• Data: 2022-05-20 • Autor: Kinga Karaś
Na swojej działce ROD postanowiłem postawić altanę. Ma to być domek murowany, posadowiony na fundamencie, o powierzchni 35 m2, wysoki 2,70 m (zgodnie z obowiązującymi przepisami). Na stosownym druku otrzymanym od prezesa RPD sporządziłem szkic, podałem wymiary, zachowując również wymagane 3 m od sąsiednich działek i alei. Prezes zgłoszenie przyjął, po kilku godzinach powiadomił mnie telefonicznie, że wszystko jest w porządku i życzył mi powodzenia w realizacji przedsięwzięcia. Przystąpiłem więc do prac. I wówczas zaczęły się „schody”. Wykonałem wykop pod fundament. Zjawił się wówczas prezes, twierdząc, że domek nie może być posadowiony w tym miejscu, bo nie zgadza się to z „przestrzennym planem ROD”. Altanę chcę umiejscowić 3 m od alei, a nie w głębi działki, jak to jest ogólnie przyjęte. Działka jest w kształcie prostokąta o wymiarach 21/15 m, przy czym jeden z krótszych boków biegnie wzdłuż – równolegle do alei. Wszelkie informacje, jakie udało mi się przeczytać co do umiejscowienia altany na ROD, mówią o dopuszczalnych gabarytach budowli, jej odległości od granic działki – te wszystkie warunki spełniam. Nigdzie nie znalazłem informacji, że altana musi być posadowiona w tej, a nie innej części działki, w jakiejś „linii zabudowy”, która to i tak w bardzo wielu przypadkach jest bardzo wątpliwa, nieprzestrzegana. Jakie mam szanse na zachowanie lokalizacji, którą wyznaczyłem, kto tu właściwie ma rację w tej kwestii? Czy jeżeli faktycznie taki przepis funkcjonuje, to czy są od niego jakieś odstępstwa, a jeżeli tak, to w jakich okolicznościach i kto jest władny podjąć taką decyzję – wydać pozwolenie? Czy może chodzi tu o zwykły akt dobrej woli ze strony zarządu ROD albo dowolną interpretację przepisów?
W przedstawionym stanie fatycznym mamy do czynienia z budową altany na ROD.
ROD może określić w swoim regulaminie lub uchwale sposób lokalizacji altany na nieruchomościach ROD. Jednak musi to być oficjalnie podjęty dokument. Często takiego określenia dokonuje się w planie zagospodarowania rodzinnego ogrodu działkowego. Jeżeli takiego dokumentu nie uchwalono to pozostaje zasada ogólna przewidująca usytuowania takiej altany minimum 3 metry od granicy nieruchomości. Dlatego też należałoby zweryfikować, czy taki dokumenty został podjęty oraz jaka jest jego treść. Najczęściej wszystkie podjęte uchwały i akty dostępne są na stronie internetowej ROD.
Zgodnie z art. 2 ust. 9 ustawy „przez altanę działkową należy rozumieć wolno stojący budynek rekreacyjno-wypoczynkowy lub inny obiekt budowlany spełniający taką funkcję, położony na terenie działki w rodzinnym ogrodzie działkowym, o powierzchni zabudowy do 35 m2 oraz o wysokości do 5 m przy dachach stromych i do 4 m przy dachach płaskich, przy czym do powierzchni zabudowy nie wlicza się tarasu, werandy lub ganku, o ile ich łączna powierzchnia nie przekracza 12 m2”.
Zobacz też: Budynek w granicy a spadek dachu
Stosownie do art. 12:
„1. Na terenie działki nie może znajdować się:
1) altana działkowa niespełniająca wymagań określonych w art. 2 pkt 9a;
2) obiekt gospodarczy o powierzchni zabudowy przekraczającej 35 m2 oraz o wysokości przekraczającej 5 m przy dachach stromych i 4 m przy dachach płaskich.
2. W przypadku powzięcia informacji, że na terenie działki wybudowano, nadbudowano lub rozbudowano altanę działkową lub inny obiekt z naruszeniem przepisów prawa, stowarzyszenie ogrodowe zgłasza naruszenie do właściwego organu administracji publicznej.
3. Naruszenie stwierdzone przez właściwy organ administracji publicznej stanowi podstawę do rozwiązania umowy w trybie określonym w art. 36 ust. 3”.
Warto wskazać również na art. 13a ustawy o ROD, zgodnie z którym:
„1. Działkowiec może wystąpić do właściwego organu nadzoru budowlanego z wnioskiem o wydanie zaświadczenia potwierdzającego zgodność wybudowanej altany działkowej z wymaganiami określonymi w art. 2 pkt 9a.
2. Do wniosku, o którym mowa w ust. 1, dołącza się:
1) aktualny na dzień złożenia wniosku wypis z ewidencji działek, o której mowa w art. 51;
2) oświadczenie działkowca o powierzchni zabudowy altany działkowej znajdującej się na jego działce, zawierające również wskazanie powierzchni tarasów, werand lub ganków.
3. Za wydanie zaświadczenia, o którym mowa w ust. 1, nie pobiera się opłaty skarbowej”.
Podsumowując, o tym, czy istnieje ograniczenie w zakresie miejsca lokalizacji altany ogrodowej, decydujące znaczenie ma regulamin ROD albo inne uchwały, w tym plan zagospodarowania ROD. Aby jednak miały one moc wiążącą, muszą zostać podjęte i ogłoszone. Dlatego tez najlepiej albo poprosić stowarzyszenie o udostępnienie takiego dokumentu, albo zweryfikować jego treść na stronie internetowej stowarzyszenia ROD.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Kinga Karaś
Adwokat świadczący usługi prawne zarówno na rzecz osób fizycznych jak i przedsiębiorców. Doktorantka na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach. Autorka lub współautorka wielu artykułów naukowych i monografii. Absolwentka prawa na Uniwersytecie Jagiellońskim oraz programu Master 2 Uniwersytetu w Orleanie. Ukończyła Szkołę Prawa Francuskiego, Szkołę Prawa Kontynentalnego w Paryżu. Specjalizuje się w prawie administracyjnym oraz prawie cywilnym a w szczególności w szeroko pojętym prawie nieruchomości (Wspólnoty Mieszkaniowe, Spółdzielnie, umowy deweloperskie, umowy o roboty budowlane itp.).
Zapytaj prawnika
