Podział działki we współwłasności

Istotne jest, czy może Pani liczyć na zgodę i współdziałanie pozostałych współwłaścicieli. Jeśli tak, postępowanie może zostać przeprowadzone pozasądowo. Jeśli nie ma takiej możliwości – trzeba będzie wystąpić do sądu.

Pierwsza opcja: współwłaściciele zgadzają się na podział nieruchomości

W pierwszej kolejności wyjaśnię, jak należy poprowadzić sprawę, jeśli współwłaściciele wyrażają zgodę na podziału nieruchomości.

W takim przypadku czynności należy rozpocząć od wydzielenia odrębnej działki ewidencyjnej gruntu z działki aktualnie wyznaczonej, tj. od wszczęcia i przeprowadzenia procedury administracyjnej podziału nieruchomości, opisanej w art. 92 i następnych ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wnioski powinni podpisywać wszyscy współwłaściciele (art. 97 ust. 2 ustawy). W celu rozpoczęcia tej procedury powinni Państwo sporządzić wstępny projekt podziału na mapie zasadniczej lub kopii mapy katastralnej (można ją uzyskać w wydziale architektoniczno-budowlanym starostwa powiatowego).

Zgodnie z § 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości:

„§ 3. 1. Wstępny projekt podziału nieruchomości, o którym mowa w art. 97 ust. 1a pkt 4, opracowuje się na kopii mapy zasadniczej, a w przypadku jej braku – na kopii mapy katastralnej, uzupełnionej o niezbędne dla projektu podziału elementy zagospodarowania terenu.

2. Wstępny projekt podziału nieruchomości powinien zawierać w szczególności:

1) granice nieruchomości podlegającej podziałowi;

2) oznaczenie nieruchomości podlegającej podziałowi według danych z katastru nieruchomości oraz księgi wieczystej, a w razie jej braku – według innych dokumentów określających stan prawny nieruchomości;

3) powierzchnię nieruchomości podlegającej podziałowi;

4) naniesione w kolorze czerwonym granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu;

5) przedstawione w kolorze czerwonym powierzchnie projektowanych do wydzielenia działek gruntu;

6) przedstawioną w formie graficznej w kolorze czerwonym lub w formie opisowej propozycję sposobu zapewnienia dostępu projektowanych do wydzielenia działek gruntu do drogi publicznej.”

Zobacz też: Dopisanie współwłaściciela do działki

Wstępny projekt podziału działki

Wstępny projekt podziału nie musi być sporządzony przez geodetę, mogą go Państwo sporządzić samodzielnie, niemniej jednak z pewnością warto powierzyć to zadanie geodecie, który prawidłowo zrealizuje wyżej wymienione elementy projektu.

Zwracam uwagę, że zgodnie z art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami – podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej; za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem.

Dodatkowe wymogi podziału istnieją wobec nieruchomości zabudowanych, jak jednak rozumiem, u Państwa chodzi o nieruchomość niezabudowaną – działkę gruntu.

Przeczytaj też: Podział działki na której stoi dom

Wniosek o zaopiniowanie planu podziału

Wstępny projekt podziału należy załączyć do wniosku o zaopiniowanie planu podziału. Do wniosku załącza się także dokumenty potwierdzające tytuł własności (odpis z KW, akt notarialny, na podstawie którego nabyto nieruchomość, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku), aktualny wpis z ewidencji gruntów i budynków, WZ – jeśli nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a WZ-tka była wydana. Należy także załączyć trzy egzemplarze projektu.

Zgodnie z art. 93 ust. 4 wójt / burmistrz / prezydent miasta opiniuje projekt pod kątem zgodności z ustaleniami planu miejscowego. Czyni to w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie (a dalej skarga do WSA).

Zobacz również: Droga publiczna na działce prywatnej

Właściwy projekt podziału nieruchomości i wniosek o podział

Po pozytywnym zaopiniowaniu projektu powinni Państwo zlecić sporządzenie właściwego projektu podziału nieruchomości geodecie z uprawnieniami do dokonywania rozgraniczeń i podziałów nieruchomości oraz sporządzanie dokumentacji do celów prawnych. Po sporządzeniu projektu, należy złożyć w organie wniosek o podział nieruchomości, załączając do niego – zgodnie z art. 97 ust. 1 a ustawy – dokumenty:

1) stwierdzające tytuł prawny do nieruchomości w szczególności oświadczenie, o którym mowa w art. 116 ust. 2 pkt 4;

2) wypis z katastru nieruchomości i kopię mapy katastralnej obejmującej nieruchomość podlegającą podziałowi;

3) decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku, o którym mowa w art. 94 ust. 1 pkt 2;

3a) pozwolenie, o którym mowa w art. 96 ust. 1a, w przypadku nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków; (…)

5) protokół z przyjęcia granic nieruchomości;

6) wykaz zmian gruntowych;

7) wykaz synchronizacyjny, jeżeli oznaczenie działek gruntu w katastrze nieruchomości jest inne niż w księdze wieczystej;

8) mapę z projektem podziału.”

Dokumenty te przygotowuje geodeta i uzyskuje co do nich przyjęcie do zasobu dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej (po uzyskaniu klauzuli o zgodności ze sztuką opracowania takiej dokumentacji).

Przeczytaj również: Czy można sprzedać działkę bez zgody współwłaściciela

Decyzja zatwierdzająca podział

Na podstawie wniosku w terminie dwóch miesięcy wójt / burmistrz / prezydent miasta wydaje decyzję zatwierdzającą podział. Gdy decyzja staje się ostateczna (po bezskutecznym upływie terminu do wniesienia odwołania), wyodrębnione pozostają już dwie (albo więcej – w zależności od propozycji podziału) ewidencyjne działki gruntu. Na wniosek współwłaścicieli (po zniesieniu współwłasności – Pani wniosek) geodeta wyznaczy i utrwali nowe punkty graniczne i sporządzi protokół, który wraz z dokumentacją powstałą w toku tych czynności stanie się częścią państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego.

Po przeprowadzeniu takiej procedury należy albo udać się do notariusza i podpisać umowę o zniesienie współwłasności, albo też wnieść zgodny wniosek o zniesienie współwłasności do sądu wraz z projektem podziału (to drugie rozwiązanie będzie tańsze, opłata od wniosku wynosi 300 zł).

U notariusza, obok podania danych stron umowy (imię, nazwisko, imię rodziców, seria i numer dokumentu tożsamości, PESEL, NIP, stan cywilny, adres zamieszkania), trzeba wskazać, jak współwłasność będzie zniesiona – komu przypadnie dana działka, czy w całości, czy też w udziałach, czy ustalono spłaty (dopłaty), określić wartość rynkową przedmiotu umowy, termin wydania działki w posiadanie nabywcy. Do aktu trzeba przestawić dokument, stanowiący o podstawie nabycia nieruchomości przez współwłaścicieli (tu np. postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku), wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego o przeznaczeniu gruntu (ew. oświadczenie o jego braku wraz z decyzjami WZ), wypis z rejestru gruntów z klauzulą o przeznaczeniu do dokonania wpisu w KW, wyrys z mapy ewidencyjnej z taką samą klauzulą, ostateczną decyzję zatwierdzającą podział nieruchomości.

Zobacz też: Współwłasność działki a budowa domu

Nowa księga wieczysta dla wydzielonej działki

Po podpisaniu aktu to notariusz może wnieść o założenie nowej księgi wieczystej dla wydzielonej działki poprzez odłączenie jej z dotychczasowej księgi. Taki wniosek – w przypadku podziału sądowego – może wnieść Pani do właściwego sądu rejonowego wydziału ksiąg wieczystych (wniosek o założenie nowej księgi – 60 zł i wpisanie prawa własności – 200 zł). Do wniosku należy załączyć decyzję o zatwierdzeniu podziału nieruchomości, dokumentację geodezyjną, postawę nabycia (prawomocne postanowienie sądu o zniesieniu współwłasności).

Druga opcja: jeśli nie ma zgody co do zniesienia współwłasności

Jeśli między współwłaścicielami nie ma zgody co do zniesienia współwłasności i dokonania podziału, wszystkie powyższe czynności, poza końcowym założeniem odrębnej księgi wieczystej, muszą zostać przeprowadzone przed sądem, z tym że podziału dokona i sporządzi dokumentację biegły geodeta, a wyrokiem zatwierdzi sąd – nie będzie konieczności wydania decyzji wójta / burmistrza / prezydenta miasta. Wniosek o zniesienie współwłasności należy złożyć w sądzie rejonowym, właściwym dla miejsca położenia działek. We wniosku należy wskazać, iż wnosi Pani o fizyczny podział rzeczy i przedstawić sposób tego podziału. Wniosek należy opłacić kwotą 1000 zł, jeśli nie przedstawiają Państwo projektu zgodnego podziału.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.