Czy dwóch właścicieli może podzielić grunt bez zgody trzeciego?

Podział gruntu a zgoda wszystkich współwłaścicieli

Odpowiadając na Pana pytanie, wyjaśniam, że niestety nie jest to możliwe.

Podział nieruchomości na mniejsze może się odbyć wyłącznie za zgodą wszystkich trzech współwłaścicieli.

Zgodnie bowiem z treścią art. 198 Kodeksu cywilnego do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Zobacz też: Jak podzielić działkę współwłasność

Czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu

Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną należy m.in.: zmiana przeznaczenia lub przebudowa pomieszczenia wspólnego (uchw. SN z 23.4.1993 r., III CZP 36/93); wzniesienie stałego obiektu budowlanego na nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności (wyr. SN z 11.10.1990 r., III ARN 15/90); nadbudowa kondygnacji nad budynkiem stanowiącym przedmiot współwłasności (wyr. NSA z 29.3.1990 r., IV SA 33/90); przebudowa obiektu budowlanego na nieruchomości objętej współwłasnością (wyr. WSA w Krakowie z 20.5.2009 r., II SA/Kr 1188/08); usunięcie drzewa ze wspólnej nieruchomości (wyr. WSA w Gliwicach z 9.1.2008 r., II SA/Gl 824/07); docieplenie budynku (wyr. WSA w Gliwicach z 30.6.2008 r., II SA/Gł 913/07); ustanowienie służebności przesyłu (post. SN z 6.7.2011 r., I CSK 714/10), itp.

Z kolei w nauce prawa do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu zalicza się określenie przeznaczenia rzeczy wspólnej, dokonanie podziału rzeczy wspólnej, dokonanie znaczących nakładów na rzecz innych niż nakłady konieczne, dołączenie do rzeczy innej rzeczy lub wydzielenie z rzeczy części składowej bez związku z bieżącą eksploatacją (tak np. K. Osajda w Komentarzu do Kodeksu Cywilnego, Warszawa 2017 r.).

Tak więc podział nieruchomości jako bezdyskusyjnie czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu może się odbyć tylko za zgodą wszystkich trzech współwłaścicieli, dwóch z nich nie może dokonać podziału działki.

Przeczytaj też: Mała wspólnota mieszkaniowa - brak zgody

Przykłady

Trzej właściciele odziedziczyli po ojcu dużą działkę. Dwa z nich postanowiły podzielić grunt, ale trzeci współwłaściciel nie wyraził zgody. Zgodnie z prawem, podział nieruchomości jest niemożliwy bez zgody wszystkich współwłaścicieli.

Właściciele wspólnej działki budowlanej chcieli wybudować dwa domy na podzielonym terenie. Dwa z nich dogadali się między sobą, ale trzeci sprzeciwił się podziałowi. W tej sytuacji nie mogą przeprowadzić podziału bez jego zgody, a sprawę mogą rozstrzygnąć sądy.

Po sprzedaży części wspólnej działki, dwóch właścicieli zdecydowało, że podzielą pozostałą część. Trzeci współwłaściciel nie zgodził się na podział. Aby podjąć dalsze kroki, muszą uzyskać jego zgodę lub zwrócić się do sądu.

Podsumowanie

Podział nieruchomości wspólnej wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. Jeśli jeden z właścicieli się sprzeciwi, podział jest niemożliwy bez jego zgody. W przypadku braku porozumienia, współwłaściciele mogą zwrócić się do sądu, który rozstrzygnie sprawę, uwzględniając interesy wszystkich stron.

Oferta porad prawnych

Oferujemy profesjonalne porady prawne online w zakresie współwłasności nieruchomości. Jeśli masz pytania dotyczące podziału gruntu lub innych kwestii związanych z zarządzaniem wspólną własnością, skontaktuj się z nami. Nasz zespół prawników pomoże Ci zrozumieć Twoje prawa i znaleźć najlepsze rozwiązanie w Twojej sprawie.