Zgoda współwłaścicieli na dzierżawę

Czy do umowy dzierżawy nieruchomości jest potrzebna zgoda wszystkich właścicieli?

Podstawę prawną niniejszej opinii stanowią przepisy Kodeksu cywilnego zwanego dalej K.c.

W pierwszej kolejności wskazać należy na treść art. 199 K.c. zgodnie z którym do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Na uwagę zasługuje w szczególności wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 7 lutego 2006 r., sygn. akt I ACa 829 /2005, który w treści uzasadnienia wskazał, że „czynności prawne dokonane bez zachowania wymagań z art. 199 kc (a zatem bez koniecznej zgody wszystkich współwłaścicieli lub stosownego orzeczenia sądu), czy z art. 201 kc (bez zgody większości współwłaścicieli lub zastępującego ją upoważnienia sądu) są bezwzględnie nieważne, nie mogą być później potwierdzone przez innych współwłaścicieli, a ich ewentualne skutki mogą powstaćjedynie w granicach ochrony osób trzecich działających w dobrej wierze tj. w zakresie art. 169 kc, art. 170 kc czy art. 5, art. 9 lub art. 80 ustawy o księgach wieczystych i hipotece”.

Zobacz też: Kupno udziału w działce rolnej

Sposób korzystania z rzeczy wspólnej

Podobny pogląd wyraził Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 15 grudnia 2005 r., sygn. akt I ACa 611/05, w którego tezie wskazano, że „zawarcie umowy dzierżawy nieruchomości rolnej stanowiącej współwłasność na okres 10 lat i skutkującej wyłączenie władania przeważającą częścią gruntów wchodzących w skład gospodarstwa rolnego przez osoby uprawnione, na tak długi okres stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd. Oznacza to, że do dokonania tej czynności była konieczna zgoda wszystkich współwłaścicieli. Zgoda taka nie stanowi zgody osoby trzeciej w rozumieniu art. 63 k.c., przybiera ona postać oświadczenia woli o rozporządzaniu a jej brak skutkuje bezwzględną nieważność takiej czynności. Zgoda na dokonanie czynności prawnej może być wyrażona przed jej dokonaniem, w trakcie czynności albo w postaci jej potwierdzenia po dokonaniu czynności ze skutkiem wstecznym. Zgoda powinna być udzielona w formie odpowiedniej dla danej czynności prawnej, której dotyczy”.

Podobny pogląd wyraził Sąd Apelacyjny w Białymstoku w sprawie o sygn. akt I ACa 5/11.

Należy jednak wyraźnie podkreślić, że Pana wolą jest wydzierżawienie jedynie przysługującego Panu udziału. Z uwagi na powyższe należy wskazać na przepis art. 198 K.c., zgodnie z którym każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Przeczytaj też: Zmiana liczby pokoi w księdze wieczystej

Wydzierżawienie swojego udziału we wspólnej nieruchomości

W tym miejscu wskazać należy na pogląd wyrażony w literaturze, zgodnie z którym „współwłaściciel może także zawierać dotyczące udziału niektóre umowy obligacyjne. Może na przykład udział swój wydzierżawić (art. 709 k.c.), gdy przynosi on pożytki, a korzystanie z niego nie będzie polegało na korzystaniu przez dzierżawcę z rzeczy wspólnej lub jej wyodrębnionej części (por. wyrok SN z dnia 20 września 2000 r., I CKN 729/99, Lex nr 51640). Niemożliwa jest natomiast umowa najmu dotycząca udziału we współwłasności, ponieważ najem polega na prawie używania rzeczy bądź jej fizycznej części. Współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem na wypadek śmierci” (T. Filipiak, Komentarz do art. 198 Kodeksu cywilnego, 01.09.2012).

Należy zatem zadać sobie pytanie, czy wydzierżawienie Pana udziału będzie dawało dzierżawcy prawo do korzystania z całej rzeczy, czy też możliwe jest wyodrębnienie Pana udziału w domu, tj. konkretnych pokoi, pomieszczeń lub innych części domu. W pierwszej kolejności wyraźnie podkreślić należy, iż zgodnie z przepisami każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Zachodzi zatem pytanie, czy doszło do podziału rzeczy quoad usum. Polega on na tym, że każdy ze współwłaścicieli otrzymuje do wyłącznego użytku fizycznie wydzieloną część nieruchomości wspólnej. Zgodę na podział quoad usum muszą wyrazić wszyscy współwłaściciele, ponieważ jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu. W razie braku zgody pomiędzy współwłaścicielami współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą na podstawie art. 199 K.c. żądać ustanowienia podziału quoad usum przez sąd (por. postanowienie SN z dnia 4 października 2002 r., sygn. akt III CKN 521/01).

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 15 grudnia 2005 r., sygn. akt I ACa 611/05
3. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 4 października 2002 r., sygn. akt III CKN 521/01

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.