• Autor: Radca prawny Marek Gola
Jest pewna działka po dziadkach mojego męża. Od kilku lat teściowie opłacają za nią podatek. Kiedy stwierdzili, że nie będą dalej płacić, to wszedł im na świadczenia komornik. Podatek opłaca teraz mój mąż, łącznie jego rodzina płaci już ok. 10 lat. Nie możemy nic zrobić z tą działką, ponieważ nie jesteśmy jej właścicielami. Spadkobierców jest kilkunastu, nie znamy ich tożsamości. W gminie nie chcą nikogo innego ścigać za ten podatek tylko nas. Wiem, że po 30 latach jest się właścicielem poprzez zasiedzenie, ale czy można to jakość przyspieszyć? Wartość tej działki to ok. 20 tys. zł, po 30 latach płacenia podatku po 100 zł zapłacimy znacznie więcej. Nie chcemy zakładać sprawy spadkowej ze względu na brak kontaktu z innymi spadkobiercami, a podatek i tak płacimy.
Podstawę prawną opinii stanowią przepisy Kodeksu cywilnego (K.c.).
Pani pytanie sprowadza się do tego, czy można zasiedzieć wymienioną nieruchomość przed upływem 30 lat.
W pierwszej kolejności wyraźnie podkreślić należy, iż Pani mąż, o ile jest posiadaczem samoistnym, o tyle ma złą wiarę, tj. ma świadomość tego, że nieruchomość nie jest tylko jego. „Dobrą wiarę spadkobiercy, który objął w posiadanie nieruchomość należącą do spadku, wyklucza wiedza o tym, że istnieją inni spadkobiercy powołani z ustawy do dziedziczenia”.*
Zobacz też: Własność przez zasiedzenie a spadkobiercy
W mojej ocenie każda osoba, o której mąż wie, że wchodzi w krąg spadkobierców ustawowych po dziadkach, powoduje, że nie mamy do czynienia z dobrą wiarą, lecz ze złą wiarą, co z kolei sprawia, że mamy do czynienia z wydłużonym, bo 30-letnim terminem zasiedzenia.
Zgodnie z art. 172 § 1 i 2 K.c. – posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.
Wskazane powyżej terminy są terminami, które nie mogą ulec skróceniu.
W chwili obecnej, by rozstrzygnąć władztwo nad działką, zasadnym byłoby przeprowadzenie postępowania spadkowego po dziadkach, co z kolei doprowadzi do ustalenia spadkobierców, a zatem do ustalenia osób, które winne uiszczać podatek od nieruchomości. Jeżeli jednym ze spadkobierców będzie Pani mąż, choć z uwagi na fakt, iż jego rodzice żyją, wydaje się to niemożliwe, będzie miał prawo domagać się działu spadku i przyznania nieruchomości na jego wyłączną własność. Wówczas jednak pozostali współwłaściciele mogą domagać się spłaty tytułem przysługujących im udziałów.
Innej możliwości wejścia w prawa własności (wyłącznej) nie dostrzegam. Co istotne jednak, opłacanie podatku nie wystarcza do zasiedzenia nieruchomości w przyszłości. Takim wyrazem objęcia całej nieruchomości w posiadanie jest gospodarowanie na niej, uprawianie roli, dbanie o nią, opłacanie podatków od nieruchomości, ponoszenie innych kosztów jej utrzymania, może to również być wykonywanie, czy też „załatwianie” określonych spraw jako właściciel nieruchomości przed organami administracji. Wskazane powyżej okoliczności muszą zostać przez Pani męża udowodnione w toku postępowania przed sądem.
Podobne zapatrywanie wyraził w uzasadnieniu postanowienia Sąd Najwyższy – Izba Cywilna z dnia 18 kwietnia 1997 r. III CKN 35/97, w którym to stwierdził m.in., iż dla wykazania posiadania samoistnego należy, aby posiadacz (posiadacze) „…zawładnął tą nieruchomością i ujawnił swą wolę posiadania jej w imieniu własnym w sposób jawny i dostrzegalny dla otoczenia, w tym i dla pozostałych spadkobierców…”, dalej Sąd Najwyższy przyjął, iż: „Sąd odwoławczy trafnie ocenił, że takie przejawy władztwa poprzednika wnioskodawcy, a następnie wnioskodawcy, jak płacenie podatków, ujawnienie posiadania w ewidencji gruntów, a także bezpośrednie korzystanie z działki (koszenie i zbieranie trawy, kopanie torfu), jak również zezwalanie sąsiadom na korzystanie z działki w ramach umowy dzierżawy lub użyczenia ewidentnie wskazują, że posiadanie wnioskodawcy i jego poprzednika trafnie zostało ocenione jako posiadanie samoistne. Sądy też prawidłowo oceniły, że wprawdzie skarżąca niejednokrotnie po zbiorze siana przez wnioskodawcę, czy wcześniej przez Jana T., wypasała bydło na tej działce, ale nie było to posiadanie samoistne, gdyż było to uzgadniane z wnioskodawcą lub jego poprzednikiem”.
Reasumując, na Państwa miejscu nie liczyłbym na zasiedzenie, albowiem zawsze ktoś może przerwać bieg zasiedzenia i domagać się działu spadku. Na Państwa miejscu, jeżeli nie jesteście zainteresowani działką, dążyłbym do ustalenia spadkobierców po dziadkach celem wyłonienia osób, które by odpowiadały za podatek. Po uprzednim jednak ustaleniu, że osobą wchodzącą w krąg spadkobierców nie będzie Pani mąż. Obecnie, z uwagi na pozostawanie przy życiu rodziców męża, nie widzę podstaw do tego, by dziedziczył po dziadkach (chyba że był powołany do spadku na mocy testamentu).
Podatek będzie opłacał ten, kto będzie współwłaścicielem działki. Nie można bowiem obciążać osoby niebędącej współwłaścicielem podatkiem. Podatek może zapłacić, zgodnie z prawem, jedynie osoba, która jest do tego zobowiązana. Pani mąż nie może zatem płacić podatku jako on, bez wskazania ojca jako opłacającego. Przy zasiedzeniu wszystkie osoby, które miałoby „jakieś” prawo do nieruchomości, będą musiały się o sprawie dowiedzieć i będą mogły się w sprawie wypowiedzieć. Ich zgoda jednak nie będzie konieczna, albowiem sąd będzie bazował na dowodach przedstawiających samoistne posiadanie.
* Rudnicki Stanisław Najnowsze wydanie: Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność…
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Radca prawny Marek Gola
Radca prawny, doktorant w Katedrze Prawa Karnego Procesowego na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego, zdał aplikację radcowską w Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Katowicach. Specjalizuje się w szczególności w prawie karnym materialnym i procesowym, bliskie jest mu też prawo pracy, prawo rodzinne oraz prawo handlowe. Udzielił już ponad 2000 porad prawnych, pomagając osobom pokrzywdzonym przez nieuczciwych pracodawców, a także tym, w których życie (nie zawsze słusznie) wtargnęła policja i prokuratura.
Zapytaj prawnika
