Drzewa posadzone za blisko budynku - co zrobić?

Immisje, czyli negatywne oddziaływanie na sąsiednie nieruchomości

Państwa sytuacja jest jak najbardziej do rozwiązania, albowiem jeżeli drzewa są zbyt wysokie i zacieniają Państwa nieruchomość, w tej sytuacji można powołać się na naruszenie Państwa prawa własności, co w przypadku sporu jest możliwe do dochodzenia na drodze postępowania sądowego. Jak rozumiem, obecnie południową stronę nieruchomości już zacieniają drzewa parkowe, a ponadto władze miasta dokonały nasadzeń w pasie drogowym, które będą skutkować jeszcze większym zacienieniem w miarę, jak zasadzone lipy będą rosły. Zatem już teraz mogą Państwo powołać się na immisje, czyli podnieść zarzut nadmiernego zakłócania korzystania przez Państwa ze swojej nieruchomości.

Zgodnie bowiem z treścią art. 144 Kodeksu cywilnego (K.c.): „Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Przepis art. 144 K.c. dotyczy tzw. immisji, powszechnie określanych mianem pośrednich. Tradycyjnie immisje dzieli się na pośrednie i bezpośrednie, a wyodrębnia się także inne niż immisje naruszenia prawa własności.

Immisja, o której stanowi art. 144 K.c., polega na zachowaniu (działaniu, zaniechaniu) na nieruchomości wyjściowej, przy czym skutki tego zachowania rozpoczynają się już na nieruchomości wyjściowej i przechodzą na nieruchomości sąsiednie. Kryterium dla ustalenia zgodnego z prawem poziomu immisji jest ich przeciętna miara. Poziom przeciętnej miary ocenia się na podstawie przeznaczenia nieruchomości (w aktach ogólnych – typu plan miejscowy, jak i indywidualnych – typu decyzje o warunkach zabudowy lub o lokalizacji inwestycji celu publicznego) oraz stosunków miejscowych (przyjętej w danej miejscowości, dzielnicy, a nawet ulicy praktyki sąsiedzkiej).

Regulacje prawa administracyjnego pełnią funkcję subsydiarne dla oceny poziomu przeciętnej miary. Z uwagi na powyższe należy podnieść, iż opisane przez Panią ewentualne niedogodności należy więc zakwalifikować do immisji pośrednich. W przypadku niedozwolonej immisji (bezprawnej w świetle art. 144 K.c.), przysługuje roszczenie negatoryjne (art. 222 § 2 w zw. z art. 144 K.c.).

Zobacz też: Zacienienie działki przez drzewa sąsiada

Nadmierne zacienienie budynku

Jeśli immisja doprowadza do szkody, podstaw do jej naprawienia poszukiwać należy w art. 415 i n. K.c. Zgodnie natomiast z art. 222 § 2 K.c.: „Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń”. Żądanie zaprzestania naruszeń prawa własności oznacza roszczenie o zaniechanie na przyszłość trwałego lub powtarzającego się wkraczania w sferę cudzego prawa własności.

Roszczenie negatoryjne zabezpiecza obowiązek odpowiadający prawu własności polegający na biernym zachowaniu się i przestrzeganiu zakazu naruszania prawa własności. Immisja pośrednia jest niedopuszczalna, jeśli przekracza przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Poziom dopuszczalnych immisji

Granica określająca poziom dopuszczalnych immisji ustalana jest w oparciu o oceny dokonywane w okolicznościach konkretnego przypadku. Cenne są wszelkie próby abstrakcyjnego wyjaśnienia wprowadzonych przez ustawodawcę kryteriów, ale można przedstawić w tym zakresie jedynie kilka wytycznych ogólnych. T. Dybowski zwrócił uwagę, że przeciętna miara to kryterium przedmiotowe a nie podmiotowe, a zatem oceny dokonuje się z punktu widzenia nieruchomości a nie subiektywnych odczuć właściciela (T. Dybowski, Ochrona własności, s. 324-325). Pogląd ten należy jednak uzupełnić o to, że w odniesieniu do immisji niematerialnych ocenie należy poddać oddziaływanie na sferę psychiki człowieka, co wymaga uwzględnienia pewnego pierwiastka subiektywnego. Dokonując ocen, należy przyjąć stanowisko, obiektywne, przeciętnego człowieka (zob. J.S. Piątowski, w: System PrCyw, t. II, s. 125; S. Rudnicki, Sąsiedztwo, s. 24; H. Ciepła, w: Ciepła i in., Komentarz, 2005, t. I, art. 144, s. 299, Nb 9; A. Sylwestrzak, w: M. Balwicka-Szczyrba, G. Karaszewski, A. Sylwestrzak, Sąsiedztwo, s. 36; W. Szydło, w: Gniewek, Machnikowski, Komentarz, 2016, art. 144, s. 318, Nb 5; zob. wyrok SN z 22.11.1985 r., II CR 149/85, OSNCP 1986 Nr 10, poz. 162).

Polubowne rozwiązanie sporu z gminą lub postępowanie cywilne w sądzie

Mając powyższe na uwadze, wskazuję, iż jeżeli dochodzi do faktycznego zacienienia Pani nieruchomości, a także osłonięcia widoku, mogą Państwo powołać się na niniejsze immisje. Będzie to jednak zawsze podlegało ocenie sądu. Obecnie istnieją orzeczenia sądu oparte na zacienianiu i wpływie przedmiotowych immisji – Sąd podniósł, że roszczenie odszkodowawcze z powodu immisji pośredniej przysługuje także w przypadku zacienienia. W pierwszej kolejności więc proponuję zgłosić niniejsze do gminy, gdyż jest ona powołana do rozstrzygania niniejszych sporów. W przypadku braku polubownego porozumienia może Pani skierować sprawę na drogę sądową. Obecnie w sądach toczy się bardzo wiele spraw w zakresie występowania immisji – czy to zacienienia, czy też hałasu.

Podsumowując: jedyną możliwością w Państwa sytuacji jest powołanie się na immisje, które mogą tworzyć nowe drzewa. Nie ma bowiem innych uregulowań, które zmusiłyby gminę, czy też innego właściciela działki do przesądzenia drzew. Już teraz mogą Państwo powołać się na immisje i jest to jedyna, skuteczna droga postępowania.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.