Czy potrzebne jest wprowadzenie w posiadanie po licytacji?

Prawomocne przysądzenie własności stanowi o własności

Zakupiła Pani nieruchomość w toku licytacji komorniczej i posiada prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności. Należy mieć na uwadze, że prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest bardzo ważnym dokumentem. Zgodnie bowiem z art. 999 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.):

„§ 1. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na tej nieruchomości pomieszczeń bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności. Przepis art. 791 stosuje się odpowiednio.

§ 2. Od chwili uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności na rzecz nabywcy należą do niego pożytki z nieruchomości. Powtarzające się daniny publiczne przypadające z nieruchomości od dnia prawomocności postanowienia o przysądzeniu własności ponosi nabywca. Świadczenia publicznoprawne niepowtarzające się nabywca ponosi tylko wtedy, gdy ich płatność przypada w dniu uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności lub po tym dniu.”

Zobacz też: Zasiedzenie ruchomości opłata

Wprowadzenie w posiadanie nieruchomości, gdy dłużnik nie chce wydać lokalu

Zatem samo prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności już uprawnia Panią do wpisania się do księgi wieczystej dla nieruchomości. Jest Pani już właścicielem nieruchomości. Jednak zgodnie z brzmieniem ww. przepisu postanowienie jest tytułem do wprowadzeniem w posiadanie nieruchomości. Wskazać jednak należy, że z tej drogi na ogół korzysta się w przypadku, gdy dłużnicy nie chcą dobrowolnie wydać lokalu. Wspomina Pani, że lokal jest pusty i niszczeje znam jednak sytuację, w których osoby decydowały się na samodzielne wymienienie zamków w lokalu, a następnie dowiadywały się od policji o zawiadomieniu, które złożył były właściciel, wskazując, że w lokalu były jego wartościowe rzeczy, a nowy nabywca je zniszczył bądź zabrał. Wiele z tych osób miało później problemy, jednak czy tak się może zdarzyć w Pani przypadku, trudno powiedzieć. Zgodnie z prawem wejście przez Panią do lokalu i przejęcie posiadania powinno nastąpić poprzez wydanie Pani kluczy przez poprzedniego lokatora, którego tam, jak Pani wskazuje, już nie ma. W innym wypadku potrzebny jest ślusarz i wejście siłowe, bądź wejście w asyście komornika. Jeżeli jest Pani pewna, że lokal jest opuszczony i opróżniony z ruchomości poprzednika, to moim zdaniem nikt nie zaskarży tej czynności. W przeciwnym razie poprzedni lokator może Panią oskarżyć o naruszenie posiadania. Ważne jest głównie to, czy lokal jest pusty, aby właśnie uniknąć oskarżeń. Komornik dokonałby tej czynności w asyście policji, wpisując wszystkie odnalezione rzeczy do protokołu, a wtedy uwalnia się Pani od ewentualnych oskarżeń.

Opłata od wniosku o wszczęcie egzekucji wprowadzenia w posiadanie nieruchomości

Postępowanie u komornika na pewno będzie kosztować. Zgodnie z wejściem w życie nowej ustawy o kosztach komorniczych, a mianowicie zgodnie z art. 34 [Opłata stała od wniosku o wszczęcie egzekucji wprowadzenia w posiadanie nieruchomości albo opróżnienia lokalu lub innego pomieszczenia]:

„1. Opłata stała od wniosku o wszczęcie egzekucji wprowadzenia w posiadanie nieruchomości służącej do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych dłużnika albo opróżnienia lokalu lub pomieszczenia służącego do zaspokojenia takich potrzeb wynosi 1500 złotych.

2. Opłata stała od wniosku o wszczęcie egzekucji wprowadzenia w posiadanie innej nieruchomości albo opróżnienia innego lokalu lub pomieszczenia wynosi 2000 złotych.

3. Jeżeli nieruchomość, lokal lub pomieszczenie są wykorzystywane przez dłużnika wyłącznie do prowadzenia działalności gospodarczej, opłatę, o której mowa w ust. 2, powiększa się o opłatę w wysokości 1000 złotych od drugiej i każdej kolejnej izby wchodzącej w skład nieruchomości, lokalu lub pomieszczenia, którego ma dotyczyć egzekucja. Łączna opłata nie może być wyższa niż 30 000 złotych.”

Czyli opłata dla komornika, a w zasadzie aktualnie dla Skarbu Państwa, wyniesie minimum 2000 zł, a nie wiadomo, ile jest tam izb, bowiem opłata może ulec zwiększeniu o każde 1000 zł za wprowadzenie do kolejnej izby. Nie jest jednak nigdzie powiedziane, że musi Pani skorzystać akurat z tego komornika, który nie dość, że robi Pani „pod górkę”, to jeszcze jest nieprzyjemny. Ze swojej strony doradzałbym najpierw wezwać komornika sądowego na piśmie, powołując się na prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności i fakt bycia właścicielem nieruchomości do wydania kluczy od przedmiotowego lokalu, wyznaczając mu na to 7-dniowy termin. Tak jak pisałem, przepisy nie przewidują konieczności korzystania z tego komornika i może Pani np. wziąć klucze i skorzystać z pomocy innego komornika lub po prostu spróbować wejść do lokalu sama. Jednak, tak jak pisałem, na własną odpowiedzialność. Również na własną odpowiedzialność może Pani wymienić zamki i wejść do lokalu. Jeśli komornik odpowie, będzie musiał podać podstawę prawną, a wtedy będzie Pani przysługiwać skarga na jego czynności, która podlega opłacie w kwocie 50 zł. Sąd wtedy może zobowiązać komornika do zwrotu kluczy, jeśli uzna, że nie zachodzą w tej sytuacji przesłanki opisane w art. 1046 K.p.c. Tak samo może Pani postąpić w przypadku, gdy komornik nie udzieli odpowiedzi na Pani pismo, wtedy zaskarża Pani jego zaniechanie, również po upływie 7-dniowego terminu na udzielenie odpowiedzi. Komornik zapewne będzie powoływał się na fakt, iż nie ma zgody dłużników na wydanie Pani kluczy i w mojej ocenie nie uda się Pani go do tego zmusić, może to się stać jedynie na wyraźne polecenie sądu lub gdy uzyska Pani np. zgodę dłużników. Jednak według mnie można spróbować najpierw wezwać komornika na piśmie, a potem ewentualnie zaskarżyć czynność – choć to pewnie potrwa.

Proszę pamiętać, że jest Pani właścicielem wylicytowanej nieruchomości i przysługuje Pani prawo własności. Komornikowi zależy, aby złożyła Pani u niego sprawę o wprowadzenie w posiadanie i wpłaciła opłatę.

Ostatnie rozwiązanie to skarga na komornika do sądu

Podsumowując: ma Pani trzy wyjścia. Pierwsze to wejście do lokalu i wymiana zamków, a przy tym wzięcie na siebie ewentualnej odpowiedzialności za oskarżenia poprzednich właścicieli (choć te wcale nie muszą się pojawić). Druga opcja to skorzystanie z przewidzianego prawem rozwiązania, czyli wprowadzenia w posiadanie, co wiąże się z opłatą. Zaś trzecie rozwiązanie to próba złożenia skargi na czynności komornika i ewentualne korzystne rozstrzygnięcie sądu – ta droga potrwa jednak najdłużej. Skargę składa się poprzez kancelarię komorniczą do sądu rejonowego wraz z wnioskiem o podjęcie przez sąd działań nadzorczych. Komornik powinien w ciągu 3 dni przekazać ją wraz ze swoim uzasadnieniem do sądu. Zalecam złożenie skargi listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.