• Data: 2024-05-10 • Autor: Radca prawny Tomasz Krupiński
Kodeks cywilny reguluje kwestie dotyczące współwłasności. Na jego podstawie omówimy zagadnienia związane z przeniesieniem własności nieruchomości na rzecz rodziny. Ponadto wskażemy, jakie opłaty notarialne i podatkowe się z tym wiążą. Jako przykład posłuży nam sprawa pani Adrianny.
Pani Adrianna potrzebowała porady w sprawie przeniesienia własności nieruchomości. Dwie siostry – mama i ciocia pani Adrianny – są współwłaścicielkami działki. Ciocia pani Adrianny chce jej przekazać swoją część albo w formie darowizny, albo w formie umowy sprzedaży. Pani Adrianna zapytała nas, w jaki sposób najlepiej tę transakcję przeprowadzić oraz jakie są opłaty i jaka kwota podatku od przeniesienia własności nieruchomości będzie do zapłaty.
Zakładam, że wspomniana współwłasność to własność w częściach ułamkowych uregulowana przez art. 195 i in. Kodeksu cywilnego (K.c.). Jest to o tyle istotne, że zgodnie z art. 198 K.c. – „każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli”. Co innego, gdyby przedmiotowa nieruchomość była objęta wspólnością spadkową (została nabyta przez mamę i ciotkę pani Adrianny na podstawie dziedziczenia po ich rodzicach).
Wprawdzie stosownie do art. 1035 K.c. – „jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego oraz do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych z zachowaniem przepisów niniejszego tytułu”.
Jednak już art. 1036 K.c. przewiduje, że „spadkobierca może za zgodą pozostałych spadkobierców rozporządzić udziałem w przedmiocie należącym do spadku. W braku zgody któregokolwiek z pozostałych spadkobierców rozporządzenie jest bezskuteczne o tyle, o ile naruszałoby uprawnienia przysługujące temu spadkobiercy na podstawie przepisów o dziale spadku”.
Pani Adrianna wspomina o współwłasności w częściach ułamkowych, stąd przyjmuję, że zbycie udziału w nieruchomości przez ciotkę na rzecz kogokolwiek jest możliwe bez żadnych ograniczeń. Niezależnie jednak od tego, czy mamy do czynienia z umową darowizny, czy też umową sprzedaży, zawsze ta czynność dla swej ważności wymaga formy aktu notarialnego.
Zgodnie bowiem z art. 158 K.c. – „umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione”.
Tak więc forma aktu notarialnego jest wymagana zarówno dla umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości, jak i umowy rozporządzającej – wywołującej skutek rzeczowy w postaci przejścia własności nieruchomości na nabywcę.
Obie te czynności prawne, dokonane bez zachowania wymaganej formy, są w zasadzie nieważne (art. 73 § 2 K.c.). Forma aktu notarialnego jest formą ad solemnitatem (zastrzeżoną pod rygorem nieważności). Umowa przenosząca własność, która została zawarta w celu wykonania istniejącego zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości, jest więc przyczynową (kazualną) w znaczeniu materialnym i formalnym. Jej ważność zależy bowiem nie tylko od istnienia niewadliwej przyczyny, ale także od jej wymienienia w akcie notarialnym, zawierającym umowę przenoszącą własność nieruchomości. Zasada przyczynowości w znaczeniu formalnym nie ma zastosowania w odniesieniu do przeniesienia własności rzeczy ruchomych.
Co do formy czynności, nie ma znaczenia, czy mamy do czynienia z darowizną, czy też sprzedażą, decydujący w tym przypadku jest przedmiot umowy – nieruchomość lub jej ułamkowa część.
Przeczytaj też: Czy współwłaściciel może przepisać swoją część
Notariusz więc od tej czynności zażąda zapłaty taksy notarialnej liczonej od wartości przedmiotu czynności notarialnej (w przypadku darowizny – od wartości rynkowej przedmiotu darowizny). Taksa określona jest widełkowo w następujący sposób:
Do powyższych kwot należy doliczyć 23% VAT.
Zobacz również: Kupno działki przez dwie osoby
Dodatkowo w przypadku sprzedaży pani Adrianna zapłaci jako kupujący podatek od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Według art. 7 ust. 1 pkt 1 lit a) – „stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%”.
Według art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy – podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.
Co do zasady, darowizna (przeniesienie własności nieruchomości w tej formie) na rzecz pani Adrianny, czyli siostrzenicy darczyńcy, również nie będzie zwolniona z podatku od darowizny. Zwolnienie takie pod pewnymi warunkami obowiązuje bowiem jedynie na podstawie art. 4a ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (dalej: ustawa od darowizny) wobec nabycia własności rzeczy lub praw majątkowych przez małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę.
Pani Adrianna jako zstępna rodzeństwa wchodzi do tzw. II grupy podatkowej, do której zaliczają się właśnie zstępni rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępni i małżonkowie pasierbów, małżonkowie rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonkowie rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych.
Podatek od nabywców zaliczonych do II grupy podatkowej liczony jest w następujący sposób:
Podatek jest liczony od kwoty ponad tzw. kwotę wolną. Zgodnie bowiem z art. 9 ust. 1 pkt 2 ustawy od darowizny – „opodatkowaniu podlega nabycie przez nabywcę, od jednej osoby, własności rzeczy i praw majątkowych o czystej wartości przekraczającej 27 090 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do II grupy podatkowej”.
Zgodnie z art. 8 ust. 1 przedmiotowej ustawy – „wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych przyjmuje się w wysokości określonej przez nabywcę, jeżeli odpowiada ona wartości rynkowej tych rzeczy i praw, a wartość praw do wkładów oszczędnościowych – w wysokości tych wkładów”.
Na podstawie powyższego pani Adrianna może policzyć, jakie czekają ją koszty.
Sugeruję więc najpierw darowiznę na rzecz mamy pani Adrianny, a następnie, nawet w tej samej czynności notarialnej, dalszą darowiznę na rzecz pani Adrianny, wtedy koszty notarialne mogą zostać podwojone (trzeba porozmawiać z notariuszem, jak traktuje taką umowę), jednak pani Adrianna uniknie podatku od darowizny przedmiotowej nieruchomości.
Potwierdza to interpretacja Izby Skarbowej, która stwierdza, że notariusz może sporządzić jeden akt notarialny obejmujący kilka darowizn tej samej rzeczy między członkami rodziny. Pozwoli im to uniknąć podatku od darowizny.
Tak wynika z interpretacji indywidualnej wydanej 19 lutego 2014 r. przez Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi (IPTPB2/436-128/13-4/KK). Chodziło o przepływ majątku między wujem a siostrzenicą. Wuj chciał przekazać córce siostry udział w mieszkaniu, które wraz z siostrą dostał w spadku po rodzicach.
Jednak w przypadku darowizny między wujkiem a siostrzenicą obdarowana, jako osoba z II grupy podatkowej, musiałaby zapłacić spory podatek od wartości darowizny. Notariusz zaproponował rozwiązanie tego problemu, a mianowicie dwie darowizny: od wuja dla jego siostry, a następnie od siostry dla jej córki.
Obie darowizny korzystałyby z preferencji przewidzianej w art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn. Zgodnie z tym przepisem nie trzeba płacić podatku od nabycia własności rzeczy lub praw majątkowych, jeżeli obdarowany jest dla darczyńcy małżonkiem, zstępnym (dzieckiem, wnukiem, prawnukiem itd.), wstępnym (matką, ojcem, dziadkiem, babcią, pradziadkiem itd.), pasierbem, bratem, siostrą, ojczymem lub macochą.
Była tylko jedna wątpliwość: czy obu darowizn można dokonać równocześnie, w jednym akcie notarialnym i bez konieczności przedkładania przy umowie darowizny zawieranej między matką a córką zaświadczenia organu podatkowego potwierdzającego, że nabycie darowizny od brata jest zwolnione od podatku.
Wymóg przedłożenia notariuszowi takiego zaświadczenia stawia art. 19 ust. 6 ustawy o darowiznach. Na uzyskanie dokumentu potrzebny byłby czas, a to uniemożliwiłoby równoczesne dokonanie obu darowizn. Fiskus zgodził się ze stanowiskiem przedstawionym przez wnioskodawcę: nie ma obowiązku przedkładania zaświadczenia organu podatkowego, o którym mowa w art. 19 ust. 6 ustawy. Przepis ten nie dotyczy bowiem sytuacji, gdy jednym aktem notarialnym objęte są dwie umowy darowizny dotyczące tego samego przedmiotu, polegające na tym, że osoba A daruje udział w nieruchomości osobie B, a następnie osoba B daruje całą nieruchomość osobie C, a jednocześnie osoby A i B należą do grupy osób uprawnionych do całkowitego zwolnienia podatkowego, o którym mowa w art. 4a.
Dla porządku wskazuję jedynie, że interpretacja indywidualna nie jest wiążąca w innych podobnych sprawach. W praktyce jednak – dla uzasadnienia swojego stanowiska – można powołać się na jej postanowienia.
Sprzedaż udziału w mieszkaniu
Janina i jej brat, Krzysztof, odziedziczyli wspólnie mieszkanie po rodzicach. Janina, posiadająca 50% udziału, postanowiła sprzedać swoją część. Zgodnie z prawem mogła to zrobić bez zgody Krzysztofa. Znalazła kupca, a transakcja odbyła się poprzez akt notarialny. Krzysztof, mimo że pozostał współwłaścicielem, nie miał wpływu na decyzję siostry o sprzedaży.
Darowizna części działki
Ewa posiadała działkę, którą chciała podzielić między swoje dwie córki: Annę i Katarzynę. Postanowiła przekazać Annie 30% działki w formie darowizny. Zgodnie z przepisami transakcja wymagała sporządzenia aktu notarialnego. Ewa dopełniła niezbędne formalności i zadbała o to, aby wszystko odbyło się legalnie.
Zakup udziału w domu od spadkobiercy
Tomasz chciał kupić nieruchomość należącą do rodzeństwa, które odziedziczyło ją po rodzicach. Dom był w trakcie dziedziczenia. Ostatecznie Tomasz zdecydował się nabyć 50% udziału od jednego ze współwłaścicieli. Transakcja wymagała zgody drugiej współwłaścicielki, ponieważ nieruchomość była jeszcze w trakcie procedury spadkowej. Po uzyskaniu pozwolenia Tomasz i sprzedający udokumentowali transakcję aktem notarialnym, zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa.
Podsumowując, zarządzanie własnością w częściach ułamkowych oraz działania związane ze współwłasnością i spadkiem wymagają zrozumienia obowiązujących przepisów. Ważne jest przestrzeganie wymogów formalnych oraz rozważenie potencjalnych obciążeń podatkowych. Znajomość omówionych regulacji może ułatwić przeprowadzenie transakcji w sposób legalny i bezpieczny.
Potrzebujesz porady prawnej w zakresie zarządzania własnością lub współwłasnością? Zastanawiasz się, czy zrzeczenie się własności nieruchomości na rzecz brata lub rodziny jest możliwe? Skontaktuj się z nami! Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz pomoc w przygotowaniu niezbędnych dokumentów i pism, dostosowanych do Twoich indywidualnych potrzeb. Nie trać czasu, już dziś opisz nam swoją sprawę w formularzu umieszczonym pod tekstem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn - Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207
3. Interpretacja indywidualna wydana 19 lutego 2014 r. przez Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi (IPTPB2/436-128/13-4/KK
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Radca prawny Tomasz Krupiński
Radca prawny z kilkunastoletnim doświadczeniem, magister prawa, absolwent Wydziału Prawa Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie. Specjalizuje się w prawie nieruchomości i prawie lokalowym (wykup mieszkań, najem, eksmisje, zasiedzenia itp.) oraz w prawie rodzinnym (rozwody, alimenty, podział majątku itp.). Doradza też wspólnotom mieszkaniowym i zarządcom nieruchomości (sam również ma uprawnienia zarządcy). Prowadzi własną kancelarię i reprezentuje naszych klientów w sądach.
Zapytaj prawnika
