Czy pozwolić sąsiadowi wysunąć dach na moją działkę?

Sprawy z sąsiadami często nie należą do łatwych, potrafią powodować wiele konfliktów. Jeśli jest taka możliwość, dobrze im zapobiec. Tutaj sytuacja jest jeszcze na dobrej drodze i można ją uregulować.

Zasiedzenie kawałka gruntu sąsiada

Konieczne będzie zastosowanie tutaj przepisów Kodeksu cywilnego (K.c.). Rzeczywiście istnieje możliwość zasiedzenia tego kawałka gruntu. Zgodnie z art. 172 K.c. „posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze”. Jak widać, konieczne jest spełnienie dwóch przesłanek – po pierwsze, osoba, która włada gruntem, musi mieć wolę władania nim jak właściciel (czyli być posiadaczem samoistnym). Po drugie zaś, konieczny jest upływ odpowiedniego czasu – 20 lub 30 lat, zależnie od tego czy było to w dobrej, czy złej wierze.

Zobacz też: Tolerancja granicy działki

Posiadanie zależne

Gdyby została zawarta umowa np. użyczenia lub dzierżawy, wówczas nie ma posiadania samoistnego jak właściciel, a w grę wchodzi jedynie posiadanie tak zwane zależne, które nie upoważnia do zasiedzenia, gdyż nie została spełniona jedna z podstawowych przesłanek. Należy jednak zaznaczyć, że umowa dzierżawy jest umową terminową, a gdy się skończy, a dzierżawca dalej pozostanie posiadaczem gruntu, wówczas już można liczyć termin do zasiedzenia.

Nie wiem, na co dokładnie była wyrażona zgoda i jak ona wyglądała, jednakże możliwe, że trudno uznać, by została zawarta umowa, gdyż wymagałoby to ustalenia wszystkich niezbędnych warunków. Umowa dzierżawy została opisana w Kodeksie cywilnym w art. 693 i następnych. Istotą tej umowy jest oddanie dzierżawcy rzeczy do używania i pobierania z niej pożytków, a dzierżawca w zamian za to zobowiązuje się do płacenia czynszu. Tym, co odróżnia umowę dzierżawy od umowy najmu jest właśnie kwestia pobierania pożytków, gdyż przy najmie wynajmujący nie ma prawa do ich pobierania. Jednakże umowy te są bardzo podobne, w związku z tym do dzierżawy stosuje się również odpowiednio przepisy dotyczące najmu.

Przeczytaj też: Pierwokup dzierżawcy

Zawarcie umowy o wysunięcie dachu przez sąsiada

Jeśli Państwo zdecydują się zawrzeć taką umowę, powinna ona być raczej prosta i krótka. Chodzi przede wszystkim o uregulowanie sytuacji pod względem prawnym, a czynsz raczej też powinien być symboliczny, gdyż w grę wchodzi mały obszar, poza tym nie wiem, czy zależy Państwu na zyskach, czy po prostu na uregulowaniu sytuacji, czy też oni zgodziliby się na to. Inną możliwością jest zawarcie umowy użyczenia – w odróżnieniu od umowy najmu czy dzierżawy jest ona nieodpłatna.

Niewątpliwie każda z tych umów zabezpieczyłaby Państwa w tym sensie, że stanowiłaby ona przeszkodę do orzeczenia zasiedzenia, gdyż wówczas nie ma mowy o posiadaniu samoistnym.

Jedna rzecz mnie tu trochę zaciekawiła – czy ten dach w granicy został zrobiony zgodnie z zasadami Prawa budowlanego, gdyż często jest to niedopuszczalne i nie można wykluczyć, że sąsiedzi mieliby problem z nadzorem budowlanym w przypadku wszczęcia postępowania w tej sprawie, co mogłoby się zdarzyć w każdej chwili.

Tak więc, jeśli nic nie zostanie uczynione, a sąsiad będzie posiadał ten fragment działki jak posiadacz samoistny, wówczas możliwe, że w przyszłości (choć dalekiej) doszłoby do zasiedzenia tego kawałka. Dlatego zawarcie umowy byłoby niewątpliwie dla Państwa korzystniejsze i pomogłoby lepiej chronić interesy. Umowa może zostać zawarta na dość długi okres, co byłoby korzystne dla nich (czuliby się bezpieczniej), i dla Państwa, gdyż na ten okres uniemożliwiłoby to zasiedzenie. Później oczywiście można umowę przedłużać, zawrzeć nową.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.