• Data: 2024-09-21 • Autor: Elżbieta Kaczmarek
Wynająłem mieszkanie na podstawie umowy o najem okazjonalny na 2 lata. Po 7 miesiącach najmu moi najemcy stwierdzili, że chcą zrezygnować. W sumie nie mam nic przeciwko temu, bo spóźniają się co miesiąc z płatnościami. Jednak zależy mi, ale obyło się bez przerw w najmie, ponieważ spłacam z czynszu raty kredytu. Uprzedziłem najemców, że zgodnie z zawartą między nami umową nie da się jej tak po prostu rozwiązać. Zaproponowałem im spisanie porozumienia stron co do wcześniejszego rozwiązania umowy, ale pod warunkiem, że będą płacić, aż znajdę nowych najemców. Nawet mam już chętnych, ale są związani umową i będą mogli zmienić lokal dopiero za miesiąc. Moi najemcy niby się zgodzili na takie porozumienie, ale widzę, że coś kombinują. W tym miesiącu powinni mi zapłacić do 10. – nie zapłacili. Napisałem im maila, że mają się wyprowadzić do końca tego miesiąca i zapłacić za miesiąc następny, ponieważ nowi najemcy nie chcą rezygnować z dotychczasowej stancji, dopóki nie mają pewności, że mieszkanie będzie puste. Do tego jeszcze musze sprawdzić stan mieszkania po ich wyprowadzce, czy nie trzeba go odmalować i na przykład czegoś nie naprawić. Coś czuję, że oni mi nie zapłacą i będą chcieli, żebym za aktualny miesiąc wziął należność z kaucji. Jak mam postąpić, żeby nie być stratnym? Poniosłem koszty aktu notarialnego, teraz będę musiał wymienić zamki w drzwiach, czy mogę to odliczyć z kaucji? Jak napisać rozwiązanie umowy najmu, żeby wyegzekwować od nich jeszcze zapłatę za następny miesiąc? Nie chcę z nimi wojować, ale też nie chcę być stratny tylko dlatego, że im się coś nagle odmieniło. Oczywiście oprócz umowy najmu mam jeszcze akt notarialny o dobrowolnym poddaniu się egzekucji.
Zasadniczo stosunek najmu okazjonalnego może zakończyć się w dwojaki sposób: wygasnąć wraz z upływem czasu, na który zawarta była umowa, albo ulec rozwiązaniu wraz z upływem okresu jej wypowiedzenia. Wypowiedzenie najmu okazjonalnego jest dopuszczalne w wypadkach wskazanych w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2018 r., poz. 1234 z późn. zm.; dalej: „u.o.p.l.”).
Stosownie do art. 11 ust. 1 u.o.p.l. – wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 (…). Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. W myśl art. 11 ust. 2 u.o.p.l. – nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:
1) mimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub,
3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.
Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego najemca zobowiązany jest do opuszczenia i opróżnienia najmowanego lokalu, tzn. do wyprowadzenia się z niego wraz z osobami wspólnie z najemcą zamieszkującymi oraz do usunięcia z tego lokalu wszystkich swoich rzeczy. Jeżeli najemca wbrew obowiązkowi nie opróżnił lokalu, właściciel może żądać opróżnienia lokalu, kierując do najemcy pisemne żądanie. Żądanie właściciela opróżnienia lokalu dla swojej ważności wymaga formy pisemnej z podpisem urzędowo poświadczonym. Minimalna treść żądania musi zawierać oznaczenie właściciela i najemcy, będącego jego adresatem, wskazanie umowy najmu okazjonalnego i przyczynę ustania stosunku prawnego z niej wynikającego, termin opróżnienia lokalu nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia najemcy wezwania.
Zobacz też: Użyczenie mieszkania pod wynajem
W przedstawionej sprawie w pierwszej kolejności należałoby odnieść się do postanowień łączącej strony umowy. Załączona umowa przewiduje tylko jedną sytuację umożliwiającą jej wypowiedzenie (pkt 2.2 „W przypadku utraty przez Najemcę możliwości zamieszkania w lokalu, do którego mogłaby być wykonana eksmisja i nieprzedstawienia stosownych oświadczeń w terminie 21 dni, Wynajmujący może wypowiedzieć na piśmie niniejszą umowę, z zachowaniem 7-dniowego okresu wypowiedzenia”). Nie ma natomiast innych postanowień, które wskazywałyby przyczyny uzasadniające wypowiedzenie umowy. Zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego, jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Zgodnie z art. 680 K.c. – do najmu lokalu stosuje się przepisy o najmie w ogólności (w tym art. 673 § 3 K.c.). W tej sytuacji należałoby uznać, że umowa najmu okazjonalnego zawarta na czas określony, w której nie przewidziano przypadków umożliwiających wypowiedzenie umowy, może być rozwiązana tylko w drodze porozumienia stron. Takie porozumienie powinno zostać zawarte w formie pisemnej. Należałoby określić w nim datę rozwiązania umowy oraz wskazać termin, do którego najemcy powinni opuścić i opróżnić mieszkanie.
Możliwość potrącenia należności wynajmującego z kaucji w przypadku umowy najmu okazjonalnego przewiduje art. 19a ust. 4 u.o.p.l. Stanowi on, że zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu. Z kaucji można zatem potrącić przede wszystkim czynsz, ewentualne opłaty eksploatacyjne, jak również inne należności z tytułu najmu, które obciążają najemcę (np. z tytułu ponadnormatywnego zużycia lokalu, dokonanych uszkodzeń czy kosztów odnowienia). Proszę zwrócić uwagę, że zgodnie z powołanym przepisem wynajmujący może zaspokoić swoje należności z tytułu najmu z kaucji dopiero w dniu opróżnienia lokalu.
W przypadku braku porozumienia w przedmiocie rozwiązania umowy pewną „furtką” dla Pana mogłoby być złożenie wypowiedzenia z powołaniem się na art. 11 ust. 2 u.o.p.l. Jednakże w przypadku wytoczenia przez najemcę powództwa o ustalenie istnienia stosunku najmu wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas oznaczony, w której strony nie zamieściły postanowień dotyczących wcześniejszego wypowiedzenia, zostałoby najprawdopodobniej uznane przez sąd za bezskuteczne. Ponadto do wypowiedzenia umowy najmu z powodu zalegania z płatnościami konieczne jest pozostawanie w zwłoce za co najmniej trzy pełne okresy płatności oraz uprzedzenie najemcy na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenie mu dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.
Jeśli najemcy zgodzą się na rozwiązanie umowy, opuszczą lokal, jednak nie uregulują należności, będzie Pan mógł wystąpić przeciwko nim do sądu z powództwem o zapłatę zaległości z tytułu najmu. Oczywiście będzie Pan mógł po rozwiązaniu umowy wynająć mieszkanie nowym lokatorom.
Jeżeli natomiast najemcy nie zgodzą się na zaproponowane porozumienie, będzie Pan musiał przejść procedurę związaną z wypowiedzeniem umowy. W przypadku zalegania z opłatami ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje, że zaległość musi obejmować trzy pełne okresy płatności. Dodatkowo konieczne jest przesłanie pisma o zamiarze wypowiedzenia stosunku najmu i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Po upływie okresu wypowiedzenia, a więc już po rozwiązaniu umowy, konieczne będzie przesłanie na piśmie, z podpisem urzędowo poświadczonym, żądania opróżnienia lokalu. Żądanie to powinno odpowiadać wymogom określonym w art. 19d ust. 3 u.o.p.l.
Dopiero w przypadku bezskutecznego upływu minimum siedmiodniowego terminu na opróżnienie lokalu można wystąpić do sądu o nadanie aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności, a następnie złożyć wniosek egzekucyjny u komornika. Sygnalizowałam Panu, że umowa, którą Pan podpisał, nie przewiduje możliwości jej wypowiedzenia, a zatem decydując się na takie wypowiedzenie, powinien Pan po pierwsze – powołać się na przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów (art. 11 ust. 2 pkt 2), po drugie – liczyć się z możliwością, że najemcy zakwestionują przed sądem dopuszczalność wypowiedzenia umowy.
Reasumując, w przedstawionej sprawie najlepszym wyjściem z sytuacji będzie rozwiązanie umowy za porozumieniem stron. W przypadku nieuregulowania czynszu lub innych opłat do dnia opróżnienia lokalu będzie mógł Pan potrącić te należności z wpłaconej kaucji.
Wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu okazjonalnego wymaga dokładnego przestrzegania postanowień umowy oraz przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów. Właściciel i najemca mogą dojść do porozumienia co do wcześniejszego zakończenia najmu, jednak kluczowe jest pisemne uregulowanie kwestii zaległości, kaucji oraz stanu mieszkania. W przypadku problemów z płatnościami wynajmujący ma prawo do egzekwowania swoich należności zgodnie z zapisami umowy i przepisami prawa.
Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz przygotowanie pism związanych z umowami najmu, w tym rozwiązaniem najmu okazjonalnego. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać szybkie i skuteczne wsparcie prawne bez wychodzenia z domu. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Elżbieta Kaczmarek
Radca prawny Okręgowej Izby Radców Prawnych w Bydgoszczy, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Szczecińskiego (praca magisterska z dziedziny prawa pracy). Aplikację radcowską rozpoczęła w 2013 roku. W marcu 2016 roku przystąpiła do egzaminu zawodowego, uzyskując jeden z najlepszych wyników w izbie bydgoskiej. Specjalizuje się w prawie i postępowaniu cywilnym, prawie rodzinnym, spadkowym, prawie pracy, prawie i postępowaniu administracyjnym oraz spółkach prawa handlowego.
Zapytaj prawnika
