Brak zgody współwłaściciela nieruchomości na remont

„Zarządca” w nieruchomości wspólnej

Z opisu wynika, że Pańskiej teściowej przysługuje większość udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej – gruntowej albo budynkowej (w przypadku użytkowania wieczystego). W takiej sytuacji może zaskakiwać duża rola podmiotu, określonego jako „zarządca”. W świetle ustawy o własności lokali (szczególnie jej art. 18), zarządcą nieruchomości jest podmiot zewnętrzny, który ma tak duże kompetencje, że ustawodawca w takim stanie rzeczy uznał za zbędne funkcjonowanie zarządu określonej wspólnoty mieszkaniowej. W wielu wspólnotach mieszkaniowych funkcjonuje zarząd wspólnoty, zaś prowadzenie spraw organizacyjnych (zwłaszcza bieżących) powierza się administratorowi – niekiedy nazywanemu lub nazywającemu się „zarządcą” (zwłaszcza w przypadku uzyskania uprawnień do zarządzania nieruchomościami). Mniejsze wspólnoty mieszkaniowe najczęściej rządzą się przepisami Kodeksu cywilnego (K.c.) o współwłasności – od art. 195 do art. 221 – oraz przepisami Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.), co dotyczy zwłaszcza zarządu przymusowego nad nieruchomością. Tylko nieliczne (zwłaszcza na początku zamieszczone) przepisy ustawy o własności lokali dotyczą wszystkich wspólnot mieszkaniowych, zaś wiele jej przepisów do mniejszych wspólnot może mieć zastosowanie wprost, jeśli na to zdecydowano się w poszczególnych wspólnotach mieszkaniowych; czasami przydaje się „zaglądanie” do jej przepisów, jako do swoistego źródła inspiracji na potrzeby mniejszych wspólnot mieszkaniowych – część przepisów tej ustawy może stanowić punkt wyjścia dla opracowywania uregulowań umownych między współwłaścicielami.

Proponuję wyjaśnić, w jakim kontekście używa się rzeczownika „zarządca” odnośnie do owego podmiotu. Niekiedy byli właściciele budynków lub lokali (komunalnych lub zakładowych) nadal administrują nieruchomościami wspólnymi, często dlatego, że „tak było dawniej”. Czasami poprzedni właściciele zastrzegają umownie (np. w akcie notarialnym) dla siebie lub podmiotu ze sobą powiązanego funkcję administratora albo zarządcy; w przypadku mniejszych wspólnot mieszkaniowych możliwa jest duża dowolność, więc zapoznanie się z dokumentami może się bardzo przydać. Nie można także wykluczyć takiej ewentualności, że chodzi o ustanowionego sądownie (art. 203 K.c.) zarządcę (przymusowego) nieruchomości wspólnej, ale samo oczekiwanie zgody współwłaścicieli na szeroki zakres prac w ramach nieruchomości wspólnej zmniejsza prawdopodobieństwo tej hipotezy (choć jej nie wyklucza).

Zobacz też: Współwłasność domu a remonty

Zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną a zakres wykraczający poza zwykły zarząd

W praktyce trudno jest niekiedy odróżnić zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną od spraw wykraczających poza zwykły zarząd. Gdy sprawa (zazwyczaj z powodu sporu między współwłaścicielami lub ich przedstawicielami) trafia na drogę sądową, to sąd niekiedy stoi przed dylematem, czy chodzi – w rozstrzyganym przypadku – o zakres zwykłego zarządy, czy o „coś więcej”. Chodzi nie tylko o słowa lub o „teoretyzowanie”, ale o podejmowanie decyzji. Decydowania w sprawach z zakresu zwykłego zarządu rzeczą wspólną, np. nieruchomością (art. 46 K.c.) – dotyczy brzmienie artykułu 201 K.c.: „Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.”. Przysługiwanie Pańskiej teściowej 60% udziałów (art. 204 K.c.) oznaczałoby możliwość podejmowania przez nią (z uwagi na liczbę udziałów) wiążących decyzji w sprawach z zakresu zwykłego zarządu. Można by podjąć próbę „schowania się” za artykułem 201 K.c. i twierdzenia, że chodzi o taką właśnie sprawę – wtedy można by twierdzić, że Pańska teściowa (jako większościowa współwłaścicielka) decyduje o niewykonywaniu kosztownego remontu. Oczywiście, trzeba się liczyć z trafieniem sprawy na drogę sądową (nawet bez kwestionowania stanowiska co do „podciągnięcia” sytuacji pod art. 201 K.c.), ponieważ również mniejszościowy udziałowiec (nawet mający bardzo mało udziałów) jest uprawniony na drodze sądowej żądać rozstrzygnięcia sporu. Także w takich sytuacjach osobie występującej na drogę sądową zależy na uzyskaniu „zastępczego oświadczenia woli”, w rozumieniu artykułu 64 K.c., który stanowi: „Prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, zastępuje to oświadczenie.”. Skoro do Pańskiej teściowej wystąpiono o wyrażenie zgody – akcentując niezbędność zgody wszystkich współwłaścicieli – to prawdopodobnie zakłada się, że odnośne prace były sprawą wykraczającą poza zwykły zarząd rzeczą wspólną. W takich zaś sprawach niezbędna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli – stosownie do treści artykułu 199 K.c.: „Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.”. Jak widać, również w takich sytuacjach można wystąpić o rozstrzygnięcie sądowe. Ze skierowaniem sprawy na drogę sądową wiązać można spore ryzyko; zwłaszcza chodzi o koszty sądowe (często pokrywane przez przegrywającego sprawę) – art. 109 i następne Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.).

Poza zakres właściwości prawnika wykracza wypowiedzenie się na temat (braku) „wszelkich konsekwencji”. Prawo jest wycinkiem tego, co jest ważne w życiu. Nie można ludziom (np. z sąsiedztwa) nakazać życzliwości – o którą trudno np. w przypadku katastrofy budowlanej. Zdarza się niekiedy, że złodzieje wynoszą meble z czyjegoś mieszkania na oczach ludzi – sąsiedzi są zdezorientowani lub „udają Greka” (choć telefonia komórkowa zwiększa szanse na dyskretne powiadomienie policji o „dziwnych” okolicznościach). Konsekwencją faktyczną (choć niekiedy o znaczeniu prawnym) może być katastrofa budowlana – gdyby do niej doszło, to Pańska teściowa (jako współwłaścicielka, i to większościowa) straciłaby prawdopodobnie o wiele więcej od najemców (lokatorów). Wróćmy do koncentrowania się na aspektach prawnych, w tym na ewentualnych konsekwencji prawnych.

Przeczytaj też: Współwłaściciel drogi nie wyraża zgody

Zgoda sądu na przeprowadzenie remontu, gdy we wspólnocie nie ma porozumienia

W decydowaniu o sprawach z zakresu współwłasności są uprawnieni brać udział współwłaściciele. Właściciel (właściciele) pozostałych lokali powinien działać „z otwartą przyłbicą” – bez „chowania się” za jakimś lokatorem. Jeżeli nie dojdzie do porozumienia, to prawdopodobnie wydaje się skorzystanie z drogi sądowej – osoba przegrywająca powinna liczyć się z dodatkowymi kosztami. Nie chodzi tylko o obowiązek pokrywania kosztów postępowania (art. 109 i następne K.p.c.), ponieważ ewentualne ustanowienie przez sąd zarządcy nieruchomości wspólnej (art. 203 K.c.) mogłoby ograniczyć zakres decydowania Pańskiej teściowej (jako współwłaścicielki). Także ewentualne wyrażenie zgody na przeprowadzenie remontu przez sąd mogłoby skutkować poważnym ograniczeniem kontroli współwłaścicielki większościowej nad kosztami.

Podobnie (czyli potencjalnie niekorzystnie dla Pańskiej teściowej) rzecz mogłaby się mieć w przypadku wydania przez administrację budowlaną polecenia przeprowadzenia określonych prac zabezpieczających – wydanie określonych zarządzeń lub poleceń (przewidzianych Prawem budowlanym) wydaje się prawdopodobne w przypadku zagrożenia katastrofą budowlaną.

Skoro Pan stara się pomóc swej teściowej, to proszę rozważyć ewentualność udzielenia Panu (lub komuś innemu) pełnomocnictwa (art. 98 i następne K.c.) przez starszą panią, która może mieć (np. z racji wieku, stanu zdrowia lub innych doświadczeń zawodowych) niewielką szansę na „trzymanie w ryzach” kosztów, związanych z prowadzeniem prac na nieruchomości wspólnej. Zrozumiałe jest niezadowolenie z wysokich kosztów, ale proszę zauważyć, że – zwłaszcza w systemie kapitalistycznym – mało prawdopodobne wydaje się otrzymywanie darowizn na cele inwestycyjne, a własność (ustawowo określona w artykule 140 K.c.) wiąże się z odpowiedzialnością, również majątkową.

Odpowiedzialność majątkowa współwłaściciela zgodna z wielkością udziału

Odpowiedzialność majątkowa może się różnie przejawiać. W zakresie samej współwłasności chodzi zwłaszcza o brzmienie artykułu 207 K.c.: „Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.”.

Jak widać, sam ustawodawca – i to ponad 50 lat temu (K.c. uchwalono w roku 1964) – zdecydował o powiązaniu nakładów na rzecz wspólną z udziałami we współwłasności. Artykuł 207 K.c. należy do przepisów prawa powszechnie obowiązującego.

Zły stan dachu (niekoniecznie grożący katastrofą budowlaną) może przyczynić się do powstania odpowiedzialności odszkodowawczej na podstawie artykułu 434 K.c., stanowiącego: „Za szkodę wyrządzoną przez zawalenie się budowli lub oderwanie się jej części odpowiedzialny jest samoistny posiadacz budowli, chyba że zawalenie się budowli lub oderwanie się jej części nie wynikło ani z braku utrzymania budowli w należytym stanie, ani z wady w budowie.”. Nie wiem, na jakiej podstawie (zwłaszcza umownie) działa podmiot, przez Pana nazwany „zarządcą”, ale proszę liczyć się z tym, że może on podjąć działania w celu wyegzekwowania potrzebnego (a zwłaszcza niezbędnego) remontu albo zrezygnować z „zarządzania” daną nieruchomością wspólną (zwłaszcza w celu uniknięcia ewentualnej odpowiedzialności odszkodowawczej) – w przypadku takiej rezygnacji sporo zadań spadłoby na współwłaścicieli nieruchomości wspólnej.

Podmiot wynajmujący poszczególne pozostałe lokale (w tym mieszkalne) powinien zapewnić odpowiedni standard wynajmowanych lokali. Przyzwalanie na zły (a szczególnie bardzo zły) stan nieruchomości mógłby przyczynić się do powstania odpowiedzialności odszkodowawczej – w tym z tytułu nienależytego wykonania umowy (art. 471 i następne K.c.), np. umowy najmu. Również ten aspekt sprawia, że należy się liczyć – w przypadku braku zgody między współwłaścicielami – z drogą sądową.

Ktoś rzeczywiście życzliwy Pańskiej teściowej i jednocześnie odpowiednio operatywny mógłby jej pomóc w ochronie przed skutkami ewentualnego zawyżania kosztów prac remontowych (być może nie tylko w związku ze stanem dachu). Zdarzają się różne zmowy, także zmowy cenowe – coś takiego elegancko i z przymrużeniem oka ukazano w czeskim filmie pod tytułem Babowrzeski 2 (na co sobie mógł wójt pozwolić dzięki pozyskiwaniu przez gminę funduszy unijnych). Dla Pańskiej teściowej bardzo ważne jest „pilnowanie kosztów” – w tym zakresie może się przydać pomoc, która prawdopodobnie miałaby większe szanse od rzeczywistej skuteczności „kategorycznej odmowy”. Chodzi o realizm – choć mało prawdopodobne (zwłaszcza w przypadku złego stanu dachu) wydaje się „zawetowanie” przeprowadzenia remontu, to jednak byłoby dobrze sprawować kontrolę nad cenami towarów i usług oraz nad stanem prac. „Pańskie oko konia tuczy”; to powiedzenie sprawdza się w praktyce. Lepiej „przyglądać się” na bieżąco, niż ewentualnie powiadamiać organa ścigania o przywłaszczeniach lub wyłudzeniach (czyli przestępstwach).

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.