• Data: 2024-05-10 • Autor: Radca prawny Katarzyna Nosal
Osoba zarejestrowana jako właściciel w księdze wieczystej posiada nieograniczone prawo do zarządzania swoją nieruchomością, co jest istotne w kontekście darowizn. Pani Krystyna tymczasem pyta nas, jakie dokładnie dokumenty należy mieć i sprawdzić, aby mieć pewność, że do nieruchomości, którą się otrzymało w formie darowizny (akt notarialny), ma się pełne prawa i można z nią robić, co się chce, i że nikt nie może nam odebrać i nie posiada pełnomocnictwa do zarządzania tą nieruchomością. Czy akt notarialny od notariusza wystarczy, aby móc zweryfikować te fakty, czy potrzebne są dodatkowo akty notarialne z sądu? Czy można robić z nieruchomością, co się chce, jeśli darczyńca przez 5 lat nie odwołał darowizny? Spróbujemy rozwiązać te niejasności.
Księgi wieczyste są objęte tzw. rękojmią publiczną ksiąg wieczystych, co oznacza, że osoba wpisana do ksiąg wieczystych jako właściciel ma pełne prawo dysponowania ta nieruchomością. Jeśli osoba taka dokonuje darowizny, to jest to wystarczająca informacja dla obdarowanego, że może nieruchomość w formie darowizny przyjąć. Jeśli na podstawie takiego aktu notarialnego darowizny zostanie dokonany nowy wpis do ksiąg wieczystych, to nawet jeśli jest pełnomocnik, który ma prawo do zarządzania nieruchomością, to po wpisie nowego właściciela nie będzie mógł dokonywać rozporządzeń, bowiem nie będzie miał pełnomocnictwa od nowego właściciela według ksiąg wieczystych. A tylko wpis w księdze wieczystej jest dla notariusza wiarygodny, jeśli sprawdza on (a ma tutaj obowiązek), czy osoba dokonująca jakiejkolwiek czynności dotyczącej nieruchomości ma do tego prawo.
Zatem w mojej ocenie zbadanie księgi wieczystej nieruchomości powinno uspokoić panią Krystynę co do kwestii dyspozycji nieruchomością.
Zobacz też: Za zgodność z oryginałem kto może potwierdzić
Jeśli chodzi o rozwiązanie umowy darowizny, to sprawa wygląda następująco. W pierwszej kolejności, jeśli została dokonana darowizna, musi zostać uporządkowany stan ksiąg wieczystych. Zatem akt darowizny powinien zostać uwidoczniony w księgach, czyli powinien zostać wpisany nowy właściciel. W przeciwnym wypadku jest on narażony na to, że osoby zainteresowane nieruchomością nie dadzą wiary w to, że osobą dyspozycyjną jest osoba niewpisana do ksiąg. Chociaż sam akt notarialny niewątpliwie to potwierdza. Po prostu księgi wieczyste maja pełną wiarygodną moc i zawsze powinny odzwierciedlać stan wynikający z dyspozycji opartych w aktach notarialnych. Zgodnie z art. 898 Kodeksu cywilnego darczyńca może odwołać darowiznę nawet już wykonaną, jeżeli obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności. § 3 art. 899 stanowi natomiast, że darowizna nie może być odwołana po upływie roku od dnia, w którym uprawniony do odwołania dowiedział się o niewdzięczności obdarowanego.
Przeczytaj też: Obowiązek aktualizacji danych w księdze wieczystej
Sam upływ 5 lat nie chroni zatem obdarowanego, bowiem sama rażąca niewdzięczność może wystąpić później. Jednak, jeśli obdarowany zadysponuje nieruchomością darowaną, to wówczas w przypadku cofnięcia darowizny powinien zwrócić kwotę odpowiadającą wartości darowizny. Podstawą cofnięcia darowizny jest rażąca niewdzięczność obdarowanego. Zgodnie z orzecznictwem sądów, za rażącą niewdzięczność uznaje się zachowanie obdarowanego – działania lub zaniechania, które są skierowane przeciwko darczyńcy z zamiarem nieprzyjaznym. Chodzi przede wszystkim o popełnienie przestępstwa przeciwko darczyńcy, np. przeciwko zdrowiu, życiu, czci, mieniu oraz o naruszenie przez obdarowanego obowiązków wynikających ze stosunków osobistych łączących go z darczyńcą – np. odmowa udzielenia pomocy w czasie choroby i w starości czy niewywiązywanie się z obowiązków alimentacyjnych.
Zobacz również: Rozwiązanie umowy darowizny za porozumieniem stron
Zgodnie z art. 898 § 2 zwrot przedmiotu odwołanej darowizny powinien nastąpić stosownie do przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu. Od chwili zdarzenia uzasadniającego odwołanie obdarowany ponosi odpowiedzialność na równi z bezpodstawnie wzbogaconym, który powinien się liczyć z obowiązkiem zwrotu. Artykuł 405 stanowi natomiast, że kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości.
Sprawa Pani Kowalskiej
Pani Kowalska, będąc właścicielką mieszkania, postanowiła przekazać je swojemu synowi w ramach darowizny. Akt notarialny został sporządzony, ale syn nie został wpisany do księgi wieczystej. Po kilku miesiącach, z powodu nieporozumień rodzinnych, pani Kowalska zdecydowała się odwołać darowiznę. Ponieważ syn nie był zarejestrowany w księdze wieczystej jako właściciel, proces odwołania darowizny przebiegł stosunkowo sprawnie.
Przypadek Pana Nowaka
Pan Nowak otrzymał dom od swojej ciotki w formie darowizny. Po kilku latach ciotka pana Nowaka zaczęła mieć problemy zdrowotne i finansowe. Pan Nowak, pomimo swojej obietnicy, nie udzielił jej pomocy. Ciotka, uznając to za rażącą niewdzięczność, postanowiła skorzystać z przepisów prawa i odwołać darowiznę. Ponieważ wszystko było prawidłowo zarejestrowane w księdze wieczystej, proces ten wymagał interwencji sądowej i był bardziej skomplikowany.
Historia małżeństwa Iksińskich
Małżeństwo Iksińskich postanowiło przekazać swoją działkę budowlaną córce. Po wykonaniu darowizny i wpisaniu córki do księgi wieczystej okazało się, że córka sprzedała działkę bez ich wiedzy i zgody. Gdy małżeństwo Iksińskich dowiedziało się o sprzedaży, chcieli cofnąć darowiznę, ale z powodu dokonanego już wpisu córki do księgi wieczystej i odsprzedaży działki ich możliwości były bardzo ograniczone.
Podsumowując, księga wieczysta odgrywa kluczową rolę w procesie darowizny nieruchomości, zapewniając prawomocność i bezpieczeństwo transakcji. Warto pamiętać o konieczności aktualizacji wpisów w księdze wieczystej oraz o możliwości odwołania darowizny w przypadku rażącej niewdzięczności obdarowanego. Generalnie jednak obdarowany ma pełne prawa do nieruchomości otrzymanej w darowiźnie.
Potrzebujesz porady prawnej dotyczącej darowizny nieruchomości lub aktualizacji wpisów w księdze wieczystej? Skorzystaj z naszych usług on-line – zapewniamy profesjonalne porady prawne i pomoc w przygotowaniu niezbędnych dokumentów, dostosowanych do Twoich indywidualnych potrzeb. Opisz swój problem przez formularz umieszczony poniżej.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Radca prawny Katarzyna Nosal
Radca prawny od 2005 roku, absolwentka prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach. Udziela porad z prawa cywilnego, pracy oraz rodzinnego, a także z zakresu procedury cywilnej i administracyjnej. Ma wieloletnie doświadczenie w stosowaniu prawa administracyjnego i samorządowego. Ukończyła również aplikację sądową. Obecnie prowadzi własną kancelarię prawną.
Zapytaj prawnika
