• Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Sprawa dotyczy kwestionowania przebiegu granicy działki przez sąsiada. Przed około 45 laty mój teść wybudował dom na działce graniczącej z nieruchomością należącą wtedy do wojska (działka + budynek mieszkalny). Teść naszą działkę ogrodził i takiego stanu rzeczy aż do teraz nikt nie kwestionował. Z czasem wojsko pozbyło się działki, wykupili ją mieszkańcy wspomnianego budynku i założyli wspólnotę mieszkaniową. Niedawno jedno z mieszkań zostało sprzedane i pojawił się nowy lokator. On to właśnie zaczął kwestionować położenie naszego płotu, który działki rozdziela. Przedstawił mapy, na których rzeczywiście granica działki przesunięta jest o 70 cm. Straszy nas, że będziemy musieli przesunąć płot. Co mamy zrobić, czy wystąpić o zasiedzenie, czy przesunąć płot?
Jeśli stan taki trwa już od ponad 40 lat, nie ma się zasadniczo czym przejmować. Sąsiad, który zakupił lokal, nie ma prawa żądać przesunięcia ogrodzenia ani go zniszczyć.
Nabywając lokal, nabył tylko udział we współwłasności nieruchomości, nie jest więc dyspozytorem gruntu wokół bloku – budynku mieszkalnego. Z roszczeniem mogłaby wystąpić wspólnota, ale najpierw musiałaby wykazać przebieg granicy w postępowaniu rozgraniczeniowym.
Geodeta wyznaczy granice według znaków osnowy, map. Trudno przewidzieć, jak będzie ona przebiegać, prawdopodobnie przez dom sąsiada. Z uwagi na brak akceptacji takiego przebiegu sprawa trafi do sądu. To drugi etap rozgraniczenia.
Zobacz też: Płot sąsiada na mojej działce zasiedzenie
Kryteria rozgraniczenia wynikają z art. 153 Kodeksu cywilnego (K.c.) – w pierwszej kolejności sąd powinien ustalić granice pomiędzy sąsiadującymi ze sobą nieruchomościami w oparciu o aktualny stan prawny. W istocie polega to na ustaleniu, do jakiego miejsca na gruncie sięga prawo własności, przysługujące właścicielom gruntów sąsiadujących stosownie do ich tytułów własności. Tytułem takim może być w szczególności umowa zawarta w formie aktu notarialnego o zbyciu części nieruchomości, orzeczenie sądowe o zniesienie współwłasności, dział spadku lub zasiedzenie albo też w tym wypadku uwłaszczenie.
Pierwszym kryterium jest stan prawny. Rozgraniczeniu według tego kryterium służą plany i dokumenty. Znaki i ślady graniczne mają przy tym znaczenie pomocnicze. Stan prawny może być też konsekwencją zasiedzenia – czyli ukształtowania stanu prawnego przez stan posiadania, nawet jeśli był niezgodny z granicami map czy działek. To zapewne będzie miało miejsce w Pana przypadku.
Sąd, dokonując rozgraniczenia, powinien w sposób możliwie wyczerpujący wyjaśnić istnienie przesłanek uzasadniających rozgraniczenie według tego kryterium.
Kolejnym kryterium jest ostatni spokojny stan posiadania oraz wszelkie okoliczności. Kryteria te mają zastosowanie w kolejności, co oznacza, że następne kryterium bierze się pod uwagę dopiero wówczas, gdy poprzednie nie dało dostatecznych podstaw do rozgraniczenia zaś kryteria te wyłączają się wzajemnie.
Przez rozgraniczenie rozumie się określenie, jak na gruncie przebiega linia graniczna i jak mogą być rozmieszczone punkty graniczne umożliwiające wytyczenie tej linii, zaś przedmiotem roszczenia o rozgraniczenie są granice w terenie, czyli na gruncie, a nie na mapie. Niedopuszczalne jest również dokonanie rozgraniczenia w oparciu o względy celowości a z pominięciem stanu prawnego przedmiotu rozgraniczenia (vide: postanowienie SN z 22.04.1974 r., sygn. akt III CRN 41/74).
Przeczytaj też: Kompostownik od granicy działki
W opisanym przypadku i stan spokojnego posiadania, i zasiedzenie przynajmniej części działki (wystarczy 30 lat takiego stanu rzeczy) doprowadzi do tego, że granica nie przebiegnie tam, gdzie na mapach jest. Postępowanie sądowe zakończy się zapewne na Pana korzyść w części działki, jeśli użytkuje ją Pan przez minimum 30 lat.
Zatem w tej sprawie należy przeprowadzić rozgraniczenie administracyjne, kierując wniosek do wójta gminy i ustalić granicę w oparciu o zasiedzenie.
Zobacz również: Ogrodzenie niezgodne z granicą działki
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
Zapytaj prawnika
