• Data: 2024-09-01 • Autor: Radca prawny Wioletta Dyl
Sprawa dotyczy remontu łazienki. Zawarliśmy z wykonawcą umowę o wykonanie kompleksowego remontu, który rozpoczął się na początku sierpnia i miał się zakończyć dwa tygodnie później. Po pierwszych kilku dniach przygotowań do właściwego remontu (skuwanie starej łazienki) praca zaczęła się „rozwlekać” – wykonawca pracował coraz krócej każdego dnia i wychodził wcześniej (o 13–14). Tłumaczył, że nie może czegoś wykonać, bo brakuje mu narzędzi i musi je przywieźć itp. Zgodnie z umową otrzymał 2000 zł zaliczki, której odbiór pisemnie pokwitował. Później prosił o kolejne drobne zaliczki i je otrzymał. Niestety, przekazania tych kolejnych zaliczek nie potwierdziliśmy na piśmie. Mimo ewidentnego braku postępów w remoncie 22 sierpnia poprosił o kolejną zaliczkę w wysokości 1000 zł, której zapłaty odmówiliśmy. Od tamtej pory się nie pojawił i nie ma z nim kontaktu – nie odbiera telefonu i nie odpowiada na wiadomości. W sumie w zaliczkach otrzymał 3100 zł z 5800 zł, na które opiewała cała umowa. Według nas wykonane zostało maksymalnie 30% całego remontu, na który się umówiliśmy. Umowa mówi również, że cena obejmuje „wszelkie koszty, łącznie z dostawą i montażem materiału, kosztami siły roboczej, wszystkich narzędzi i urządzeń oraz energii i usług wykonawcy na budowie”, podczas gdy wszystkie materiały kupiliśmy i przywieźliśmy sami. Jutro rano podejmiemy kolejną próbę skontaktowania się z wykonawcą. Jak odzyskać wpłaconą zaliczkę? Nie jesteśmy zainteresowani dalszą współpracą z tym wykonawcą.
Kodeks cywilny w dziale regulującym umowy o roboty budowlane [art. 647–658 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) – dalej K.c.] nie reguluje wprost problematyki związanej z terminami realizacji robót. Oznacza to, że w materii tej znajdują zastosowanie ogólne reguły Kodeksu cywilnego. W konsekwencji zasady określania terminu spełnienia świadczenia określa art. 455 K.c. Termin ten może być określony w umowie albo wynikać z właściwości zobowiązania. Powszechną praktyką jest przyjmowanie w umowach o roboty budowlane, że chwilą zakończenia wykonywania tej umowy jest dokonanie protokolarnego, często stwierdzonego podpisami obu stron, odbioru końcowego wykonanych robót. Gotowość albo dokonanie odbioru robót posiadają w konsekwencji kluczowe znaczenie dla określenia momentu wykonania umowy o roboty budowlane. Zwieńczeniem takiego założenia byłby np. zapis: „Zakończenie wykonywania przedmiotu umowy rozumiane jako dzień zgłoszenia przez Wykonawcę gotowości odbioru końcowego przedmiotu umowy nastąpi do dnia…………
W braku takich przesłanek świadczenie powinno być spełnione niezwłocznie po wezwaniu” (np. wyr. Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 20 listopada 2002 r., sygn. akt V CKN 1300/2000).
Zatem nie pozostaje Panu nic innego, tylko wezwać wykonawcę na podstawie art. 455 K.c. do niezwłocznego wykonania świadczenia. Poprzez takie oświadczenie woli roszczenie staje się wymagalne i na wykonawcy ciąży obowiązek spełnienia świadczenia w możliwie najszybszym czasie. Termin wykonania zobowiązania może być określany ściśle za pomocą daty albo przez inne wskazanie konkretnego dnia bądź przez odwołanie do zdarzeń, jakie nastąpią w przyszłości.
Zgodnie z doktryną pojęcie niezwłoczności świadczenia oznacza, iż powinno być ono spełnione bez nieuzasadnionego odwlekania. Terminu „niezwłocznie” nie można jednak utożsamiać z terminem natychmiastowym. Orzecznictwo wskazuje, że o zakresie pojęcia „niezwłocznego świadczenia” powinny decydować każdorazowo okoliczności konkretnego przypadku, analizowane zgodnie z ogólnymi regułami art. 354 i art. 355 K.c., np. 14 dni.
Co do zasady, dopóki roboty nie zostały ukończone, Pan jako inwestor może odstąpić od umowy bez podawania jakichkolwiek przyczyn. W takiej sytuacji zobowiązany jest Pan jednak do zapłaty wykonawcy całości umówionego wynagrodzenia, odliczając to, co przyjmujący zamówienie oszczędził z powodu niewykonania umowy w całości (na inwestorze spoczywa ciężar wykazania oszczędności). Odstąpienie na tej podstawie wywiera skutek od chwili dokonania. Warto zauważyć, że jednoczesna zapłata pozostałego wynagrodzenia nie jest przesłanką skuteczności odstąpienia. Ponadto skoro wykonawca wykonuje prace w sposób wadliwy, Pan jako inwestor może wezwać go do zmiany sposobu wykonania i wyznaczyć mu w tym celu odpowiedni termin. Natomiast po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu może Pan:
a) od umowy odstąpić albo
b) powierzyć poprawienie lub dalsze wykonanie przedmiotu umowy innej osobie na koszt i niebezpieczeństwo wykonawcy.
Pierwsze wezwanie, które należy wysłać, winno wskazywać, jakie działania wykonawcy uznał Pan za wadliwe lub sprzeczne z umową oraz jakich zmian oczekuje. Możliwe jest też domaganie się ponownego prawidłowego wykonania oznaczonych elementów przedmiotu umowy.
Jeżeli chodzi o termin, to powinien być on odpowiedni do okoliczności, w których inwestycja jest wykonywana, oraz uwzględniać czas niezbędny do wdrożenia przez wykonawcę odpowiedniej zmiany dotychczasowego sposobu wykonania umowy. Kolejne wezwanie dotyczy zakończenia przedłużających się prac. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu można od umowy odstąpić lub powierzyć wykonanie innej firmie. Podejmując ww. działania, należy pamiętać, że wykonanie zastępcze jest alternatywą dla odstąpienia. Odstąpienie od umowy niweczy prawo do powierzenia wykonania zastępczego.
Odstąpienie nie przekreśla Pana uprawnienia do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych. Szczególnie w sytuacji, gdy odstąpienie jest skutkiem okoliczności, za które wykonawca ponosi odpowiedzialność, Pan jako zamawiający może, niezależnie od prawa odstąpienia od umowy, dochodzić na zasadach ogólnych odszkodowania z tytułu niewykonania umowy. W każdym razie decyzję o odstąpieniu od umowy o roboty budowlane należy dokładnie przemyśleć, biorąc pod uwagę jej konsekwencje (przepadek zaliczki), w sytuacji gdy, jak wynika z podanych przez Pana informacji, wiele z tych prac należy poprawić. Skoro wykonanie zastępcze odbywałoby się na koszt wykonawcy, mogłoby to być lepsze rozwiązanie.
Reasumując, należy wysłać listem poleconym wezwanie do prawidłowego wykonania zamówionych prac oraz ich dokończenia w zakreślonym w piśmie terminie pod rygorem przekazania dokończenia prac i ich poprawy innemu zleceniobiorcy na koszt i ryzyko wykonawcy. Dałabym termin np. 14 dni. Potem zostaje już tylko droga sądowa.
Opóźnione prace wykończeniowe w łazience
Pani Maria z Warszawy zatrudniła firmę remontową do kompleksowego remontu łazienki. Umowa przewidywała zakończenie prac w ciągu dwóch tygodni. Po kilku dniach rozbiórki starej łazienki, wykonawca zaczął przychodzić coraz później i wychodzić wcześniej, tłumacząc się brakiem narzędzi. Maria przekazała wykonawcy 3100 zł zaliczki, ale postępy były minimalne. Ostatecznie, po odmowie wypłaty kolejnej zaliczki, wykonawca przestał pojawiać się na miejscu. Maria wysłała wezwanie do dokończenia prac, a po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu, postanowiła powierzyć dokończenie remontu innej firmie na koszt pierwotnego wykonawcy.
Brak kontaktu z wykonawcą po otrzymaniu zaliczki
Pan Janusz z Gdańska zdecydował się na remont kuchni i podpisał umowę z wykonawcą, który obiecał ukończenie prac w ciągu trzech tygodni. Janusz przekazał zaliczkę w wysokości 2000 zł. Początkowo prace szły zgodnie z planem, ale po kilku dniach wykonawca zaczął unikać kontaktu, a tempo prac drastycznie spadło. Po kolejnej, niepotwierdzonej zaliczce w wysokości 1000 zł, wykonawca całkowicie zniknął. Janusz wysłał oficjalne wezwanie do dokończenia prac listem poleconym. Po bezskutecznym upływie terminu, Janusz odstąpił od umowy i złożył pozew do sądu o zwrot zaliczki.
Niespełnienie warunków umowy przez wykonawcę
Pani Katarzyna z Poznania podpisała umowę na remont łazienki z lokalnym wykonawcą, który zobowiązał się do zakończenia prac w ciągu dwóch tygodni. Katarzyna przekazała wykonawcy zaliczkę w wysokości 2000 zł, jednak po kilku dniach pracy wykonawca zaczął się spóźniać i kończyć pracę wcześniej. W trakcie remontu wykonawca prosił o dodatkowe zaliczki, które Katarzyna przekazała, ale nie potwierdziła na piśmie. Kiedy odmówiła wypłaty kolejnej zaliczki, wykonawca przestał się pojawiać. Katarzyna wysłała oficjalne wezwanie do dokończenia prac, a po jego bezskutecznym upływie, skontaktowała się z prawnikiem i złożyła wniosek o zwrot zaliczki w sądzie.
W przypadku nierzetelnego wykonawcy prac remontowych, kluczowe jest zachowanie wszystkich dokumentów, w tym pisemnych potwierdzeń przekazania zaliczek oraz umowy. W razie problemów należy wysłać formalne wezwanie do dokończenia prac, a jeśli nie przyniesie to rezultatu, odstąpić od umowy i rozważyć skierowanie sprawy do sądu w celu odzyskania wpłaconych środków. Pamiętajmy, że staranne przestrzeganie procedur prawnych zwiększa szanse na skuteczne rozwiązanie problemu.
Potrzebujesz pomocy w odzyskaniu zaliczki od nierzetelnego wykonawcy? Skorzystaj z naszych porad prawnych online oraz profesjonalnych wzorów pism, aby skutecznie zabezpieczyć swoje interesy. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 20 listopada 2002 r., sygn. akt V CKN 1300/2000
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Radca prawny Wioletta Dyl
Radca prawny, absolwentka prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Wrocławskiego. Udziela porad prawnych z zakresu prawa autorskiego, nowych technologii, ochrony danych osobowych, a także prawa konkurencji, podatkowego i pracy. Zajmuje się również sporządzaniem regulaminów oraz umów, szczególnie z zakresu e-biznesu i prawa informatycznego, które jest jej pasją. Posiada kilkudziesięcioletnie doświadczenie prawne, obecnie prowadzi własną kancelarię prawną.
Zapytaj prawnika
