• Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Nieruchomość ma kilku współwłaścicieli (współwłasność ułamkowa). Jaka jest procedura podejmowania decyzji o powołaniu zarządcy (podstawa prawna)? Jakie są jego uprawnienia? Jak podejmowane są decyzje przekraczające kompetencje zarządcy (np. remonty)?
Współwłasność to problematyczny temat. Odpowiem kolejno na Pana pytania.
Kwestię tę regulują kolejne przepisy Kodeksu cywilnego:
„Art. 200. Każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną.
Art. 201. Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.
Art. 202. Jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.
Art. 203. Każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.
Art. 204. Większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów.
Art. 205. Współwłaściciel sprawujący zarząd rzeczą wspólną może żądać od pozostałych współwłaścicieli wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi jego pracy”.
Zobacz też: Remont bez zgody współwłaściciela
Macie Państwo możliwość sami powołać zarządcę. Zgodnie, dobrze byłoby pisemnie, aby nie było potem niejasności, dobrze byłoby udzielić mu pełnomocnictwa do dokonywania określonych czynności.
Zasadniczo bowiem zarządca może podejmować czynności dotyczące zakresu zwykłego zarządu. Te samych czynności mogą podejmować właściciele mający większość udziałów.
Czynności przekraczające zwykły zarząd wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli.
„Art. 199. Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Jeśli nie wyrażą zgody, sąd może rozstrzygnąć spór wydając zezwolenie, zastępujące zgodę.
Art. 201. Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności”.
Czynności prawne dokonane bez zachowania wymagań z art. 199 (a zatem bez koniecznej zgody wszystkich współwłaścicieli lub stosownego orzeczenia sądu) czy z art. 201 (bez zgody większości współwłaścicieli lub zastępującego ją upoważnienia sądu) są bezwzględnie nieważne, nie mogą być później potwierdzone przez innych współwłaścicieli, a ich ewentualne skutki mogą powstać jedynie w granicach ochrony osób trzecich działających w dobrej wierze tj. w zakresie art. 169, art. 170 czy art. 5, art. 9 lub art. 80 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
Przeczytaj też: Czy dzierżawca ma prawo pierwokupu
Decyzję o powołaniu zarządcy podejmuje się umownie, poprzez wybór spomiędzy właścicieli lub osoby trzeciej, lub sądownie, jeśli brak jest zgody współwłaścicieli.
Uprawnienia zarządcy są zasadniczo takie jakie dadzą mu współwłaściciele. Umownie najlepiej określić do czego jest uprawniony, Inaczej mogą być to tylko czynności zwykłego zarządu, czyli zachowawcze, w interesie nieruchomości, niezbędne, pilne.
Przyjmuje się, że za czynności zwykłego zarządu uważa się „załatwianie spraw związanych z normalną eksploatację rzeczy, pobieranie pożytków i dochodów, uprawę gruntu, konserwację, administrację i szeroko rozumianą ochronę w postaci różnych czynności zachowawczych, jak wytoczenie powództwa o ochronę własności, posiadanie, o eksmisję, o zapłatę czynszu, odszkodowanie z tytułu ubezpieczenia mienia lub uszkodzenia rzeczy, zawieranie umów związanych z zarządem i eksploatacją, a także ze sposobem korzystania z rzeczy przez współwłaścicieli” (Komentarz do kodeksu cywilnego, wydanie 5, s. 265).
Decyzje przekraczające kompetencje zarządcy podejmowane są zgodnie przez wszystkich lub konieczne jest skierowanie sprawy do sądu i uzyskanie sądowego upoważnienia.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
Zapytaj prawnika
