Zniesienie współwłasności poprzez wyodrębnienie lokali

Wyodrębnienie dwóch lokali – podział fizyczny nieruchomości

Podaje Pani, że już teraz lokal faktycznie podzielony jest na dwa mieszkania. Pani chciałaby znieść współwłasność tego lokalu poprzez wyodrębnienie dwóch lokali.

Podział fizyczny to podstawowy sposób zniesienia współwłasności. Gdy orzeczenie w sprawie zniesienia współwłasności wydaje sąd, winien on brać pod uwagę przede wszystkim właśnie ten sposób zniesienia współwłasności, chyba że współwłaściciele nie są nim zainteresowani.

Podział rzeczy wspólnej regulują następujące przepisy Kodeksu cywilnego (K.c.):

„Art. 211. Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Art. 212. § 1. Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi.

§ 2. Rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego.

§ 3. Jeżeli ustalone zostały dopłaty lub spłaty, sąd oznaczy termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać lat dziesięciu. W wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych”.

Ponadto postępowania działowego dotyczą także przepisy Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.):

„Art. 622. § 1. W toku postępowania o zniesienie współwłasności sąd powinien nakłaniać współwłaścicieli do zgodnego przeprowadzenia podziału, wskazując im sposoby mogące do tego doprowadzić.

§ 2. Gdy wszyscy współwłaściciele złożą zgodny wniosek co do sposobu zniesienia współwłasności, sąd wyda postanowienie odpowiadające treści wniosku, jeżeli spełnione zostaną wymagania, o których mowa w dwóch artykułach poprzedzających, a projekt podziału nie sprzeciwia się prawu ani zasadom współżycia społecznego, ani też nie narusza w sposób rażący interesu osób uprawnionych.

Art. 623. Jeżeli brak podstaw do wydania postanowienia w myśl artykułu poprzedzającego, a zachodzą warunki do dokonania podziału w naturze, sąd dokonuje tego podziału na części odpowiadające wartością udziałom współwłaścicieli z uwzględnieniem wszelkich okoliczności zgodnie z interesem społeczno-gospodarczym. Różnice wartości wyrównuje się przez dopłaty pieniężne”.

Podziału fizycznego nieruchomości (nieruchomością jest także samodzielny lokal) dokonuje się poprzez wyodrębnienie własności lokali (por. art. 46 § 1 K. c., art. 7 ust. 1 i art. 11 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali). Podstawowym warunkiem dla przeprowadzenia takiego podziału jest możliwość wyodrębnienia lokalu, mającego cechę samodzielności w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokalu. Jeśli ustanowienie odrębnej własności lokalu następuje w drodze czynności prawnej, spełnienie przesłanki samodzielności stwierdza starosta w drodze zaświadczenia (art. 2 ust. 3 ww. ustawy), jeśli natomiast ustanowienie odrębnej własności lokalu następuje w drodze orzeczenia sądowego, to sam sąd (opierając swą ocenę w szczególności na opinii biegłego sądowego rzeczoznawcy ds. budownictwa) ustala istnienie tej przesłanki (por. postanowienie SN z 13.03.1997, III CKN 14/97, LEX nr 29890; postanowienie SN z 6.11.2002 r., III CKM 1372, LEN nr 75281).

Zobacz też: Odsprzedaż mieszkania od dewelopera

Samodzielność lokalu – przesłanki

Samodzielny jest lokal wydzielony trwałymi ścianami w obrębie budynku (por. art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali). Przyjmuje się, że lokal jest samodzielny, jeśli właściciel i inne osoby korzystające z lokalu mają do niego swobodny dostęp, a korzystanie z niego zgodnie z jego funkcją nie wymaga korzystania z innych lokali (por. wyrok WSA w Warszawie z 26.09.2007 r., II SA/Wa1069/07, LEX nr 383803), choć może wymagać korzystania z pomieszczeń i urządzeń wchodzących w skład nieruchomości wspólnej. Za samodzielny lokal mieszkalny nie można uznać lokalu, którego np. kuchnia jest oddzielona od pokoi wspólną klatką schodową, choć już przy pomieszczeniach pomocniczych jak łazienka i toaleta można by taką możliwość dopuścić (wyrok WSA z Bydgoszczy z dnia 30.01.2008 r., II SA/Bd 935/07, LEX nr 357503).

Musi Pani zatem w pierwszej kolejności rozważyć, czy faktycznie zajmowana przez Panią część lokalu spełnia powyższe przesłanki samodzielności – jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku, ma odrębne wejście z zewnątrz lub części wspólnych budynku, posiada wszystkie pomieszczenia funkcjonalnie ważne – toaletę, kuchnię. Jeśli nie – sąd nie dokona takiego zniesienia współwłasności, ale wybierze inny. Także jeśli propozycje podziału daleko będą odbiegały od rzeczywistej proporcji udziałów współwłaścicieli, sąd może odstąpić od zniesienia współwłasności poprzez podział fizyczny rzeczy. Zgodnie z orzeczeniem Sądu Najwyższego:

„Nie stanowi naruszenia art. 211 k.c. odstąpienie od podziału rzeczy wspólnej, pomimo, iż taki sposób zniesienia współwłasności jest fizycznie możliwy i w jego wyniku mogą powstać części wartościowo odpowiadające udziałom we współwłasności, jeżeli współwłaściciele domagający się fizycznego podziału rzeczy zgłaszają tylko dalej idące żądania, przekraczające znacznie wartość ich udziałów we współwłasności.” (III CKN 1071/98, LEX nr 749998).

Teoretycznie zatem podział, o jaki Pani zapytuje, jest możliwy, natomiast nie mam wystarczających informacji, aby móc stwierdzić, czy przesłanki dokonania takiego podziału zostały spełnione.

Proszę oczywiście liczyć się z tym, że jeśli nie ma zgodnej propozycji zniesienia współwłasności, opłata od wniosku wynosi nie 300 zł (jak przy zgodnym projekcie), ale 1000 zł (art. 41 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). Ponadto należy uwzględnić konieczność poniesienia kosztów biegłego sądowego.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.