Wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego w trybie natychmiastowym z powodu opóźnienia w płatności

Umowa najmu lokalu użytkowego

Należy wyraźnie zaznaczyć, że do najmu lokali użytkowych mają zastosowanie przepisy zawarte w Kodeksie cywilnym.  Zgodnie z art. 673 Kodeksu cywilnego:

„§ 1. Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.

§ 2. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.

§ 3. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie”.

Zobacz też: Rozwiązanie umowy najmu okazjonalnego za porozumieniem stron

Termin wypowiedzenia umowy najmu

Jak z powyższego wynika, umowa najmu może być zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. Zależy to od woli stron. Swobodę stron w zakresie określenia czasu trwania najmu ograniczają postanowienia art. 661.

Jeżeli strony w umowie nie określiły terminu wypowiedzenia, obowiązuje termin ustawowy. W takiej sytuacji wypowiedzenie najmu w krótszym terminie od wymaganego ustawą nie powoduje nieważności wypowiedzenia, a jedynie ten skutek, że najem wygaśnie z upływem terminu ustawowego.

Należy zaznaczyć, że tylko umowa najmu zawarta na czas nieoznaczony może być swobodnie wypowiedziana przez jej strony, i to bez podania przyczyny wypowiedzenia. Uprawnienia do wypowiedzenia takiej umowy najmu nie można się skutecznie zrzec ani też wyłączyć go umownie.

Zarówno w umowie zawartej na czas oznaczony, jak i na czas nieoznaczony strony mogą określić terminy wypowiedzenia. Dopiero w razie braku takiego postanowienia w umowie zawartej na czas nieoznaczony stosuje się terminy ustawowe wskazane w art. 673 § 2. Ich długość zależna jest od częstotliwości uiszczania czynszu przez najemcę. Terminy ustawowe znajdują zastosowanie także wtedy, gdy strona umowy najmu, dokonując jej wypowiedzenia, powołuje się na termin wypowiedzenia, który nie został ustalony w umowie najmu.

Ważne jest, że zakres uregulowania wynikający z art. 673 c nie obejmuje najmu lokali – ustawodawca zawarł bowiem w art. 688 odrębne uregulowanie szczegółowe dotyczące tej kwestii.

Wypowiedzenie umowy z ważnych przyczyn

W tym miejscu można jednak dodać, że postanowienie umowy najmu zawartej na czas określony przewidujące możliwość wypowiedzenia tej umowy z „ważnych przyczyn” mieści się w hipotezie art. 673 § 3 (uchwała Sądu Najwyższego z 21 listopada 2006 r., sygn. akt III CZP 92/2006).

Wypowiedzenie umowy najmu może być dokonane także przez czynność procesową, polegającą na wytoczeniu powództwa o wydanie przedmiotu najmu zawierającego w sobie wolę wypowiedzenia umowy najmu (uchwała SN z 11 września 1997 r., sygn. akt III CZP 39/97).

Wynika z niego, że umowę najmu zawartą na czas oznaczony można wypowiedzieć przed upływem okresu, na który została zawarta, ale tylko w wypadkach wskazanych w umowie. Nie wystarczy w umowie zamieścić postanowienia, że każda ze stron może ją wypowiedzieć. Trzeba dodatkowo wskazać, w jakich przypadkach takie wypowiedzenie może nastąpić. W przeciwnym razie samo ogólne sformułowanie o prawie wypowiedzenia umowy nie będzie dawało podstawy do wypowiedzenia umowy.

Zwłoka z zapłatą za czynsz

Jednak zgodnie z art. 672 Kodeksu cywilnego, „jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia”.

Powyższy przepis modyfikuje postanowienia art. 687 w odniesieniu do zwłoki najemcy w zapłacie czynszu najmu lokalu.

Podstawowa różnica sprowadza się do obowiązku wyznaczenia najemcy w piśmie uprzedzającym zamiar wypowiedzenia umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia dodatkowego, miesięcznego terminu na zapłatę zaległego czynszu.

Pozostawanie przez najemcę w zwłoce z zapłatą czynszu za dwa pełne okresy płatności uzasadnia dokonanie przez wynajmującego wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia. Uprawnienia takiego wynajmujący nie uzyskuje w razie zwłoki z zapłatą przez najemcę innych świadczeń wynikających z umowy najmu oraz w przypadku, gdy czynsz płatny jest jednorazowo.

Zwłoka za dwa pełne okresy płatności zachodzi zarówno wtedy, gdy najemca wskutek okoliczności, za które ponosi odpowiedzialność, w ogóle nie zapłacił czynszu za ten okres, jak i wówczas, gdy suma zaległego czynszu za czas dłuższy równa jest należności za dwa pełne okresy płatności, niekoniecznie następujące po sobie.

Kodeks cywilny nie przewiduje ograniczeń w zakresie wypowiadania umów najmu z zachowaniem terminów umownych – a w razie ich braku – ustawowych (art. 673). Dopuszczalne jest także rozwiązanie umów najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia w wypadkach określonych umową lub ustawą (art. 672), z tym że niespełnienie przesłanek takiego rozwiązania ma jedynie ten skutek, iż czas trwania umowy przedłuża się do upływu umownego lub ustawowego terminu wypowiedzenia (wyrok SA w Katowicach z 17 sierpnia 1994 r., sygn. akt I ACr 312/94).

Użycie w art. 672 pojęcia „zwłoka” wskazuje na to, że nie dotyczy on sytuacji, gdy najemca wprawdzie zalega z płatnością czynszu za dwa okresy, jednak zaległość ta wynika z okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności (np. gdy umowa przewidywała zapłatę do rąk wynajmującego, ten zaś odmawia przyjęcia świadczenia) (A. Śmieja, Najem zawarty…, s. 55).

Opóźnienie w opłacie z powodu oczekiwania na aneks

W tym miejscu można spróbować bronić się, że w Pana przypadku nie mamy do czynienia ze zwłoką, a jedynie opóźnieniem wynikającym nie z Pana winy, gdyż oczekiwał Pan aneksu do umowy (wzywał Pan, niestety jedynie ustnie, wynajmującego do zmiany umowy, a ponadto wynajmujący nie wiadomo czego zmniejszył czynsz najmu bez porozumienia z Panem). Orientując się w sytuacji, zapłacił Pan czynsz zgodnie z fakturami wystawionymi przez wynajmującego, a wbrew postanowieniom umowy.

Jednak generalnie działania wynajmującego było co do zasady poprawne, gdyż zgodnie z Wyrokiem Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 14 maja 1999 r., sygn. akt I CKN 28/98 – „umowa zawarta na czas oznaczony nie może być rozwiązana przez wypowiedzenie, co a contrario wynika z art. 673 kc, niemniej najemca nie może się bronić nierozwiązywalnością umowy, najmu jeżeli zalega z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności”.

Jak już wspomniałem, temat zalegania z czynszem przy najmie lokalu (użytkowego czy też mieszkalnego) reguluje art. 687 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem „jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu”.

Powyższy przepis więc liberalizuje na korzyść najemcy normę art. 672.

Wynajmujący powinien w przypadku najmu lokalu uprzedzić najemcę o wypowiedzeniu oraz udzielić mu dodatkowego miesięcznego terminu na uiszczenie zaległego czynszu. Jego brak powoduje nieskuteczność wypowiedzenia. Wypowiedzenie najmu może być dokonane w dowolnej formie.

Jak zaznaczył Sąd Najwyższy, „złożenie pozwu o eksmisję najemcy z lokalu niemieszkalnego wypełnia warunek uprzedzenia, co pozwala rozwiązać umowę bez wypowiedzenia” (wyrok SN z 22 czerwca 2011 r., sygn. akt II CSK 587/2010). Wtedy to sąd nie może oddalić tego powództwa, jeżeli stan rzeczy istniejący w chwili zamknięcia rozprawy wskazuje, że pozwany mimo wyrażonej w pozwie woli powoda wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia i mimo upływu terminu miesięcznego od doręczenia mu pozwu nie zapłacił zaległego czynszu (zob. uchwała SN z dnia 22 lutego 1967 r., sygn. akt III CZP 113/66).

Także takie wypowiedzenia traktować należy jako uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia najmu po bezskutecznym upływie dodatkowego terminu miesięcznego.

Zakończenie stosunku najmu

Podkreślano jednak, że dla zakończenia stosunku najmu wynajmujący będzie musiał po upływie miesięcznego terminu złożyć jeszcze jedno – tym razem w pełni skuteczne – wypowiedzenie najmu, art. 687 odróżnia bowiem oświadczenie uprzedzające o zamiarze natychmiastowego wypowiedzenia od samego wypowiedzenia. Wypowiedzenie ze skutkiem natychmiastowym nie wymaga jednak zachowania żadnej formy szczególnej, wobec czego może znaleźć wyraz w każdym zachowaniu się wynajmującego, które w sposób dostateczny ujawnia wolę natychmiastowego zakończenia najmu (art. 60). Popieranie więc powództwa o eksmisję po upływie miesiąca może być uznane za definitywne wypowiedzenie najmu (por. wyrok SN z dnia 21 października 2010 r., sygn. akt IV CSK 215/2010).

Art. 687 zdanie drugie Kodeksu cywilnego wprowadzający obowiązek wynajmującego udzielenia najemcy dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu ma na celu wyłącznie ochronę interesów najemcy. Wynika z niego jedynie zakaz ustalania krótszego od miesięcznego terminu dodatkowego do zapłaty zaległego czynszu. Interes najemcy będzie więc wystarczająco chroniony przez to, że wyłączy się możliwość rozwiązania umowy przed upływem miesiąca od uprzedzenia najemcy o zamiarze niezwłocznego wypowiedzenia najmu lokalu.

W sytuacji, w której powód złożył oświadczenie o niezwłocznym wypowiedzeniu umowy najmu bez dopełnienia obowiązku wyznaczenia dodatkowego terminu przewidzianego w art. 687 zdanie drugie, i zażądał zwrotu przedmiotu tej umowy, trzeba byłoby przyjąć, że uczynił zadość obowiązkowi uprzedzenia o zamiarze wypowiedzenia po bezskutecznym upływie dodatkowego miesięcznego terminu.

Jeżeli wtedy nie uregulowałby Pan zaległych świadczeń w ciągu miesiąca od złożenia Panu wspomnianego oświadczenia, to późniejsze działania powoda, łącznie z wniesieniem pozwu w niniejszej sprawie, w sposób dostateczny ujawniły jego wolę natychmiastowego rozwiązania umowy. Wypełniłaby się przesłanka do rozwiązania umowy. Pan jednak dokonał płatności niezwłocznie po wypowiedzeniu umowy i moim zdaniem nie było podstaw do wypowiedzenia umowy w takim wypadku.

Reasumując, w związku z przedstawionym przez Pana stanem faktycznym i bez faktycznego zapoznania się z dokumentami sprawy, w oparciu o przedstawione przepisy prawa i poglądy orzecznictwa, stwierdzam, że wynajmujący nie miał prawa do wypowiedzenia Panu umowy bez terminów wypowiedzenia, opierając się jedynie na niezapłaceniu przez Pana za 2 okresy płatności. Co za tym idzie, wezwanie do zapłaty za cały okres do zakończenia umowy jest bezzasadne. Dla potwierdzenia moich słów proszę o przesłaniu umowy najmu.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.