• Data: 2024-06-19 • Autor: Maciej Podgórski
Na wyodrębnionej działce gruntu położony jest niezabudowany parking, w którym 30 właścicieli ma współwłasność ułamkową (1/30). Część działki parkingu, oprócz miejsc postojowych, to pas zieleni przyległy do kostki brukowej z miejscami postojowymi. Zgłosił się do nas deweloper z ofertą dzierżawy tego fragmentu. Co możemy zrobić, aby wydzierżawić deweloperowi część naszej działki? Czy konieczne jest podpisanie umowy z deweloperem przez wszystkich 40 właścicieli? Czy możemy założyć wspólnotę (np. mieszkaniową) i uchwałą większości głosów przegłosować podpisanie umowy? Jak najlepiej rozwiązać ten problem?
Zgodnie z art. 196 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (K.c.) – współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.
Na podstawie artykułu 199 K.c. – do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
„Ustanowienie prawa dzierżawy nieruchomości wymagało, stosownie do treści art. 199 K.c., zgody wszystkich współwłaścicieli, jako czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 25 lutego 2011 roku, sygn. akt: I ACa 5/11).
Zatem umowa dzierżawy, jako czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. Jeśli wszyscy współwłaściciele nie wyrażą zgody, współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Umowa dzierżawy zawarta bez zgody jednego ze współwłaścicieli będzie nieważna. Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z 7 lutego 2006 roku (sygn. akt: I ACa 829 /05), stwierdził, że „czynności prawne dokonane bez zachowania wymagań z art. 199 kc (a zatem bez koniecznej zgody wszystkich współwłaścicieli lub stosownego orzeczenia sądu) są bezwzględnie nieważne, nie mogą być później potwierdzone przez innych współwłaścicieli”.
Zobacz też: Współwłasność działki
Założenie wspólnoty mieszkaniowej w ogóle nie wchodzi w rachubę, jako że nie mamy do czynienia w tej sprawie z „lokalami”, a z miejscami postojowymi. Zasadniczo zresztą wspólnoty mieszkaniowej nie można założyć, bo powstaje ona z mocy prawa w budynkach mieszkalnych będących własnością osób, w których wyodrębniony zostanie samodzielny lokal.
Przeczytaj też: Czy można wydzierżawić udział w gruncie
Tak więc jeśli wszyscy właściciele wyraziliby zgodę na dzierżawę, mogą Państwo ustanowić pełnomocnika, powierzając mu pełnomocnictwo szczegółowe (dotyczące zawarcia umowy dzierżawy w imieniu współwłaścicieli). Pełnomocnictwo może być udzielone w zwykłej formie pisemnej, gdyż zawarcie umowy dzierżawy nie wymaga formy aktu notarialnego.
Jeżeli chodzi o dokonanie zewnętrznej czynności prawnej należącej do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, to wymóg zgody wszystkich oznacza, że czynność taka musi być dokonana przez wszystkich współwłaścicieli. Bowiem oświadczenie ich wszystkich wchodzi w skład oświadczenia woli strony, którą reprezentują współwłaściciele. Nie ma tu zastosowania konstrukcja bezskuteczności zawieszonej (łac. negotium claudicans), a więc czynność prawna, o której mowa, nie może być dokonana tylko przez jednego (lub niektórych ze współwłaścicieli) i potwierdzona przez pozostałych. Współwłaściciel nie jest odnośnie do czynności zarządu rzeczą wspólną osobą trzecią w rozumieniu art. 63 K.c. [zob. J. Ignatowicz (w:) Komentarz, t. I, 1972, s. 513]. Nie budzi wątpliwości, że współwłaściciele mogą działać też przez pełnomocnika, którym może być także jeden ze współwłaścicieli, gdy zostanie upoważniony przez pozostałych do działania w ich imieniu [Kidyba Andrzej (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II. Własność i inne prawa rzeczowe, wyd. II].
Jak wydzierżawić część działki parkingowej we współwłasności?
Grupa współwłaścicieli działki parkingowej zdecydowała się na wydzierżawienie części terenu deweloperowi, który zamierza tam postawić tymczasowy pawilon handlowy. Wszystkich 30 współwłaścicieli musiało wyrazić zgodę na ten krok, zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego. Po uzyskaniu zgody, wszyscy współwłaściciele podpisali pełnomocnictwo dla jednego z nich, który reprezentował ich w negocjacjach i podpisaniu umowy dzierżawy. Umowa została zawarta bez przeszkód, ponieważ wszyscy właściciele byli zgodni co do planu i jego korzyści.
Problemy z uzyskaniem zgody wszystkich współwłaścicieli
W innym przypadku, część współwłaścicieli działki parkingowej chciała wydzierżawić pas zieleni deweloperowi, który planował tam zorganizować targowisko. Niestety, kilku właścicieli sprzeciwiło się temu pomysłowi, obawiając się hałasu i zakłóceń. Mimo że większość była za dzierżawą, brak zgody wszystkich współwłaścicieli uniemożliwił podpisanie umowy. Grupa właścicieli, która była za dzierżawą, postanowiła skierować sprawę do sądu, zgodnie z przepisami art. 199 Kodeksu cywilnego, aby ten rozstrzygnął w ich sprawie, biorąc pod uwagę cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Ustanowienie pełnomocnika do zawarcia umowy
W innym przykładzie, współwłaściciele działki parkingowej postanowili wydzierżawić fragment terenu pod mały ogród społecznościowy. Wszyscy 30 właścicieli wyrazili zgodę na dzierżawę i ustanowili jednego z nich pełnomocnikiem do zawarcia umowy z deweloperem. Pełnomocnictwo zostało sporządzone w formie pisemnej, a pełnomocnik przeprowadził negocjacje i podpisał umowę w imieniu wszystkich współwłaścicieli. Dzięki temu proces przebiegł sprawnie, a wszyscy właściciele byli zadowoleni z dodatkowych korzyści płynących z dzierżawy.
Wydzierżawienie części działki we współwłasności wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli, co może być czasochłonne i trudne do osiągnięcia. Jeśli jednak uda się uzyskać zgodę wszystkich, można ustanowić pełnomocnika do zawarcia umowy, co znacznie ułatwia proces. W przypadku braku zgody wszystkich współwłaścicieli, konieczne może być skierowanie sprawy do sądu, który rozstrzygnie na korzyść wspólnego interesu wszystkich właścicieli.
Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz pomoc w sporządzaniu pism prawnych, zapewniając szybkie i fachowe wsparcie w każdej sprawie. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać rzetelną i skuteczną pomoc prawną bez wychodzenia z domu. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 25 lutego 2011 roku, sygn. akt: I ACa 5/11
3. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 7 lutego 2006 roku (sygn. akt: I ACa 829 /05
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Maciej Podgórski
Zapytaj prawnika
