• Data: 2024-05-14 • Autor: Radca prawny Paulina Olejniczak-Suchodolska
W artykule przyglądamy się kwestiom związanym z kaucją jako elementem zabezpieczającym w umowie najmu. Omawiamy istotę kaucji, jej rolę w umowach najmu lokali niemieszkalnych oraz zasady dotyczące przepadku kaucji. Szczególną uwagę zwracamy na to, jak kaucja funkcjonuje w kontekście umów zawartych na cele działalności gospodarczej, różniąc się tym samym od umów najmu mieszkalnego. Artykuł obrazuje na przykładzie zapytania pana Marcela, w jaki sposób kaucja może być potraktowana w przypadku rozwiązania umowy przed wyznaczonym terminem.
Pan Marcel najmował mieszkanie na gabinet fizjoterapeutyczny, umowa obowiązywała już od 9 miesięcy, a została zawarta na 24 miesiące z okresem wypowiedzenia 3-miesięcznym. W umowie był jednak zapis (pan Marcel przekazał nam jej kopię), że jeżeli najemca rozwiąże umowę wcześniej niż przed upływem 1 roku, to utraci kaucję, która w tym wypadku wynosiła 6 tys. zł. Mieszkanie było utrzymane w stanie idealnym, ponieważ pan Marcel prawie z niego nie korzystał, wszystkie rachunki popłacone zgodnie z ustaleniami w umowie. Wobec tego pan Marcel chciał wiedzieć, czy rzeczywiście z powodu wcześniejszego rozwiązania umowy najmu wynajmujący ma prawa zatrzymać całą kaucję.
Umowa najmu łącząca pana Marcela i wynajmującego została zawarta na czas określony 2 lat. Zgodnie z jej brzmieniem pan Marcel zobowiązał się do jej nierozwiązywania przez pierwsze 12 miesięcy trwania najmu pod rygorem utraty uiszczonej przez niego kaucji.
Zobacz też: Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego za porozumieniem stron
Kaucja jest instrumentem zabezpieczającym służącym wynajmującemu. Jest to takie zabezpieczenie, które pozwala na pokrycie należności związanych z tym, żeby pokryć należności w związku z opróżnieniem lokalu przez lokatora. Pojęcie należności z tytułu najmu jest dość szerokie. Nie chodzi tutaj wyłącznie o czynsz czy opłaty związane z użytkowaniem lokalu. Mogą to być opłaty, które niekoniecznie związane są z samym najmem, ale lokator z nimi zalega. Chodzi tu np. o opłaty za media albo związane ze zniszczeniem czy zużyciem lokalu, albo jego wyposażenia.
Z uwagi na fakt, że umowa najmu nie dotyczy najmu mieszkalnego, ale najmu na cele związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, to nie mają do niej zastosowania przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. Zawsze zaś, gdy kaucja zabezpieczająca ma zabezpieczać umowę najmu lokalu niemieszkalnego (czyli właśnie np. przeznaczonego na prowadzenie działalności gospodarczej), to z uwagi na brak szczegółowych uregulowań prawnych strony mogą umówić się praktycznie w dowolny sposób. Istotną rolę mają tu ustalenia zawarte w umowie lub ustalone zwyczaje. W umowie najmu lokalu niemieszkalnego nie jest ograniczona wielkość kaucji. Można ustalić ją dowolnie. Nie ma też ograniczeń co do tego, jakie roszczenia wynajmującego kaucja ma zabezpieczać, a zatem nie ma przeszkód, aby zabezpieczała ona Wynajmującego, gdy ten wypowie umowę najmu zawartą na czas określony przed terminem, na jaki strony się umówiły.
Pan Marcel może uważać ten zapis umowy za niesprawiedliwy, skoro jako osoba lojalna, uczciwa nie zalegał z opłatami i dbał o mieszkanie, a mimo to kaucja ma mu przepaść, niemniej jednak takie postanowienie umowne nie jest bezprawne. Kaucja ta stanowi dla pana Marcela ryzyko, zaś dla wynajmującego zabezpieczenie, bowiem jeśli będzie przez jakiś czas szukał nowego najemcy, to owa kaucja daje mu możliwość opłacenia chociażby czynszu i mediów przez kilka miesięcy poszukiwań.
Podpisując umowę, pan Marcel zaakceptował ten warunek i teraz następcze uchylenie się od niego będzie praktycznie niemożliwe, w mojej ocenie także przed sądem, bowiem na zasadzie swobody umów strony mogą umówić się co do zabezpieczeń dowolnie (zwłaszcza przy najmie lokalu niemieszkalnego).
Oczywiście istnieją ludzie dobrej woli, którzy godzą się oddać na zasadzie porozumienia stron np. 50% kaucji. Niemniej jednak jest to wyłącznie ich dobra wola, nie mają bowiem takiego obowiązku.
Przedsiębiorca wynajmujący biuro
Pan Kowalski, właściciel małej firmy konsultingowej, podpisał umowę najmu na lokal biurowy na okres dwóch lat. Wpłacił kaucję w wysokości 5000 złotych. Po roku działalności, z powodu nieoczekiwanego spadku przychodów, zdecydował się przenieść firmę do mniejszego biura, by obniżyć koszty. Pomimo znajomości klauzuli o przepadku kaucji zdecydował się rozwiązać umowę wcześniej, tracąc wpłaconą kaucję. Wynajmujący użył tych środków na pokrycie kosztów związanych z poszukiwaniem nowego najemcy.
Wynajem mieszkania na cele biurowe
Pani Nowak, posiadaczka mieszkania w centrum miasta, wynajęła je lokalnej firmie prawniczej na cele biurowe. W umowie najmu ustalono kaucję w wysokości dwumiesięcznego czynszu, aby zabezpieczyć ewentualne szkody i opóźnienia w opłatach. Po zakończeniu umowy wynajmująca odkryła, że firma dokonała niewielkich uszkodzeń ścian podczas użytkowania lokalu. Koszty naprawy zostały pokryte z kaucji, a reszta kwoty zwrócona firmie.
Wynajem lokalu handlowego z nieprzewidywaną zmianą planów
Firma XYZ wynajęła lokal handlowy na trzy lata z zamiarem otwarcia sklepu odzieżowego. Po roku działalności firma zdecydowała się zmienić koncepcję biznesową i przenieść sklep do innego miasta. Zgodnie z umową straciła jednak wpłaconą kaucję, którą wynajmujący użył do pokrycia kosztów związanych z czasem, w którym lokal pozostawał pusty i szukaniem nowego najemcy.
Kaucja w umowach najmu stanowi istotny element zabezpieczenia dla wynajmującego, szczególnie w kontekście umów dotyczących lokali niemieszkalnych. Przykłady z życia pokazują różne scenariusze, w jakich kaucja może zostać wykorzystana lub utracona, podkreślając jej rolę w ochronie interesów obu stron umowy. Jest to kluczowe zagadnienie, które zarówno wynajmujący, jak i najemcy powinni rozważyć i zrozumieć przed podpisaniem umowy najmu.
Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz pomoc w sporządzaniu pisemnych dokumentów związanych z umowami najmu, w tym umowami kaucyjnymi. Skorzystaj z naszych usług, aby zrozumieć swoje prawa i obowiązki w kontekście najmu oraz zadbać o prawidłowe zabezpieczenie swoich interesów. Zapraszamy do kontaktu poprzez formularz umieszczony pod tekstem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Radca prawny Paulina Olejniczak-Suchodolska
Radca prawny, absolwentka Wydziału Prawa na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Ukończyła aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie. Doświadczenie zawodowe zdobywała współpracując z kancelariami prawnymi. Specjalizuje się głównie w prawie gospodarczym, prawie pracy, prawie zamówień publicznych, a także w prawie konsumenckim i prawie administracyjnym. Obecnie prowadzi własną kancelarię radcowską oraz obsługuje spółki i instytucje państwowe.
Zapytaj prawnika
