• Data: 2024-09-21 • Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Jestem współwłaścicielem domu w pewnej miejscowości wraz ze swoją mamą. Ja mam 75% własności, a mama 25% własności. Mama mieszka w tym domu z konkubentem. Ja mieszkam i pracuję w Warszawie, u mamy bywam może 3 razy do roku. Dom jest w kiepskim stanie technicznym, wymaga remontów i inwestycji. Trzeba będzie zrobić dach, ogrodzenie, rozebrać budynek użytkowy na tyłach domu itp. Czy mama może zmusić mnie do tego, abym partycypował w kosztach remontu tego domu? Nie ukrywam, że nie mam na to kompletnie ochoty ani środków.
Z racji tego, ze jest Pan współwłaścicielem, ma Pan obowiązek ponosić koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, zgodnie z udziałami we współwłasności.
Według art. 206 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli. Oznacza to, że każdy współwłaściciel jest uprawniony do bezpośredniego posiadania całej rzeczy wspólnie z pozostałymi współwłaścicielami, a granicą jego uprawnień są takie same uprawnienia pozostałych współwłaścicieli, przy czym uprawnienie to nie jest w żaden sposób uzależnione od wielkości udziału we współwłasności.
Na zasadzie milczącej zgody mama korzysta z nieruchomości.
Zobacz też: Brak zgody współwłaściciela na remont
Roszczenia dotyczące zwrotu nakładów i wydatków na części wspólne nieruchomości mają swoją podstawę w art. 207 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Przez wydatki rozumie się nakłady na rzecz: konieczne, użyteczne, a nawet zbytkowne, jeżeli przy zachowaniu reguł zarządu rzeczą wspólną uzgodniono takie wydatki. Najczęściej są to wydatki ponoszone w toku normalnej eksploatacji rzeczy, według zasad prawidłowej gospodarki, przy zgodzie większości współwłaścicieli (art. 201). Nie można jednak wykluczać wydatków nadzwyczajnych, przekraczających zakres zwykłego zarządu, podejmowanych za zgodą wszystkich współwłaścicieli (art. 199). Zgodnie ze stanowiskiem judykatury roszczenie współwłaściciela o zwrot nakładów dokonanych na wspólną nieruchomość ma obligacyjny charakter, powstaje i jest wymagalne z chwilą dokonania nakładu (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 10 maja 2006 r., sygn. akt III CZP 11/06). Jako żądanie o zasądzenie konkretnej sumy pieniężnej, niemające charakteru roszczeń okresowych, przedawnia się, stosownie do art. 118 k.c., z upływem 10 letniego terminu (por. motywy postanowienia Sądu Najwyższego, z dnia 22 października 2010 r., sygn. akt III CSK 331/09).
Przeczytaj też: Jak zmusić współwłaściciela do sprzedaży nieruchomości
Mama ma tylko 25% udziałów, a opisane przez Pana inwestycje jak rozbiórka czy wymiana dachu zasadniczo wymagają zgody współwłaścicieli.
Mama nie ma szansy uzyskać sądowej zgody – jeśli Pan nie zgodzi się na remonty w tym zakresie. I tu może ją Pan blokować. Pozostałe nakłady, nie przekraczające zakresu zwykłego zarządu, nie wymagające zgłoszenia do PINB czy pozwolenia na budowę – będą Pana obciążały.
Ale z drugiej strony musi Pan pamiętać, że Pan jako współwłaściciel ma obowiązek utrzymywać budynki w stanie nadającym się do użytku, z to wynika z przepisów prawa budowlanego.
PINB może wydać nakaz wykonania określonych robót, a nawet ukarać Pana grzywną za naruszenie przepisów prawa budowlanego. Nie musi mieć Pan tam wilii, ale musi Pan trzymać budynek w stanie zgodnym z przepisami, niezagrażającym życiu lub zdrowiu – nie ruina.
Zobacz również: Spadek dachu w stronę sąsiada
Jeśli nie jest Pan związany i nie chce być w żaden sposób związany z nieruchomością, o której Pan pisze – powinien Pan wnioskować o zniesienie współwłasności. Albo ugodowo z mamą w sądzie albo u notariusza na mocy umowy.
Stosownie do treści art. 210 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. W myśl zaś art. 212 § 2 „rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego”.
Mama może spłacić Pana w ratach albo sąd zleci sprzedaż nieruchomości – co Panu odradzam, bo komornik sprzeda ją za 75% wartości, weźmie 5% kosztów, a Panu zostanie o wiele mniej, niż liczyłby Pan.
Proszę spróbować porozumieć się z mamą co do zniesienia współwłasności, ewentualnie wnosić sprawę do sądu.
Zaległy remont dachu
Pani Katarzyna, współwłaścicielka domu razem z bratem, mieszka w nim od lat. Dach jest w fatalnym stanie i wymaga pilnej naprawy, ale brat, mieszkający za granicą, nie zgadza się na udział w kosztach. Katarzyna zdecydowała się na remont, ponosząc pełne koszty, jednak teraz domaga się od brata zwrotu części wydatków. Brat argumentuje, że skoro tam nie mieszka, nie powinien partycypować w kosztach. Sąd przyznał rację Katarzynie, nakazując bratu pokrycie części wydatków zgodnie z udziałem we współwłasności.
Ogród i ogrodzenie
Pan Janusz, współwłaściciel domu z siostrą, postanowił postawić nowe ogrodzenie wokół nieruchomości. Siostra nie wyraziła zgody na ten wydatek, twierdząc, że stare ogrodzenie jest wystarczające. Janusz samodzielnie zlecił wymianę, licząc na późniejszy zwrot części kosztów. Niestety, ponieważ siostra nie zgodziła się na tę inwestycję, Janusz nie mógł dochodzić zwrotu poniesionych nakładów. Okazało się, że inwestycje przekraczające zakres zwykłego zarządu wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli.
Spór o rozbiórkę starego budynku
Pani Anna i jej matka są współwłaścicielkami nieruchomości, na której stoi zrujnowany budynek gospodarczy. Anna chciała go rozebrać, aby poprawić estetykę posesji, ale matka uznała, że to niepotrzebny wydatek. Anna złożyła wniosek do sądu o zgodę na rozbiórkę, argumentując, że stan budynku zagraża bezpieczeństwu. Sąd przyznał rację Annie, a koszty rozbiórki zostały podzielone zgodnie z udziałami.
Współwłaściciele mają obowiązek partycypować w kosztach utrzymania nieruchomości, proporcjonalnie do swoich udziałów. Inwestycje przekraczające zwykły zarząd, takie jak remonty dachu czy rozbiórki, wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli, co może prowadzić do sporów. W przypadku braku porozumienia, sąd może rozstrzygnąć kwestię ponoszenia kosztów lub nawet zdecydować o zniesieniu współwłasności.
Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz sporządzanie pism, dzięki którym rozwiążesz swoje problemy związane z nieruchomościami, współwłasnością i remontami, bez wychodzenia z domu. Skontaktuj się z nami, a pomożemy Ci znaleźć najlepsze rozwiązanie! Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 10 maja 2006 r., sygn. akt III CZP 11/06
3. Postanowienie Sądu Najwyższego, z dnia 22 października 2010 r., sygn. akt III CSK 331/09
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
Zapytaj prawnika
