• Autor: Radca prawny Katarzyna Siwiec
Mąż chce zakupić działkę, która graniczy z naszą. Nasza jest wąska – 14 m, a metraż 5000 m x 2. Po zakupie i połączeniu tych dwóch działek można by było podzielić je na mniejsze. Problem jest taki, że działka, którą chcemy kupić, ma 2 współwłaścicieli. Jeden chce nam odsprzedać swoje udziały, a drugi jest temu przeciwny. Czy po zakupie, kiedy będziemy już nowymi współwłaścicielami, jest szansa na podział – zniesienie współwłasności? Czy jest szansa, aby zakupiona działka, która ma szerokość 22 m, została w przyszłości podzielona po długości, aby połączyła się z naszą? Konfliktowy współwłaściciel obstaje przy swoim: nie chce sprzedaży ani podziału. Obawiam się, że utopimy pieniądze, a sprawa będzie się ciągnęła latami. Czy jest jakieś rozwiązanie?
Jeżeli Pani mąż zakupi udziały w nieruchomości, stanie się jej współwłaścicielem na takiej samej zasadzie, jak ich dotychczasowy współwłaściciel. W kontekście opisanego problemu wyjaśniam zatem, że art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego (K.c.) stanowi, że każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Sposoby zniesienia współwłasności są dwa: albo w formie aktu notarialnego, ale tu potrzeba konsensusu obu współwłaścicieli, co wydaje się na ten moment raczej niemożliwe, albo w drodze orzeczenia sądowego. W tym celu trzeba niestety złożyć wniosek o zniesienie współwłasności do sądu i tu słuszne są Pani obawy – będzie trzeba dość długo czekać na rozstrzygnięcie sądu. Rok, dwa lata to w takich przypadkach standardowy czas oczekiwania, ponieważ zakładam, że będzie spór co do samego sposobu zniesienia współwłasności i co do wartości nieruchomości, a zatem będzie konieczność angażowania dwóch biegłych sądowych, geodety i rzeczoznawcy majątkowego.
Zobacz też: Wydzielenie działki ze współwłasności
Jeżeli natomiast chodzi o sposób podziału – następuje on z uwzględnieniem treści art. 211 K.c., który stanowi, że każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.
Generalnie sposoby podziału są trzy:
Przeczytaj też: Sprzedaż działki bez zgody współwłaściciela
Priorytet ma pierwszy sposób, ale zasadą jest, że podział musi być możliwy, czyli np. zgodny z planem zagospodarowania przestrzennego, działki wydzielone muszą mieć dostęp do drogi publicznej. Może to być także niemożliwe z uwagi na fakt, że podział działek doprowadziłby do ich bezsensownego rozdrobnienia, co spowodowałoby utratę ich wartość i brak możliwości wykorzystania np. na cele budowlane, jeżeli taki ma charakter działka. Działka, o której Pani pisze, jest dość wąska, więc obawiam się, że podział można by uznać za bezcelowy, chyba że nie tylko Państwo, ale i drugi współwłaściciel mógłby wydzieloną część przyłączyć do sąsiadującej działki.
Poza tym, jak wskazał Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 15 listopada 2001 r., sygn. akt III CKN 1439/00, zniesienie współwłasności przez podział nieruchomości jest niedopuszczalne, choć fizyczny jej podział byłby możliwy, w sytuacji gdy podział nieruchomości doprowadziłby do powstania dwóch działek, z których jedna byłaby znacznie mniej użyteczna i znacznie mniej wartościowa niż druga, a nadto nie miałaby dostępu do drogi publicznej, a ustanowienie dla niej służebności takiej drogi przez drugą działkę byłoby praktycznie niemożliwe z uwagi na ostry konflikt stron.
Zobacz również: Licytacja Allegro zasady
Tak więc niestety, ale nie mogę Pani zagwarantować (choć oczywiście nie wykluczam), że sąd podzieliłby działkę na dwie mniejsze, a nie np. przyznałby ją jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty drugiego.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Radca prawny Katarzyna Siwiec
Radca prawny, absolwentka wydziału prawa Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie. Od 17 lat pracująca w zawodzie prawnika i udzielająca porad prawnych, od 2010 roku prowadzi własną kancelarię. Specjalizuje się w obsłudze prawnej zarówno przedsiębiorców z różnych branż, jak i osób fizycznych.
Zapytaj prawnika
