• Autor: Mateusz Rzeszowski
Posiadam niewielką działkę. Mój kuzyn chce tam postawić budynek – pawilon ok. 30 m2 na swój koszt. Chcemy sporządzić umowę dzierżawy. Ja nie mam pieniędzy na inwestycję. Jak to się praktykuje, co jest istotne? Chodzi też o sporządzenie umowy, rozwiązanie umowy w przyszłości. Nie chciałabym doprowadzić do sytuacji, że sąd nakaże mi kiedyś sprzedanie tej nieruchomości kuzynowi. Czy wystarczy zawarcie w umowie, że po rozwiązaniu prawo pierwokupu działki posiada inwestor, czyli kuzyn? A dla mnie, że po rozwiązaniu umowy lokal przechodzi na właściciela nieruchomość za wynagrodzeniem, chyba że strony inaczej się umówią? Na co zwrócić uwagę? Czy taka umowa musi być sporządzona notarialnie?
W pierwszej kolejności pozwolę sobie wyjaśnić kwestię nabycia gruntu przez wznoszącego budynek. Kwestię tę reguluje art. 231 Kodeksu cywilnego:
„§ 1. Samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem.
§ 2. Właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem.
§ 3. (uchylony)”.
Zobacz też: Sprzedaż garażu na dzierżawionym gruncie
Jak wynika z cytowanego przepisu, osoba, która wzniosła na cudzym gruncie budynek, którego wartość znacznie przekracza wartość zajętej działki, może żądać przeniesienia własności tejże działki tylko w przypadku, jeśli była ona posiadaczem samoistnym w rozumieniu Kodeksu cywilnego. Zgodnie zaś z art. 336 posiadaczem samoistnym rzeczy jest ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel. Jeśli natomiast posiadacz włada rzeczą jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą, jest posiadaczem zależnym. W takim też przypadku nie może skorzystać z uprawnienia wynikającego z art. 231. W związku z powyższym w przypadku podpisania umowy dzierżawy nie możemy mówić o możliwości roszczenia sobie przez Pani kuzyna przeniesienia na niego własności zajętej działki za wynagrodzeniem, chyba że inaczej umówią się Państwo w ramach umowy dzierżawy, co tez jest możliwe w ramach swobody umów.
Przeczytaj też: Czy posiadacz samoistny może wydzierżawić grunt
Przechodząc dalej, należy wskazać, iż budowa na wydzierżawianym gruncie jest możliwa w myśl prawa budowlanego, przy czym najlepiej w samej umowie dzierżawy powinny znaleźć się zapisy pozwalające dzierżawcy na dysponowanie gruntem na cele budowlane, w określonym zakresie (warto żeby w miarę dokładnie było określone jaki budynek i w jakim zakresie zostanie wzniesiony). Należy w tym miejscu zaznaczyć, iż zgodnie z ustawową zasadą superficies solo cedit określoną w art. 191 Kodeksu cywilnego, własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową. Oznacza to co do zasady, że właściciel gruntu staje się właścicielem budynków i urządzeń trwale połączonych z gruntem. Nie oznacza to jednak, że nakłady poczynione na nieruchomości mają automatycznie stanowić przysporzenie jej właściciela. Otóż osoba, która takie nakłady poczyniła, pomimo że nie może rościć sobie prawa do przeniesienia własności działki, może żądać od właściciela zwrotu nakładów w wysokości, w jakiej zwiększyły wartość nieruchomości. Zgodnie bowiem z mającymi zastosowanie do umowy dzierżawy przepisami dotyczącymi najmu:
„Art. 676 Kodeksu cywilnego
Jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego”.
Zatem w celu zabezpieczenia interesów Pani oraz Pani kuzyna w umowie powinny znaleźć się także szczegółowe regulacje dotyczące rozliczeń oraz dalszego losu budynku po zakończeniu umowy dzierżawy. Pozwoli to na uniknięcie niepotrzebnych nieporozumień w przyszłości, w momencie kiedy będzie miało dojść do wzajemnych rozliczeń. Nie powinni się zatem Państwo ograniczać jedynie do zapisu, że po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy przysługiwać będzie Pani prawo do wzniesionego budynku za wynagrodzeniem, ale szczegółowo opisać sposób wyceny tak wzniesionego budynku.
Zobacz również: Umowa dzierżawy współwłasności wzór
W kwestii pierwokupu, to oczywiście istnieje możliwość wprowadzenia takiego zapisu do umowy, przy czym należy pamiętać, iż ustawowo takie uprawnienie przysługiwać będzie dzierżawcy jedynie w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej (w rozumieniu kodeksu cywilnego), zgodnie z art. 3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. W pozostałych przypadkach ustawa nie przewiduje takiego uprawnienia po stronie dzierżawcy.
Odnosząc się do formy umowy dzierżawy, to ta nie musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego, gdyż taki obowiązek istnieje jedynie w przypadku umów przenoszących własność nieruchomości, a z taka umową nie mamy do czynienia w opisanej sytuacji. Również ujawnienie dzierżawy w księdze wieczystej nieruchomości nie jest konieczne, choć art. 16 ustawy o księgach wieczystych i hipotece umożliwia wpisanie takiego prawa. Decyzja w tym przedmiocie należy zatem do Pana:
„Art. 16 ustawy o księgach wieczystych i hipotece
1. W wypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych w księdze wieczystej, poza prawami rzeczowymi, mogą być ujawnione prawa osobiste i roszczenia.
2. W szczególności mogą być ujawniane:
1) prawo najmu lub dzierżawy, prawo odkupu lub pierwokupu, prawo dożywocia;
2) roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego albo o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego; dotyczy to także roszczeń przyszłych;
3) roszczenie wynikające z określenia zarządu lub sposobu korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli lub wieczystych użytkowników;
4) roszczenie współwłaścicieli wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności;
5) wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczone hipoteką oraz informacje, że zostały one wpisane do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych, o którym mowa w ustawie z dnia 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych (Dz. U. z 2016 r. poz. 1771);
6) prawo z umowy timeshare, o którym mowa w ustawie z dnia 16 września 2011 r. o timeshare (Dz. U. poz. 1370)”.
Przeczytaj również: Prawo pierwokupu działki dzierżawionej
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Mateusz Rzeszowski
Absolwent prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach. Specjalizuje się w prawie zamówień publicznych oraz obsłudze prawnej firm. Zajmuje się również sporządzaniem projektów umów, uchwał, regulaminów, polityk oraz innych aktów. Jednocześnie, posiada także szerokie zainteresowania w innych dziedzinach prawa, pozwalające na udzielanie porad w zróżnicowanych stanach faktycznych i prawnych.
Zapytaj prawnika
