• Data: 2024-12-11 • Autor: Katarzyna Bereda
Mamy w zarzadzaniu wspólnotę mieszkaniową. Właściciele mieszkań na parterze mają przydzielone do wyłącznego użytkowania, jako ogródki, tereny części wspólnej (quad usum). Jeden z właścicieli na użytkowanym ogródku postawił domek drewniany. Obsuwający się z dachu śnieg podobno zniszczył domek. Wspólnota nowo powstała, jeszcze nie mają ubezpieczenia. Właściciel żąda pokrycia kosztu zniszczeń. Nie wiemy, jak to wygląda od strony prawnej. Czy korzystający z ogródka musi mieć zgodę wspólnoty na zagospodarowanie w elementy stałe, np. postawienie takiego domku? Czy ma prawo żądać zwrotu za zniszczenia?
Odpowiadając na Pani pytanie, wskazuję, iż jeżeli faktycznie powstała szkoda w majątku właściciela mieszkania, a za powstałą szkodę winę ponosi wspólnota mieszkaniowa, bowiem szkoda nastąpiła na skutek działania/zaniechania wspólnoty w zakresie usunięcia zalegającego śniegu, to lokator może dochodzić naprawienia szkody od wspólnoty. To natomiast, czy lokator mógł w ogrodzie postawić domek, zależne jest od tego, jaki jest to obiekt. Jeżeli jest to domek np. na narzędzia, który nie jest trwale związany z gruntem i znajduje się w obrębie jego ogródka, to właściciel nie potrzebował zgody wspólnoty.
Zgodnie z wyrokiem NSA z dnia 28 marca 2017 r. „prawo własności przysługujące właścicielom poszczególnych lokali obejmuje również tarasy, a dokładnie ich wierzchnią warstwę wykończeniową oraz przestrzeń wykorzystywaną do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez właścicieli lokalu. Tylko w tym zakresie właściciele ci mają, wynikający z przepisu art. 13 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z zm.), obowiązek utrzymywania przynależnego do nich tarasu w należytym stanie (II OSK 1929/15)”.
Współwłaściciele mogą w umowie ustalić także inny sposób korzystania z rzeczy wspólnej, w szczególności mogą dokonać podziału rzeczy wspólnej do używania, tj. wyodrębnić określone jej części do wyłącznego korzystania przez poszczególnych współwłaścicieli (podział quoad usum). Wydzielone części nie muszą ściśle odpowiadać wielkości udziałów współwłaścicieli. Umowa quoad usum może kształtować stosunki wzajemne między współwłaścicielami na tle korzystania z rzeczy wspólnej inaczej, niż wynika to z treści art. 206 KC, i postanowienia takiej umowy są wiążące (por. wyr. SA w Gdańsku z 15.6.1993 r., sygn. akt I ACr 400/93).
Przy podziale quoad usum chodzi o odstępstwo od ustawowego sposobu korzystania z rzeczy zagwarantowanego wszystkim współwłaścicielom, a więc o ingerencję w istotę sfery prawnej wszystkich współwłaścicieli; umowa ta powinna być zawarta przez ogół współwłaścicieli (uzasadnienie uchw. SN z 29.11.2007 r., sygn. akt III CZP 94/07).
Dlatego też, jak Pani widzi, jeżeli domek taki odpowiada przepisom ustawy Prawo budowlane – jest to zapewne domek na narzędzia lub domek dla dzieci, który nie jest trwale związany z gruntem i znajduje się w ogródku przynależącym do lokatora – nie wychodzi poza jego ramy, to nie ma przeciwskazań, aby taki obiekt się tam znajdował. Idąc jednak dalej, podnoszę, iż jeżeli lokatorowi została wyrządzona szkoda – zakładam, iż przez zaniechanie wspólnoty w zakresie usunięcia zalegającego śniegu – to właściciel ten musi wykazać, iż to wspólnota ponosi szkodę, co może być utrudnione.
Zgodnie z treścią art. 415 Kodeksu cywilnego „kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia”. Zgodnie natomiast z treścią art. 361 § 1 „zobowiązany do odszkodowania ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła”.
Artykuł 415 jest ogólnym przepisem umożliwiającym nałożenie obowiązku naprawienia szkody na podmiot, który wyrządził ją ze swojej winy. Przepis ten stanowi ogólną podstawę odpowiedzialności odszkodowawczej, która może mieć zastosowanie we wszystkich przypadkach, w których szkoda została wyrządzona zawinionym zachowaniem. W art. 415 nie są wskazane wszystkie przesłanki, które muszą wystąpić, aby możliwe było ustalenie odpowiedzialności odszkodowawczej określonego podmiotu.
Bezpośrednio z art. 415 wynika, że przesłanką odpowiedzialności odszkodowawczej jest zawinione zachowanie oraz wyrządzona w wyniku tego zachowania szkoda, natomiast z art. 361 wynika konieczność wykazania adekwatnego związku przyczynowego między zawinionym zachowaniem i naruszeniem dobra, z którego szkoda wynika.
Wina w art. 415, przesądzająca o zarzucalności zachowania sprawczego, bez wątpienia stwarza możliwość uwzględniania okoliczności o charakterze subiektywnym w procesie przypisywania odpowiedzialności za wyrządzoną szkodę. Zgodnie z dualistyczną koncepcją winy, użycie tego pojęcia w art. 415 KC uzasadnia ocenę zachowania sprawczego także przez pryzmat kryterium bezprawności (art. 415 K.c., red. Osajda 2020, wyd. 24).
Wobec powyższego, jak Pani widzi, to na poszkodowanym ciąży obowiązek wykazania, iż na skutek zawinienia wspólnoty doszło do szkody w majątku poszkodowanego. Nie znam szczegółowo opisu zdarzenia, ale już z przedstawionego opisu zakładam, iż ciężko może być właścicielowi wykazać zawinienie wspólnoty, bowiem szkoda mogła powstać w inny sposób. Odpowiadając jednak na Pani pytanie, wskazuję, iż tak – wspólnota może ponosić odpowiedzialność za szkodę powstałą w majątku właściciela nieruchomości lub osób trzecich.
Zagospodarowanie ogródka do wyłącznego użytkowania przez właścicieli mieszkań na parterze wiąże się z pewnymi ograniczeniami. Choć prawo pozwala na indywidualne korzystanie z tej przestrzeni, nie oznacza to pełnej swobody w podejmowaniu działań bez zgody wspólnoty. Elementy trwale związane z gruntem, takie jak domki, altany czy grille, mogą wymagać formalnej akceptacji. Ponadto, w przypadku szkód, takich jak zniszczenia spowodowane śniegiem, właściciele mogą dochodzić roszczeń, ale muszą udowodnić winę wspólnoty. Wspólna odpowiedzialność i dialog są kluczowe, aby uniknąć konfliktów.
Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz sporządzanie pism w zakresie prawa mieszkaniowego i wspólnot mieszkaniowych. Szybko i skutecznie pomożemy rozwiązać Twoje problemy prawne, zapewniając indywidualne podejście do każdej sprawy. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 15 czerwca1993 r., sygn. akt I ACr 400/93
3. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 29 listopada 2007 r., sygn. akt III CZP 94/07
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Bereda
Adwokat, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Szczecińskiego – pracę magisterską napisała z prawa pracy. Podczas studiów odbyła liczne praktyki, zarówno w sądach, jak i w kancelariach adwokackich. Aplikację adwokacką rozpoczęła w 2015 roku. W marcu 2018 roku przystąpiła do egzaminu zawodowego, uzyskując jeden z najlepszych wyników w izbie zielonogórskiej i w konsekwencji kończąc aplikację adwokacką z wyróżnieniem. Specjalizuje się w prawie rodzinnym, cywilnym, zobowiązaniach, prawie spadkowym, prawie gospodarczym i spółkach prawa handlowego.
Zapytaj prawnika
