Zwłoka wykonawcy i brak postępów w remoncie. Co zrobić, gdy umowa nie jest realizowana?

Termin realizacji robót budowlanych

Kodeks cywilny w dziale regulującym umowy o roboty budowlane [art. 647–658 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) – dalej K.c.] nie reguluje wprost problematyki związanej z terminami realizacji robót. Oznacza to, że w materii tej znajdują zastosowanie ogólne reguły Kodeksu cywilnego. W konsekwencji zasady określania terminu spełnienia świadczenia określa art. 455 K.c. Termin ten może być określony w umowie albo wynikać z właściwości zobowiązania. Powszechną praktyką jest przyjmowanie w umowach o roboty budowlane, że chwilą zakończenia wykonywania tej umowy jest dokonanie protokolarnego, często stwierdzonego podpisami obu stron, odbioru końcowego wykonanych robót. Gotowość albo dokonanie odbioru robót posiadają w konsekwencji kluczowe znaczenie dla określenia momentu wykonania umowy o roboty budowlane. Zwieńczeniem takiego założenia byłby np. zapis: „Zakończenie wykonywania przedmiotu umowy rozumiane jako dzień zgłoszenia przez Wykonawcę gotowości odbioru końcowego przedmiotu umowy nastąpi do dnia…………

W braku takich przesłanek świadczenie powinno być spełnione niezwłocznie po wezwaniu” (np. wyr. Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 20 listopada 2002 r., sygn. akt V CKN 1300/2000).

Wezwanie wykonawcy do wykonania usługi

Zatem nie pozostaje Panu nic innego, tylko wezwać wykonawcę na podstawie art. 455 K.c. do niezwłocznego wykonania świadczenia. Poprzez takie oświadczenie woli roszczenie staje się wymagalne i na wykonawcy ciąży obowiązek spełnienia świadczenia w możliwie najszybszym czasie. Termin wykonania zobowiązania może być określany ściśle za pomocą daty albo przez inne wskazanie konkretnego dnia bądź przez odwołanie do zdarzeń, jakie nastąpią w przyszłości.

Zgodnie z doktryną pojęcie niezwłoczności świadczenia oznacza, iż powinno być ono spełnione bez nieuzasadnionego odwlekania. Terminu „niezwłocznie” nie można jednak utożsamiać z terminem natychmiastowym. Orzecznictwo wskazuje, że o zakresie pojęcia „niezwłocznego świadczenia” powinny decydować każdorazowo okoliczności konkretnego przypadku, analizowane zgodnie z ogólnymi regułami art. 354 i art. 355 K.c., np. 14 dni.

Co do zasady, dopóki roboty nie zostały ukończone, Pan jako inwestor może odstąpić od umowy bez podawania jakichkolwiek przyczyn. W takiej sytuacji zobowiązany jest Pan jednak do zapłaty wykonawcy całości umówionego wynagrodzenia, odliczając to, co przyjmujący zamówienie oszczędził z powodu niewykonania umowy w całości (na inwestorze spoczywa ciężar wykazania oszczędności). Odstąpienie na tej podstawie wywiera skutek od chwili dokonania. Warto zauważyć, że jednoczesna zapłata pozostałego wynagrodzenia nie jest przesłanką skuteczności odstąpienia. Ponadto skoro wykonawca wykonuje prace w sposób wadliwy, Pan jako inwestor może wezwać go do zmiany sposobu wykonania i wyznaczyć mu w tym celu odpowiedni termin. Natomiast po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu może Pan:

a) od umowy odstąpić albo

b) powierzyć poprawienie lub dalsze wykonanie przedmiotu umowy innej osobie na koszt i niebezpieczeństwo wykonawcy.

Pierwsze wezwanie, które należy wysłać, winno wskazywać, jakie działania wykonawcy uznał Pan za wadliwe lub sprzeczne z umową oraz jakich zmian oczekuje. Możliwe jest też domaganie się ponownego prawidłowego wykonania oznaczonych elementów przedmiotu umowy.

Odstąpienie od umowy

Jeżeli chodzi o termin, to powinien być on odpowiedni do okoliczności, w których inwestycja jest wykonywana, oraz uwzględniać czas niezbędny do wdrożenia przez wykonawcę odpowiedniej zmiany dotychczasowego sposobu wykonania umowy. Kolejne wezwanie dotyczy zakończenia przedłużających się prac. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu można od umowy odstąpić lub powierzyć wykonanie innej firmie. Podejmując ww. działania, należy pamiętać, że wykonanie zastępcze jest alternatywą dla odstąpienia. Odstąpienie od umowy niweczy prawo do powierzenia wykonania zastępczego.

Odstąpienie nie przekreśla Pana uprawnienia do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych. Szczególnie w sytuacji, gdy odstąpienie jest skutkiem okoliczności, za które wykonawca ponosi odpowiedzialność, Pan jako zamawiający może, niezależnie od prawa odstąpienia od umowy, dochodzić na zasadach ogólnych odszkodowania z tytułu niewykonania umowy. W każdym razie decyzję o odstąpieniu od umowy o roboty budowlane należy dokładnie przemyśleć, biorąc pod uwagę jej konsekwencje (przepadek zaliczki), w sytuacji gdy, jak wynika z podanych przez Pana informacji, wiele z tych prac należy poprawić. Skoro wykonanie zastępcze odbywałoby się na koszt wykonawcy, mogłoby to być lepsze rozwiązanie.

Reasumując, należy wysłać listem poleconym wezwanie do prawidłowego wykonania zamówionych prac oraz ich dokończenia w zakreślonym w piśmie terminie pod rygorem przekazania dokończenia prac i ich poprawy innemu zleceniobiorcy na koszt i ryzyko wykonawcy. Dałabym termin np. 14 dni. Potem zostaje już tylko droga sądowa.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 20 listopada 2002 r., sygn. akt V CKN 1300/2000

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.