• Autor: Radca prawny Anna Sufin
Sprzedaję mieszkanie w kamienicy. Chciałbym zabezpieczyć się przed roszczeniami z tytułu rękojmi, ponieważ nie jest to nowy budynek, a obok niego przebiegać będzie nowa linia tramwajowa. Przyszły stan mieszkania zależy więc także od tej planowanej inwestycji. Nabywca zna stan lokalu, a sprzedaż odbywa się po cenie o 20% niżej od aktualnej wyceny. Chciałbym, aby w akcie notarialnym znalazł się zapis o tym, że kupujący zrzeka się praw do rękojmi z tytułu obniżonej ceny. Jak powinien brzmieć taki zapis w akcie notarialnym, aby zabezpieczył mnie przed roszczeniami w przyszłości?
W pierwszej kolejności zwracam uwagę, iż sprawę będziemy już rozpatrywać na gruncie nowo obowiązujących (od 25 grudnia 2014 r.) przepisów.
Według nowego brzmienia art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego (K.c.) sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona – gdy chodzi o wady nieruchomości – przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Jeżeli kupującym jest konsument, a przedmiotem sprzedaży jest używana rzecz ruchoma, odpowiedzialność sprzedawcy może zostać ograniczona, nie mniej niż do roku od dnia wydania rzeczy kupującemu.
Zatem w przypadku sprzedaży budynku (mieszkania) odpowiadałby Pan z tytułu rękojmi w okresie pięciu lat od wydania nieruchomości kupującemu.
Zobacz też: Umowa sprzedaży garażu na dzierżawionym gruncie wzór
Zgodnie z art. 558 K.c. strony mogą odpowiedzialność z tytułu rękojmi rozszerzyć, ograniczyć lub wyłączyć. Jeżeli kupującym jest konsument, ograniczenie lub wyłączenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest dopuszczalne tylko w przypadkach określonych w przepisach szczególnych (§ 1). Wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest bezskuteczne, jeżeli sprzedawca zataił podstępnie wadę przed kupującym (§ 2).
Za konsumenta uważa się osobę fizyczną, dokonującą z przedsiębiorcą czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową (art. 221 K.c.).
Trzeba zatem podkreślić, że w przypadku, gdy Pan byłby przedsiębiorcą i jako przedsiębiorca sprzedawał mieszkanie osobie fizycznej, która nie kupowałaby go w związku ze swoją działalnością gospodarczą i zawodową, wyłączenie czy ograniczenie obowiązków z rękojmi nie byłoby możliwe (gdyby takie postanowienie zawarte zostało w umowie, byłoby ono bezskuteczne).
Proszę jednak zwrócić uwagę, że według art. 5561 § 1 K.c.:
„Wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli:
1) nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;
2) nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;
3) nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;
4) została kupującemu wydana w stanie niezupełnym”.
Mając na uwadze taką definicję wady, można by uniknąć roszczeń z tytułu rękojmi za wady, której to regulacji nie da się wyłączyć, w ten sposób, by z umowy jasno wynikało, że kupujący musiał liczyć się ze słabością konstrukcji budynku wynikającą z jej wieku i znał stan budynku adekwatny do tego wieku, ponadto wiedział o budowie linii tramwajowej i związanym z tym zagrożeniem dla substancji budynku. Jeśli bowiem w toku dochodzenia roszczeń z rękojmi nie stwierdzi się, że powstałe zniszczenia budynku świadczą o tym, że nieruchomość nie ma właściwości, o których Pan zapewniał, nie nadaje się do celu, do jakiego zamierzał ją wykorzystać kupujący, a Panu znanego, w istocie nie dojdzie do zaistnienia wady i roszczenia kupującego będą bezpodstawne.
Jeśli jednak Pan nie jest przedsiębiorcą, a druga strona konsumentem (tj. obydwie strony są albo osobami fizycznymi albo przedsiębiorcami), sytuacja jest o wiele prostsza, bowiem można jasno w umowie zapisać, że strony wyłączają odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady fizyczne.
Zapis taki może brzmieć:
„Kupujący oświadcza, że znany jest mu stan prawny i stan faktyczny nieruchomości, w tym stan techniczny budynku i mieszkania i nie wnosi w tym zakresie żadnych zastrzeżeń.
W związku obniżeniem ceny nieruchomości w wysokości 20% od ceny wyjściowej z uwagi na wiek, stan i położenie nieruchomości, niniejszym strony wyłączają odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady fizyczne.
Strona Sprzedająca poinformowała, że sprzedawana nieruchomość znajduje się obok planowanej linii tramwajowej, a Nabywca oświadczył, że nabywa własność nieruchomości w takim stanie, w jakim się znajduje, i znane jest mu położenie nieruchomości”.
W przypadku, gdyby umowa była zawierana przez przedsiębiorcę z konsumentem:
„Kupujący oświadcza, że znany jest mu stan prawny i stan faktyczny nieruchomości, w tym stan techniczny budynku i mieszkania i nie wnosi w tym zakresie żadnych zastrzeżeń, w szczególności liczy się z tym, że stan budynku może ulegać pogorszeniu tak ze względu na wiek budynku, jak i oddziaływania zewnętrzne.
Strony oświadczają, iż z uwagi na wiek, stan i położenie nieruchomości cena nieruchomości została obniżona o 20% w stosunku do ceny wyjściowej.
Strona Sprzedająca poinformowała, że sprzedawana nieruchomość znajduje się obok planowanej linii tramwajowej, a Nabywca oświadczył, że nabywa własność nieruchomości w takim stanie, w jakim się znajduje i znane jest mu położenie nieruchomości, a ewentualne niekorzystne wpływy tego położenia nie kolidują z przeznaczeniem nieruchomości zamierzonym przez Kupującego i celem umowy”.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Radca prawny Anna Sufin
Radca prawny.
Zapytaj prawnika
