
Dwadzieścia pięć lat to zbyt krótko, aby uznać, że doszło do zasiedzenia w złej wierze, a o takiej możliwości należałoby tu mówić.
Zgodnie z Kodeksem cywilnym (K.c.), dokładnie z art. 172 k.c. – posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.
Dobra wiara posiadacza polega na usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu, że przysługuje mu takie prawo do władania rzeczą, jakie faktycznie wykonuje. W praktyce dobra wiara jest wówczas, gdy np. nabyło się nieruchomość na podstawie aktu notarialnego, który został unieważniony. Zawsze gdy wie się, że nie jest się właścicielem rzeczy, jest się posiadaczem w złej wierze.
Pan Łukasz potrzebuje więc jeszcze co najmniej pięciu lat, aby wystąpienie do sądu o stwierdzenie zasiedzenia stało się realne.
Natomiast jeżeli pan Łukasz teraz jest posiadaczem tej nieruchomości na mocy art. 176 § 1, może doliczyć posiadanie babci i mamy do czasu swojego posiadania. Przytoczę brzmienie tego przepisu: jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści.
Pan Łukasz napisał jednak, że nie tylko on, ale również inni spadkobiercy mamy odziedziczyli posiadanie (wchodzi ono jako stan faktyczny do spadku). Zatem może on zaliczyć posiadanie jedynie w granicach swojego udziału. Cytuję stosowne postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 26 kwietnia 2013 r. (II CSK 445/12):
„Zaliczenie posiadania rzeczy przez poprzednika prawnego na podstawie art. 176 § 1 w zw. z § 2 K.c., powinno nastąpić na rzecz każdego ze spadkobierców, ale tylko w granicach nabytego udziału w spadku.”
Oznacza to, że jeżeli pan Łukasz jest spadkobiercą np. w 1/3, to za 5 lat nabędzie przez zasiedzenie 1/3 nieruchomości, chyba że poszczególni spadkobiercy nie będą się nieruchomością w ogóle interesować. Wówczas może zasiedzieć nieruchomość, ale dopiero po 30 latach od śmierci mamy (data otwarcia spadku). Na potwierdzenie swoich słów cytuję postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna i Administracyjna z dnia 7 maja 1986 r. (III CRN 60/86), które to precyzyjnie tłumaczy:
„W sytuacji, gdy współspadkobierca lub niektórzy ze współspadkobierców posiadają wyłącznie we własnym imieniu nieruchomość, która była w posiadaniu spadkodawcy, bieg zasiedzenia na korzyść tego współspadkobiercy lub tych współspadkobierców rozpoczyna się dopiero z chwilą otwarcia spadku; natomiast w sytuacji, gdy żaden ze współspadkobierców nie posiada nieruchomości spadkowej wyłącznie we własnym imieniu, każdy współspadkobierca – współposiadacz może przy obliczaniu terminu zasiedzenia doliczyć czas posiadania spadkodawcy do czasu swego współposiadania”.
Tak więc obecnie pan Łukasz nie może skutecznie złożyć wniosku o zasiedzenie i założyć księgi wieczystej, bo na jego korzyść nie upłynął jeszcze 30-letni termin zasiedzenia.
Przypadek Janiny
Janina przez 25 lat użytkowała działkę, sądząc, że jest jej prawowitą właścicielką. Działka została jej przekazana przez krewnego, który jednak nie miał do niej pełnych praw. Kiedy sprawa wyszła na jaw, Janina wystąpiła do sądu o zasiedzenie, co sąd uznał, gdyż udowodniła, że posiadała nieruchomość w dobrej wierze przez ponad 20 lat.
Sytuacja Tomasza
Tomasz odziedziczył po rodzicach dom, ale oni nie byli prawnymi właścicielami. Pomimo tego kontynuował użytkowanie nieruchomości, aż upłynęło 30 lat wspólnego z rodzicami posiadania. Zdecydował się wtedy wystąpić o zasiedzenie w złej wierze, co się powiodło i uzyskał pełne prawa do nieruchomości.
Sprawa Katarzyny i Andrzeja
Katarzyna i Andrzej kupili dom na wsi, wierząc, że wszystkie dokumenty są w porządku. Po latach okazało się, że poprzedni właściciel sprzedał dom, nie mając do tego uprawnień, co czyniło ich posiadanie w złej wierze. Mimo to kontynuowali mieszkanie w domu i po upływie 30 lat od zakupu złożyli wniosek o zasiedzenie. Dzięki długiemu okresowi posiadania i braku sprzeciwu ze strony innych sąd przychylił się do ich wniosku i przyznał im prawa własności.
Zasiedzenie w złej wierze stanowi skomplikowaną kwestię prawną, która wymaga nie tylko czasu, ale i dokładnej znajomości przepisów. Przykłady z życia pokazują, że posiadanie nieruchomości w złej wierze przez wymagany okres 30 lat może prowadzić do nabycia własności, jednak każdy przypadek wymaga indywidualnej oceny. Zrozumienie zasad zasiedzenia i świadomość prawna są kluczowe w rozstrzyganiu takich spraw.
Potrzebujesz profesjonalnej porady prawnej dotyczącej zasiedzenia w dobrej albo w złej wierze? Skontaktuj się z nami już dziś i uzyskaj dostęp do kompleksowych konsultacji online oraz pomocy w przygotowaniu niezbędnych pism prawnych, dostosowanych do Twojej indywidualnej sytuacji. Zapraszamy do kontaktu poprzez formularz umieszczony pod tekstem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 1971 r., sygn. akt I CR 302/71
3. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 25 czerwca 1968 r., sygn. akt III CRN 159/68
4. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 5 lipca 2012 r., sygn. akt IV CSK 606/11
5. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 26 kwietnia 2013 r. sygn. akt II CSK 445/12
6. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 1986 r., sygn. akt IIII CRN 60/86
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Radca prawny Katarzyna Siwiec
Radca prawny, absolwentka wydziału prawa Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie. Od 17 lat pracująca w zawodzie prawnika i udzielająca porad prawnych, od 2010 roku prowadzi własną kancelarię. Specjalizuje się w obsłudze prawnej zarówno przedsiębiorców z różnych branż, jak i osób fizycznych.
Zapytaj prawnika
