Zasiedzenie działki po dziadkach przed upływem 30 lat?
• Autor: Radca prawny Marek Gola
Jest pewna działka po dziadkach mojego męża. Od kilku lat teściowie opłacają za nią podatek. Kiedy stwierdzili, że nie będą dalej płacić, to wszedł im na świadczenia komornik. Podatek opłaca teraz mój mąż, łącznie jego rodzina płaci już ok. 10 lat. Nie możemy nic zrobić z tą działką, ponieważ nie jesteśmy jej właścicielami. Spadkobierców jest kilkunastu, nie znamy ich tożsamości. W gminie nie chcą nikogo innego ścigać za ten podatek tylko nas. Wiem, że po 30 latach jest się właścicielem poprzez zasiedzenie, ale czy można to jakość przyspieszyć? Wartość tej działki to ok. 20 tys. zł, po 30 latach płacenia podatku po 100 zł zapłacimy znacznie więcej. Nie chcemy zakładać sprawy spadkowej ze względu na brak kontaktu z innymi spadkobiercami, a podatek i tak płacimy.
Podstawę prawną opinii stanowią przepisy Kodeksu cywilnego (K.c.).
Zasiedzenie przed upływem 30 lat
Pani pytanie sprowadza się do tego, czy można zasiedzieć wymienioną nieruchomość przed upływem 30 lat.
W pierwszej kolejności wyraźnie podkreślić należy, iż Pani mąż, o ile jest posiadaczem samoistnym, o tyle ma złą wiarę, tj. ma świadomość tego, że nieruchomość nie jest tylko jego. „Dobrą wiarę spadkobiercy, który objął w posiadanie nieruchomość należącą do spadku, wyklucza wiedza o tym, że istnieją inni spadkobiercy powołani z ustawy do dziedziczenia”.*
Zobacz też: Własność przez zasiedzenie a spadkobiercy
Zła wiara i 30 lat na zasiedzenie działki
W mojej ocenie każda osoba, o której mąż wie, że wchodzi w krąg spadkobierców ustawowych po dziadkach, powoduje, że nie mamy do czynienia z dobrą wiarą, lecz ze złą wiarą, co z kolei sprawia, że mamy do czynienia z wydłużonym, bo 30-letnim terminem zasiedzenia.
Zgodnie z art. 172 § 1 i 2 K.c. – posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.
Wskazane powyżej terminy są terminami, które nie mogą ulec skróceniu.
Postępowanie spadkowe dotyczące działki po dziadkach
W chwili obecnej, by rozstrzygnąć władztwo nad działką, zasadnym byłoby przeprowadzenie postępowania spadkowego po dziadkach, co z kolei doprowadzi do ustalenia spadkobierców, a zatem do ustalenia osób, które winne uiszczać podatek od nieruchomości. Jeżeli jednym ze spadkobierców będzie Pani mąż, choć z uwagi na fakt, iż jego rodzice żyją, wydaje się to niemożliwe, będzie miał prawo domagać się działu spadku i przyznania nieruchomości na jego wyłączną własność. Wówczas jednak pozostali współwłaściciele mogą domagać się spłaty tytułem przysługujących im udziałów.
Warunki zasiedzenia
Innej możliwości wejścia w prawa własności (wyłącznej) nie dostrzegam. Co istotne jednak, opłacanie podatku nie wystarcza do zasiedzenia nieruchomości w przyszłości. Takim wyrazem objęcia całej nieruchomości w posiadanie jest gospodarowanie na niej, uprawianie roli, dbanie o nią, opłacanie podatków od nieruchomości, ponoszenie innych kosztów jej utrzymania, może to również być wykonywanie, czy też „załatwianie” określonych spraw jako właściciel nieruchomości przed organami administracji. Wskazane powyżej okoliczności muszą zostać przez Pani męża udowodnione w toku postępowania przed sądem.
Podobne zapatrywanie wyraził w uzasadnieniu postanowienia Sąd Najwyższy – Izba Cywilna z dnia 18 kwietnia 1997 r. III CKN 35/97, w którym to stwierdził m.in., iż dla wykazania posiadania samoistnego należy, aby posiadacz (posiadacze) „…zawładnął tą nieruchomością i ujawnił swą wolę posiadania jej w imieniu własnym w sposób jawny i dostrzegalny dla otoczenia, w tym i dla pozostałych spadkobierców…”, dalej Sąd Najwyższy przyjął, iż: „Sąd odwoławczy trafnie ocenił, że takie przejawy władztwa poprzednika wnioskodawcy, a następnie wnioskodawcy, jak płacenie podatków, ujawnienie posiadania w ewidencji gruntów, a także bezpośrednie korzystanie z działki (koszenie i zbieranie trawy, kopanie torfu), jak również zezwalanie sąsiadom na korzystanie z działki w ramach umowy dzierżawy lub użyczenia ewidentnie wskazują, że posiadanie wnioskodawcy i jego poprzednika trafnie zostało ocenione jako posiadanie samoistne. Sądy też prawidłowo oceniły, że wprawdzie skarżąca niejednokrotnie po zbiorze siana przez wnioskodawcę, czy wcześniej przez Jana T., wypasała bydło na tej działce, ale nie było to posiadanie samoistne, gdyż było to uzgadniane z wnioskodawcą lub jego poprzednikiem”.
Reasumując, na Państwa miejscu nie liczyłbym na zasiedzenie, albowiem zawsze ktoś może przerwać bieg zasiedzenia i domagać się działu spadku. Na Państwa miejscu, jeżeli nie jesteście zainteresowani działką, dążyłbym do ustalenia spadkobierców po dziadkach celem wyłonienia osób, które by odpowiadały za podatek. Po uprzednim jednak ustaleniu, że osobą wchodzącą w krąg spadkobierców nie będzie Pani mąż. Obecnie, z uwagi na pozostawanie przy życiu rodziców męża, nie widzę podstaw do tego, by dziedziczył po dziadkach (chyba że był powołany do spadku na mocy testamentu).
Opłacanie podatku od działki
Podatek będzie opłacał ten, kto będzie współwłaścicielem działki. Nie można bowiem obciążać osoby niebędącej współwłaścicielem podatkiem. Podatek może zapłacić, zgodnie z prawem, jedynie osoba, która jest do tego zobowiązana. Pani mąż nie może zatem płacić podatku jako on, bez wskazania ojca jako opłacającego. Przy zasiedzeniu wszystkie osoby, które miałoby „jakieś” prawo do nieruchomości, będą musiały się o sprawie dowiedzieć i będą mogły się w sprawie wypowiedzieć. Ich zgoda jednak nie będzie konieczna, albowiem sąd będzie bazował na dowodach przedstawiających samoistne posiadanie.
* Rudnicki Stanisław Najnowsze wydanie: Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność…
Przykłady
Rodzinna działka, ale bez prawa własności
Pani Anna wraz z mężem przez ponad 15 lat regularnie opłacała podatek za działkę, którą nieformalnie przejęli po dziadkach męża. Mimo że to oni dbali o teren – kosili trawę, sadzili drzewa i ogrodzili posesję – nie mogli jej sprzedać ani legalnie na niej budować. Spadkobierców było wielu, ale nikt inny nie interesował się działką ani nie partycypował w kosztach. W końcu postanowili uregulować sprawę przez zasiedzenie, ale dowiedzieli się, że jako posiadacze w złej wierze muszą czekać aż 30 lat.
Niechciane zobowiązanie
Pan Tomasz przez lata myślał, że działka po jego dziadkach to jedynie kłopot. Nikt nie przeprowadził postępowania spadkowego, a gmina żądała podatku od jego rodziny, bo to oni jako jedyni byli „namierzalni”. Po latach płacenia i prób znalezienia spadkobierców, zdecydował się na wniosek o zasiedzenie. Niestety, proces przeciągnął się, gdyż sąd wymagał dowodów na rzeczywiste samoistne posiadanie, a nie tylko opłacanie podatków.
Działka odzyskana po latach
Pani Ewa od dziecka pamiętała, jak jej rodzice uprawiali warzywa na działce po dziadkach. Po ich śmierci nikt inny z rodziny się nią nie interesował, ale formalnie nie była jej właścicielką. Po 25 latach postanowiła uregulować sprawę. Mimo że zasiedzenie w złej wierze wymagało 30 lat, jej prawnik znalazł sposób na skrócenie tego okresu, wykazując, że władanie działką zaczęło się jeszcze za życia jej rodziców. Po udowodnieniu przed sądem, że przez lata pełniła rolę jedynej właścicielki, odzyskała działkę jako swoją własność.
Podsumowanie
Zasiedzenie działki po dziadkach przed upływem 30 lat jest trudne, zwłaszcza gdy posiadanie odbywa się w złej wierze, co wydłuża wymagany okres do trzech dekad. Sama opłata podatku nie wystarcza do przejęcia własności – konieczne jest wykazanie rzeczywistego, samoistnego władania nieruchomością. Brak postępowania spadkowego utrudnia sprawę, a znalezienie wszystkich spadkobierców może być czasochłonne. Jeśli celem jest uzyskanie prawa własności, warto wcześniej podjąć kroki prawne, takie jak dział spadku lub próba udokumentowania faktycznego zarządzania działką, co może pomóc w przyszłym postępowaniu sądowym.
Oferta porad prawnych
Masz problem prawny związany z zasiedzeniem działki, postępowaniem spadkowym lub innymi kwestiami własności? Skorzystaj z profesjonalnej porady prawnej online. Oferujemy szybkie i rzetelne porady prawne online bez wychodzenia z domu. Nasi prawnicy pomogą Ci znaleźć najlepsze rozwiązanie, wyjaśnią procedury i przygotują niezbędne dokumenty. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać indywidualną analizę Twojej sprawy i skuteczne wsparcie prawne.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 18 kwietnia 1997 r. III CKN 35/97
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Radca prawny Marek Gola
Radca prawny, doktorant w Katedrze Prawa Karnego Procesowego na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego, zdał aplikację radcowską w Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Katowicach. Specjalizuje się w szczególności w prawie karnym materialnym i procesowym, bliskie jest mu też prawo pracy, prawo rodzinne oraz prawo handlowe. Udzielił już ponad 2000 porad prawnych, pomagając osobom pokrzywdzonym przez nieuczciwych pracodawców, a także tym, w których życie (nie zawsze słusznie) wtargnęła policja i prokuratura.
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
NAJNOWSZE
Zadaj pytanie »
» Wadliwie wykonany trawnik, co zrobić, gdy wykonawca wziął pieniądze, a nie wywiązał się z umowy?
» Jak dochodzić odszkodowania za uszkodzenia auta po czyszczeniu?
» Naruszenie majątkowych praw autorskich przez pracownika, co zrobić?
» Wypadek samochodem służbowym a odpowiedzialność finansowa, co warto wiedzieć?
» Awaria po sprzedaży auta, czy kupujący może zwrócić samochód?
